建发房产调整组织架构，行业告别“野蛮扩张”

（文/张玉 编辑/马友友）对于房地产企业而言，2021年是非常艰难的一年。进入2022年，面对依然不能确定的行业环境，房企纷纷开始调整自己的组织架构，节衣缩食“过冬”。

在这批企业当中，甚至连国企也不例外。日前，有媒体曝出，建发房产启动组织架构调整。原有的5大区域，将合并为3个集群。其中，华南、华中两个区域被合并。

1月25日，观察者网从知情人士处确认了上述消息。

亿翰智库研究总监于小雨指出，随着行业进入低利润率时代，外加融资环境的收紧，传统经营模式亟需求变，在新的发展逻辑下，房企由过往粗放的管理模式向精益化的模式转变，以期提高运营效率。

国企也开始“自救”

据悉，本次建发房产调整将主要明确“集群—事业部—城市公司—项目部”四级管理架构。原海西、东南、华东、华南、华中5大区域，合并为3个集群。其中华南区域并入海西集群，华中区域项目分别被并入海西集群和华东集群。

观察者网了解到，建发房产华南区域包括广州、深圳、珠海、佛山等城市；华中区域包括长沙、武汉、株洲、黄石等城市。

有业内人士向观察者网透露，因为建发房产之前的规模比较小，聚焦的区域主要集中在福建，而福建的市场总量一直都是比较小的。“在这种情况下，无论企业如何扩张，其市场容量基数的增长幅度都不会太大，建发其实也需要不断的对外进行扩张。”

1月24日，福建克而瑞发布2021年福建房企销售排行榜显示，2021年建发房产以592亿元的销售金额和300.56万平方米的销售面积分别位列排行榜第一位。

事实上，近年来建发房产也的确通过“凶猛拿地”积极补仓。克而瑞数据显示，2021年建发房产新增土地货值1766.6亿元，位列排行榜第12位。

不过，尽管扩张凶猛，建发房产在部分城市的发展并不是一帆风顺，其经营质量和深耕力度并不令人满意，甚至有些“水土不服”。

以此次被精简的华中区域中的长沙为例，根据媒体报道，在2021年12月举行的长沙第三批地块出让中，拿地金额最高的就是建发，除了单独竞得雨花区黎托街道和红旗路商住地外，还联合长沙开福城投集团竞得开福区潘家坪路以南商住地，权益拿地金额 16.5亿元。

不过，建发在湖南却频频遭遇维权。比如，2021年，就有业主投诉建发位于长沙的“网红盘”——岳麓区梅溪湖建发央著存在质量问题。

谈及此次建发对于华中和华中区域的结构调整，上述业内人士直言：“这不能叫做不扩张了或者收敛扩张，而是可能要进行聚焦。企业不可能一步就能在全国马上落地开花。此外，长沙并不是一个好的房地产市场，长沙住房限价、公寓还要配比，基本上没有什么利润可言。”

另据了解，建发房产在货值大、辐射面广的重要省会或城市将被设为事业部，原则上事业部可售货值应达100亿以上，下属城市公司大于等于2个。事业部班子人数不超过5人，事业部副总经理至少分管两个专业条线。事业部职能部门原则上不超过8个。

精简架构“瘦身”

除了区域布局架构有所调整，近年来，房企也不断精简领导班子的集群架构，“瘦身”前行。

据悉，建发房产此次组织架构调整以“协同、精简”为原则，明确了集团总部的定位。此外，明确集群定位及配置，集群班子人数不超过7人，干部队伍年轻化。集群本部职能中心不超过8个，中心下可设二级部门，根据业务需要精简管理岗位配置。

不光是建发，此前中海地产也被曝出组织架构调整，华东区域调整会弱化区域概念，围绕职能条线开展工作，设立投策产品中心、运营管理中心等，向中海地产华东区域总经理刘慧明汇报。

此外，1月16日，中梁控股发布集团总部组织调整相关事项的通知，因公司架构调整，控股集团总部相关职能将与地产集团总部进行整合，超300名员工被裁撤或转岗。

1月9日，有媒体爆出，万达地产将原来的东区、西区、南区和北区四大区域，整合为南区和北区两大区域。伴随组织架构的调整，东、西两区项目公司人员合并进入南、北两区，人员将有所优化，预计整体优化将在春节前完成。

同策咨询研究部数据显示，据不完全统计，2021年12月碧桂园、保利发展、旭辉集团、世茂发展、新城控股(601155)等头部房企均对企业组织架构进行调整；其中，碧桂园、旭辉、新城控股将部分区域公司进行合并，整合区域资源，发挥区域协同效应；而保利发展、世茂集团则重整职能中心，以提升管理组织效率。此外，市场动荡及组织架构调整下，人事变动频繁，碧桂园组织架构调整涉及38位高管变动，万科上海区域亦迎来人事换防。

此外，中国奥园对管理层级进行压缩，由“集团总部—二级集团—区域总部—城市公司”的四级管控调整为“集团总部—区域公司”二级管控为主，其中粤东区域、粤西区域、西部区域以及西南区域四大重仓区域实行“集团总部—大区公司—区域公司”的三级管控模式。

于小雨指出，房企集中推进组织架构变革，归结起来有三大原因：疫情的持续使得房企销售和经营受限，部分房企调整组织架构除了降本增效外，寄希望更加契合市场特征，推动规模增长。

其次，行业进入管理红利时代，加强成本管控成为房企共识。土地红利、资本红利、融资红利时代已过，房企能用的仅剩下经营杠杆，而经营效率提升的根本在于精细化的管理、控制成本费用，从而提升利润率。

最后，政府对房地产调控政策不断收紧，房住不炒以及“稳房价、稳地价、稳预期”等一系列政策的实施，使得房企盈利空间不断被压缩，房企为提高盈利能力，不断优化内部组织结构来降低管理成本。