成交同比猛增近5倍！小长假北京楼市又火了，新房入市在加速，业内这样看…

来源：房产装修家居资讯时间：2020-05-13 21:30

　　伴随复工复产有序推进，北京新房成交复苏的同时，新房入市速度也明显加快。

　　证券时报记者日前根据北京市住建委公开信息统计，仅4月30日1天，就有4个新房项目获发预售证，4月单月共发证14个，比去年4月（10个）还要多。而今年前3个月发放的预售证数量分别为7个、1个、3个。

　　同时，有机构统计数据显示，4月北京新房成交量创年内新高，其中限竞房仍是市场成交主力，但随着供应的增加，限竞房库存量仍继续增长。（注：限竞房是指通过“限房价、竞地价”的土地出让方式产生的商品房，在土地出让时就提前限定房屋未来的上市销售价格。）

　　接受证券时报记者采访的业内人士认为，当前是在疫情之下一系列稳经济措施持续出台的情况下、以及相对宽松的货币政策呵护下出现的一个楼市的弱复苏，因为市场库存积压严重，去化压力和资金压力都很大，特别是在限购限贷政策目前还保持在一个非常严格的限制之下，如果政策有风吹草动，这个复苏很难持续。

　　新房入市加速井喷

　　受疫情影响前期积压的项目在近期入市步伐加快。

　　证券时报记者梳理统计，4月所发14个预售证中，有9个是限竞房项目，3个纯商品房，2个共有产权房，限竞房仍是北京新房市场供应主力。这些项目大部分都是老项目后期，纯新盘只有不多。从区域来看，大都在昌平、顺义、密云、大兴、房山等区域，个别位于望京和通州。

　　根据中原地产研究中心统计，4月北京获得预售证的9个限竞房项目，供应房源套数合计4453套，供应面积合计47.64万平方米。

　　对于4月新房入市加快的原因，中原地产首席分析师张大伟接受证券时报记者采访时表示，去年上半年出让的土地本来应该在今年一季度密集入市的，但是一季度因为疫情影响没有入市，所以不仅4月入市加快了，五六月份更是一个井喷期。

　　“据我了解，现在在北京住建委排队、已经具备预售条件、没有拿到预售证的大概有30个项目，总计2万套房子。”张大伟对证券时报记者说。

　　对于4月取证入市项目近期是否有优惠活动，证券时报记者从多个项目售楼处了解到，部分项目最近有推出特价房，大部分项目的优惠折扣则是根据客户的首付比例多少来具体申请的，如对首套房4成首付能在月底前付清的可以有2个点的优惠，如果首付比例更多可以再额外申请。另外，还有个别项目对于首套房客户可以做到35%的首付比例。

　　4月新房成交创年内新高

　　根据北京中原的统计数据，4月北京新建住宅市场（不含回迁房，剔除共有产权房，含普通住宅、豪宅、别墅）各区总成交额173.35亿元，环比上涨53%，同比下跌7%；总成交套数3118套，比3月增加1216套，超过去年4月成交量，创今年新高；成交均价49756元/平方米，比3月下降1799元/平方米。

　　在限竞房成交市场方面，4月整体成交市场量升价跌，包括大兴金茂悦、金辰府、京投发展(600683,股吧)臻御府等69个限竞房项目有成交记录，成交额101.05亿元，环比3月增长4成；共成交2180套，比3月增加766套，成交套数超过去年10月和12月的水平，接近今年1月的成交量（2222套）。其中，普宅住宅成交2081套，比3月增加738套，别墅成交99套，比3月增加28套。

　　价格方面，限竞房最新平均成交价48085元/平方米，比3月减少2483元/平方米。

　　刚刚过去的“五一”小长假里，北京不少新房项目的售楼处人头攒动，客户爆棚。

　　贝壳研究院数据显示，5月1日至5日期间，北京新房市场成交量同比去年五一假期（放假4天）增长4.85倍，成交面积8.7万平米，同比增长4.63倍。

　　贝壳研究院首席分析师许小乐认为，与节前预期一致，一方面整体市场供应量充足，加上房企回款意愿强烈，很多房企在“五一”假期之前已经开始筹备打折促销，供应端准备充足。同时疫情防控等级在4月30日起降低，市场信心极大提升，不乏部分抄底心态，市场升温，压抑已久的购房需求在“五一”假期集中释放。但今年“五一”成交套均面积为120平米，为2016年以来的最低值，可见刚需客户是带动市场快速回暖的主力人群。

　　市场回暖是“虚假繁荣”？

　　近期北京新房成交量大涨是否意味着市场回暖了？这种趋势能否持续？

　　对此，合硕机构首席分析师郭毅接受证券时报记者采访时认为，判断市场的冷暖程度应从供、销、存这三个数字去判断：虽然4月份的成交有回暖，而且比去年同期新房市场的成交量还要好，“五一”期间的成交量也不错，但是成交量不足以去化供应量。同时，这些成交量的提升，在很大层面上是开发商在价格上做出让步的结果，所以新房市场其实是分流了一部分二手房市场的客户。此外，因为持续的供过于求，市场的库存积压非常严重，已供应没销售的库存叠加已供地没上市的潜在库存，无论是去化压力还是资金压力都很大，而且这种压力在短时间内很难得到缓解，因为北京的供地量还在持续增加，今年到现在，北京土地出让金已经有900多亿了。

　　“特别是在限购限贷政策目前还保持在一个非常严格的限制之下，我们看到这个市场面上貌似的这种繁荣，我觉得是虚假繁荣。”郭毅对证券时报记者说。

　　中原地产首席分析师张大伟也认为，现在是在疫情之下一系列稳经济措施持续出台的情况下、以及相对宽松的货币政策呵护下出现的一个楼市的弱复苏，如果政策有风吹草动，这个复苏就很难持续下去，因为供给量还是很大的。

　　已供限竞房整体销售率约50%

　　尽管在近期北京限竞房市场中，有个别限竞房开盘热销，如金茂北京国际社区、中海寰宇时代两个楼盘成交均超过200套，但是从库存来看，北京整体限竞房销售压力仍较大。

　　北京中原数据显示，截止2020年4月底，北京限竞房上市存量29922套，库存量继续增长，大兴库存套数依然最高，占比达到24%，环比持平，仅东城、西城2区域没有限竞房项目。

　　由于供应房源数量较多，自2018年6月10日首批限竞房项目开盘入市至今，将近两年的时间里，项目整体去化情况并不理想，虽有部分热销案例出现，但滞销是普遍现象。

　　因政府在卖地时就限定了未来商品房的销售均价，所以限竞房售价通常只是周边商品房甚至是二手房的70%-80%。郭毅对证券时报记者说，但是从已入市的限竞房销售情况来看，并未凭借突出的价格优势取得压倒性胜利，一半的购房者购买了限竞房，另外一半则仍然选择了市场化的商品房。

　　据郭毅统计，截止目前，北京一共供应了69110套限竞房，整体销售率约为50%。当前，北京82个成交限竞房中有40个项目销售过半，其中25个项目的签约率超过70%。

　　低于限价开盘成普遍现象

　　除了限竞房的井喷供应外，张大伟认为，北京楼市库存严重积压的主要原因还与信贷政策过严有关。“目前北京新建住宅库存中，按照现有的普通住宅标准，大部分限竞房已是非普通住宅，平均单套签约金额530万，基本都得按照首套房40%、二套房80%计算首付，这使得全北京市场整体陷入去化难的局面。”他说。

　　由于北京限竞房供应分布明显扎堆，部分供应井喷的区域已经出现价格调整。

　　证券时报记者了解到，位于房山区的中骏·云景台，精装修交付的均价2.8-2.9万元/平方米，比该地块政府限定均价3.5万元/平方米低了7000元/平方米；位于大兴区的和悦春风，预售均价3.5万元/平方米（含装修），而政府限定均价是4.2万元/平方米；更有个别项目目前售价已经较首期开盘时降了1万元/平方米，但仍未卖完。

　　郭毅告诉证券时报记者，目前在售项目和未来计划上市的项目，其价格低于政府限定价格是个普遍现象，有新的新项目开盘价格卡在成本线，稍微能有一点点盈利空间就往外卖了，很多项目亏着钱也在卖，因为在可以预见的未来看不到盈利的可能性。

　　不过，张大伟对证券时报记者表示，北京累计供应限竞房已经超过7万套，而土地到日前一共供应了1000万平米，大约也就是10万套，限竞房可以说已经过了井喷期，后续虽然依然有零星土地供应，但限竞房撤退已成定局，这种情况下定价逻辑也会出现变化，因为过去是扎堆蜂拥入市，未来这种定价的互相踩踏效应也将减少，对于市场来说，稳定会为主，如果继续降息的话，局部区域也有可能出现价格的轻微上行。

　　北京房协副会长兼秘书长陈志认为，在疫情稳定之后，北京四月份的房地产市场已经出现明显的回温，建议房企要抢占窗口期，同时在现金流上要慎重，在对待用户上要宽善，在产品上要创新。

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（责任编辑：董云龙）