5年期LPR下调，为何我的房贷利率不降？哪些人的房贷省钱了？

万众瞩目的“5年期LPR下调”终于成了现实，继上月20号下调1年期后，5年期LPR也终于破冰，意料之中，也在意料之外，按理说根据当前的形势需要，上个月就应该调整，而且那样受益的人也将会更多。

不过有总比没有好。1月20日，央行公布新一期贷款市场报价利率（LPR），1年期和5年期以上LPR较上一期分别下调10个和5个基点；1年期LPR降至3.7%，5年期以上LPR降至4.6%。

这对购房者无疑是个大好消息，毕竟购房的成本要下降了。有媒体计算得出，以首套房100万元房贷、等额本息偿还30年，5年以上LPR月供减少了30.85元，累计利息相差了1.11万元。

看着不多，但这笔账还是要算的。那么作为购房者来说，更大的是在央行的导向上信心更足，毕竟，或许这样的利好才仅仅是个开始。因为，基于当前的房地产市场形势，这样的政策太有必要了，可以极大提升市场信心，促进交易活跃。

不过有人问了，都说房贷可以省了，那已经买房的房贷能降吗？

不一定！

我们先来看什么是LPR？LPR跟你的房贷利率又有什么关系？

LPR，即贷款市场报价利率（Loan Prime Rate），在计算房贷利率时，通常以LPR来计算，首先是央行为商业银行设定一种贷款的基准利率，商业银行根据基准利率、银行额度、客户信用等级等因素，在基准利率基础上做一定幅度的浮动，再将这一数据作为具体的贷款利率。

当前商业贷款买房的基准利率是4.9%，银行在4.9%的基础上进行浮动，借款人在申请房贷时可能是上浮1.1倍的利率，因此贷款利率就是5.39%。为什么是上浮？这跟降杠杆的导向有很大关系。以前经常会有利率折扣，当很多人都想多贷款买房时，利率就不用折扣了，而是选择上浮。

对于房地产大周期来说，上浮是趋势，但短期内，出于稳定市场的需要，在原有基础上下调是有必要的。由此也可以看出，你的实际房贷利率跟LPR并不是一回事。

LPR和房贷利率购房者都很重要，都是银行贷款定价的参考，只是贷款基准利率由央行公布，而LPR由各报价行根据公开市场操作利率加点形成的方式报价，相对来说，LPR更是一个市场化的指标。

房贷利率=LPR+加点，这个点位是各个银行根据自己的情况自行确定的。此前，央行也表示，金融机构为企业发放的流动性贷款，就是参考的1年期LPR；发放中长期贷款，比如制造业中长期贷款、固定资产投资贷款、个人住房贷款等中长期贷款，则参考5年期LPR。

说完这些，你就明白LPR与实际房贷利率是两码事了。

首先，固定利率不受影响。虽然大部分人选择了转换为LPR利率，但也有一部分人选择固定利率，所以房贷利率不受影响。

其次，定价周期为一年，且一般为每年1月1日。如果选择了LPR，那么定价周期为一年，且一般1月1日为重新定价日，也就是说，一年的房贷利率不会变化。此次LPR公布时间为1月份，今年赶不上了，要等到2023年才能够享受到下调5个基点的好处。这批存量房贷客户的房贷利率暂时就不会有调整。

最后，公积金贷款不受影响。如果你办理的是住房公积金贷款，当然你的房贷利率也不会调整，房贷也不会减少。

所以，LPR下调特意选在1月1日后，还是有深意的。但对准备买房的购房者来说，最受益，房贷利率成本将进一步下调，将进一步释放合理住房消费需求，活跃市场。预计未来5年期以上LPR或有进一步下调空间。但要知道，房子是用来住的不是用来炒的这个定位和房价稳定大局没有变，房地产开大口子的可能性不太大。