沃尔玛、方所、欧亚达关店,商场关门潮下商业物业未来前景怎样?

最近，沃尔玛重庆九龙广场店将正式停止营业。同时，方所、欧亚达等商场也宣布关门。

为何会出现商场关门潮？实体商业为何越来越衰落？此外，重庆商业物业是否过多了？搜狐焦点重庆记者站采访了众多商业管理以及开发行业资深人士。

三店都曾冲击重庆消费市场，而今无奈关门闭店

日前，沃尔玛重庆九龙广场店发出通知，因租约到期将于5月14日正式停止营业。这是沃尔玛继南坪区域的两家店停业后又一个超市停业。该店关闭后，重庆还剩11家沃尔玛超市。

据了解，九龙广场店是沃尔玛进入重庆的第一店，于2005年开业。该超市分为上下两层，面积达到2万多平米。

无独有偶，重庆欧亚达商场上个月发布公告称，因经营战略调整，慎重研究决定终止欧亚达重庆店的营业，将于5月31日闭店，终止营业。

欧亚达从2010年5月入驻重庆，到如今已整整十年。欧亚达家居重庆江北店位于江北区五里店，经营面积为6万平方米，商场共分五层，以经营中高档家具为主。

而在更早的今年1月9日，位于观音桥步行街店的方所重庆店也发布通知，“由于租约到期，将于6月25日终止营业”。

据了解，方所于2015年5月入驻重庆，开业仅5年时间。

（图片来源于网络）

三家闭店的商场在重庆营业时间分别是15、10、5年，分别是大型购物超市、大型家居卖场、书店几种业态的翘楚。它们在进入重庆时，为重庆带来了全新的经营理念，在重庆引发震动。

比如，当时沃尔玛首次进入重庆时，关于沃尔玛有个“5公里死亡圈”理论，就是说沃尔玛门店方圆5公里内零售业卖场都没有生存空间，重庆本土商家纷纷惊呼狼来了。

然而，时至今日这些商场却纷纷闭店，是经营方式已落伍？还是疫情冲击使然？实体商业真要走到头了吗？我们听听相关专业人士的分析。

董渝炎（金辉重庆商业总经理）

我认为，最近这些商场关门闭店只是个体事件。沃尔玛是因为租赁到期不再续租而退出杨家坪，但也有经营理念问题。当时沃尔玛首次进入重庆，凭借先进的经营理念冲击着重庆商业。然而今天，沃尔玛的周边各类商业，包括永辉以及众多便利店不断提档升级，在价格等方面更有冲击力。反观沃尔玛则还停留在以前的消费模式，店面老化落伍，自然受到冲击。

欧亚达也是，市场上的低端、高端家居市场规模越做越大，而欧亚达定位不伦不类，自然要被淘汰。

很多人说重庆人不喜欢读书，其实也不尽然，类似精典和西西弗之类的书店就人气火爆。方所的问题主要失败在商场的位置选择上。

我认为实体商业并非没有前景。从大环境里来讲，全球经济受疫情影响较大，中国最早走出疫情，经济相对平衡稳定。尽管近些年网上消费发展迅猛，但实体商业还是有其消费基础的，它的未来还是有机会的。

实体商业要进一步生存发展，就要创新，开拓新兴商业。要讲究商场内部装修、动线、环境，抓住个性消费，创新情景式商业，要开拓目标圈层客群。

举个例子，星巴克、屈臣氏最近加大力度布局社区、学校，让居民养成消费习惯，培养依存感，让人感觉约会拿杯星巴克就很有档次。因此说，以前是卖产品，现在是卖生活方式。

经过这次疫情，商业经营大浪淘沙，会死掉很多实体店。但也会萌发很多新的业态，比如说人们消费更注重卫生，更注重环保，爱护生命，更多的人热衷锻炼，健身、瑜伽这类的健康消费大增。

餐饮方面，以前大家喜欢到苍蝇馆子扎堆聚餐，以后这些店就没生命力了，现在很多餐饮店推出了环境干净的一人套餐，还推出低油低脂健康食品。

周晓渝（渝北区政协委员，原地产资深人士，壹品仓CEO ）

商场闭店，近些年实体商业受到煎熬，这是中国经济处在转型期的一种表现。

这三家商场都是大而全商场，其中沃尔玛面积2万方，欧亚达更是多达6万方，现在全品类经营已经被分食很大。各种新兴商业销售形式已把人流分食，不需要到实体店消费，造成了实体店“粥多僧少”，也就是消费者少的现象。

同时，现在电商发达，直销、微商、抖商、视频网站、直播购物、众筹等等销售方式，又把消费分流了。另外，近些年物流配送非常发达，大家可以非常便捷拿到需要的商品，退货服务也非常方便。可以说中国商业已进入全世界最丰富、最发达的领域。

反而从实体商业来看，其平效拉不起来，店能消耗大，人工、房租、货品周转都较高，运转非常难。

可以说，这次新冠疫情对实体商业的冲击是致命的，其破坏力、摧毁性很大。疫情是个催化剂，现在商业行业的关键词就是“关门”、“裁员”。

受伤最大的是大众餐饮业，包括对其产业链影响也非常大。现在商业经营非常脆弱，考验的是商业内部核心竞争力的问题。

过去很多年，规划部门要求开发项目有一定的商业物业比例，有些是一定要达到的硬性指标。开发商也为了获取很好的溢价，做商业的比例高。目前商业物业空置率较高，这在全国也是一种普遍现象，需要高度重视。

罗道巍（原重庆地产界资深人士、现就任于某大型商业企业）

谈到最近商场关门潮，我认为，商业的本质就是与消费者的消费行为紧密关联，要随消费者变化而变化。因循守旧，看不到经济发展趋势和行业发展趋势，自然容易被淘汰。

疫情肯定是最近关门潮的重要因素，但只是压塌骆驼的最后一根稻草。

沃尔玛在超市竞争中反应迟缓，形象老旧，本来疫情是利好生鲜超市的，但它没主动升级消费体验，反而关门了，这很多是企业内因造成而非疫情本身。

欧亚达家居是因为本身行业颓势明显，再加上不主动求变，选址也欠考虑，疫情一来自然被迫关门。

至于方所，书店近年有网红化，社交场所化趋势，但个人觉得方所的选址有问题，太注重人流但没考虑到人群的构成，书店内的咖啡馆又没和书无缝嫁接，所以一直也没看好过。

我作为商业人，主观上不可能看衰实体商业。网络购物消费的确方便，然而实体商业才有温度。

人也不可能永远宅在家中，未来商业一定是线上和线下更多的融合，线下实体更注重消费者的情感体验和链接，营造更多的有质感的商业环境和商品。线上商业发挥标准化商品更易比较和配送的优势，让消费者各取所需。

关于商业物业过剩的问题，目前重庆所有组团商圈以及所谓的新城商圈商业雷同度高，购物中心扎堆，但门可罗雀，同时商场频繁更换经营者，招商率不高，引入商户质素不足，这些都说明重庆大型集中商业的明显过剩。

究其深层原因，前些年规划部门对商业物业比例管理失控，人为想通过提高商业物业比例制造商业中心的思路都有问题。

金云霄（原中渝香奈公馆总经理、知名职业股权投资人）

关于几家商场闭店，有其原因。沃尔玛是租约到期新租约谈不拢，就搬走了。方所是不适合重庆人消费理念，我觉得重庆人性子急，难以静心坐下来读书。

我们说商业经营的线上对线下冲击，实际上十年前就开始了。这次疫情对线下商业经营冲击大，很多实体商店因现金流问题都撑不下去了。

现在大多数市民消费习惯因互联网而改变了，很多人习惯于网上消费，实体商业明显过剩了，这个不好扭转。

重庆从整个物业配比上来看，商业过剩，政府应当重视这种现象。多年来重庆规定每个项目商业配比不低于10%。多年来，基本上每个住宅小区下面都是商业裙楼。十年前，重庆商业整体发展水平不高，这样规定还可以，现在还这样，就需要调整。很多大城市则没有这种现象，它们都没有强制这样的商业配比。

十年前，住宅价格远远低于商业物业价格，对开发商来讲很划算。现在倒过来了，商业物业大量过剩，住宅价格很高，商业物业很难卖出好价钱，价格一直往下滑。政府应当调整政策，让市场决定商业物业的配比。

搜狐焦点重庆站首席记者 亦木

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