TOD喊得震天响，真正把产品做好的有几个？

地产财富会

政策东风下

TOD加速燃烧发光发热

放眼望去举国都在TOD

这个领域的难关是什么

好产品的门槛又是什么

且看TOD入局者们的答案

2021-12-30

要问这几年城市宣传物料中，最火爆的关键词是什么？

TOD必须拥有姓名。

在国家新基建投资热潮、新型城镇化和交通强国战略下，TOD就像一颗划破天际的明星，照亮了城市发展升级的路，照亮了地方政府招商引资项目名录，也照亮了房企的新赛道。

没有TOD建设计划，都不好意思说自己是中心城市。

百强房企里有一多半都布局或加码TOD，分羹这个万亿蓝海市场。

至少在地产圈，TOD已经火到许多售楼处的小姐姐都能中英文自由切换、脱口而出TOD的官方定义：

TOD，全称是Transit-Oriented-Development，最早于1992年由美国著名新城市(300778)主义学者PeterCalthorpe提出，是“以公共交通为导向”的城市发展模式……

只是，把TOD当招牌喊得震天响，真正踏踏实实做项目并且把产品做好的又有几个？

过得了这几关

再谈TOD

理论上，TOD开发依托于轨道交通，其模式是以轨道交通站点为中心，以400-800米（约5-10分钟步行路程）为半径，进行高密度开发，打造集工作、商业、文化、教育、居住等为一体的混合功能区，实现生产、生活、生态的高度和谐统一。

模式是好模式，但要想做好TOD项目投资与开发，必须攻克多重难关，比如长期资金支持难关、设计规划难关和成本控制难关。

如京投发展(600683)总裁高一轩所言，TOD是一件需要长周期、大资金量投入的事情，需要的是认真踏实、致力于创造长期可持续价值的企业。

过了资金难关后，就到了真正考验专业度的时候。

相比一般的房地产开发项目，TOD项目空间结构复杂，涉及不同工程的叠加，设计规划难度要大很多。

更难的是，一个TOD项目，轨道公司负责交通设计建设，房企负责后续物业开发，两者存在时间差，而房企又需要在轨道交通设计阶段，就把物业开发的需求考虑进去，比如做好结构、荷载及风水电等相关设计条件的预留，以便保障项目开发效率和进度。

这个时候，有轨道公司基因的房企，优势就显出来了。

比如京投发展，作为京投公司旗下市场化房地产二级开发的唯一平台，有着丰富成熟的与地铁公司合作的经验以及项目实操经验，更懂得如何做好TOD项目的设计前置。

最后，TOD项目会涉及额外成本增加问题，如地下地上称重转换、站点及转换层结构成本、减振降噪等等，需做好成本控制考量。

打响TOD产品力

各有各的绝招

尽管TOD项目开发周期长、前期投入高、整体回报慢且空间设计难度高、业态规划复杂等，对开发经验和资金实力提出重重考验，但优秀的房企总能攻克难关，积极探索TOD模式，做出标杆好项目，打响自己的产品力。

/来自第三方数据统计/

提到TOD经典项目，万科的天空之城系列、龙湖光年系列、绿城杨柳郡、绿地天空树、京投发展北京公园悦府、岚山和无锡愉樾天成等，都是业内叫得上名号的明星产品。

/京投发展北京公园悦府实景图/

这几年冲得比较猛的龙湖，走的是商业带动TOD发展的路子，聚焦高铁站、轻轨、地铁等多交通节点的城市TOD项目，形成了包括城际枢纽型、城市商圈型、邻里中心型在内的6条TOD产品线。

在广州本土，越秀地产打造的泛TOD项目超过50个，自从和广铁联姻后，开始真正进入地铁车辆段上盖项目开发领域，目前正在研发TOD5.0产品，高歌猛进势头不减。

而近日在北京第三批次土拍中斩获东坝TOD地块的京投发展，其实是地铁车辆段上盖项目开发的行家。

在北京，京投发展陆续开发了西华府、琨御府、公园悦府、岚山，实现了TOD智慧生态圈4.0的产品迭代升级。

/京投发展琨御府实景图/

/京投发展岚山项目示意图/

可以说，在地铁停车场上盖综合开发领域，是京投发展从0到1的技术突破和开发实践，为行业后来者提供了宝贵的经验和范本。

过去的京投发展更像专注的工科生，埋头于自己的专业领域打怪升级。最近两年，这位工科生不再满足于开发技术和经验值的提升，开始探索TOD+生活方式的产品服务创新。

在高一轩看来，时代、行业和用户变化催生新观念和新趋势，企业需敏锐洞察积极迎变，拥抱并走向用户中心主义。

目前，京投发展已经开启由产品中心主义到用户中心主义、单维价值创造向多维价值创造、功能化产品向生活方式转移的创新实践。

无锡愉樾天成项目是其践行以用户为中心的TOD生活样式的生动案例。历时两年绘制的用户地图，覆盖9类人群、50+生活触点，并基于用户生活痛点的识别，衍生出580余项服务，从生态、智慧、幸福三大维度创造社区多维价值，成为TOD幸福生活新蓝本。

/愉樾天成实景图/

对于现在的京投发展来说，开发技术经验足够纯熟，生活方式营造渐入佳境，此时拿下东坝地块，正好有了大展身手的机会——将TOD智慧生态圈的先进模式与生活方式营造经验成果结合，打造升级版的TOD生活方式社区，实现TOD智慧生态圈5.0产品迭代，同时也有助于带动东坝区域发展破局。

那么，下一个打开TOD发展新局面的产品，会给城市、给用户带来什么惊喜，我们拭目以待。

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