“五证不全”千万别买!东北候鸟攒钱海南买房,如今面临拆除

海南的拆违行动毫无停歇的迹象。

　　2020年新年伊始，陵水黎族自治县综合执法局等多部门联动，依法对椰林镇、英州镇、光坡镇等地5处违法建筑进行强制拆除，拆除违法建筑面积共计5172.2平方米。在各级政府的报告中，“零容忍”成为关键词。

　　例如，2019年年底，海口打违办综合组组长杨世华就表示，拆违是城市治理的组成部分，海口从2019年10月21日开始，每周在全市同步开展一次集中拆违行动，项行动将延续到年底。海口市将坚决采取有力措施来消灭存量，通过有效措施压实四级巡查防控责任，坚决对新增违建“零容忍”。

　　海南的拆违行动成效斐然。公开数据显示，2019年，三亚销号“两违”图斑13440个、建筑面积288.8万平方米，拆除违建31.5万平方米；陵水处置销号“两违”图斑14129宗，处置销号违建面积286.81万平方，全年依法拆违面积48.97万平方米。

　　不断增长的拆违数量，是海南拆违工作进展的最好证明。

　　“依法处置了外界极为关注的‘国茂·清水湾’违建项目，有力维护了党和政府的形象和权威，维护了社会公平正义。”在4月1日发布的政府工作报告中，陵水还特别提及了“国茂·清水湾”项目。

　　但在拆除违建的数字背后，还有那些候鸟家庭无奈的购房故事。

　　花完积蓄却买了“五证”全无项目

　　2017年冬天，老张和家人第一次从东北踏上了“第二故乡”——海南岛。除了来旅游度假，老张也想寻觅一套合适的房子安享晚年生活。

　　和老张一样，有很多来自全国各地的购房者奔赴海南各地寻找一处养老度假地。但他们当中有不少人购买的都是“五证不全”的楼盘，这些楼盘类型各异，销售均价在3000元/平方米～13000元/平方米。

　　在部分购房者看来，彼时海南遍地都是“五证不全”的楼盘，应该不会有太大问题。直到他们收房入住后，某一天看到小区门口突然树立起的风险提示公告牌和张贴的《关于强制拆除违法建筑的公告》。

　　公告牌写着：商品房预售应当具备“五证”齐全条件，即应当具有《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》和《商品房预售许可证》。任何以“五证”不全房屋为商品房进行买卖的行为均属于违法违规行为，不受法律保护。敬请广大群众谨慎以防上当受骗，并欢迎投诉举报。

　　这个名叫桃源望海公寓的项目在海南著名景点神州半岛附近，含装修后一套公寓的价格仅在16.5万元左右，工薪阶层的老张也是看中了其较为便宜的价格。

　　桃源望海公寓整体的配套设计较为简单，每层约20户、共约11层的筒子楼，外立面被简单刷上了黄色油漆，内部也只是进行简单的装修，小区内部也无绿化、泳池等公建配套，只有一家私人幼儿园。

　　通过现场销售的宣传介绍，老张了解到，桃源望海公寓从2015年开始施工建设，是符合政府规划并同意选址修建的职工安置房。也因此，老张只能通过签订租赁合同获得房子70年的使用权。最后，老张以17万元价格购买了一套57平方米的户型。由于是租赁合同，这笔房款不能按揭也无法分期付款，只能全款付，“这都是攒了一辈子的钱啊”。

　　公寓所在地块为国有建设用地，开发商也出示了《万宁市住房和城乡建设局关于“桃源望海公寓”项目用地规划选址的意见》(下称《规划用地意见》)，并承诺5年后按照国家职工安置房的相关政策，在补交完相关税费后就可以办理不动产登记证。

　　镁编(微信号Real-easte-Circle)获悉的该份《规划用地意见》是由万宁市住建局在2015年11月23日出具的，并盖有公章。

　　《规划用地意见》显示，经万宁市住建局实地勘察，项目用地位于东澳镇岛光村435县道西侧，用地面积约为5379.8平方米(含8.07亩)。根据《东澳镇总体规划暨控制性详细规划》方案审核，该宗地用地性质规划为二类居住用地8.07亩。经研究，万宁市住建局意见如下：一是，原则同意选址二类居住用地建设项目；二是，原则同意办理土地性质变更，在该地建设职工安置房；三是，该项目应按东澳镇总控规的要求编制修改报批，严格履行基本建设程序实施建设。

　　虽然五证不全，但看到相关土地证明后，老张和很多“候鸟老人”一样放下了担心，更重要的是有3栋楼房已经建成并有人入住。

　　“有土地证就住着吧”

　　来自辽宁的王阿姨2013年退休后，就选定了海南作为“最后的归宿”。

　　“买房子首先考虑的是安全，开发商也出具了相关土地证明。五证不全的问题当时在海南很普遍，很多楼盘都没有，都是边报建边修楼。”王阿姨在购买桃源望海公寓之前，她还特意跑去某相关部门咨询过这个公寓能不能放心买，她得到的答复是“没事，有土地证就住着吧”。

　　三年间，由于要帮着儿女带孩子，王阿姨一般都冬天才从东北过来居住避寒，直到2018年底的变故。

　　彼时，老张所在的楼栋已经可以交房入住，他已经将东北老家的所有东西都打包寄过来准备开启新的退休生活。但2018年12月9日，桃源望海公寓门口突然树立上了那块蓝底白字的告示牌，公寓被认定为“五证”全无的违建项目。

　　“我在这边已经住3年了，怎么突然说是违建项目？以前也从来没有见过这样的告示牌。”王阿姨说。

　　无论是老业主还是新业主，这块突然立起来的警示牌都成为他们心中的“晴天霹雳”。多位业主表示，这一情况发生后，全体业主要求开发商与政府部门进行协商沟通。之后开发商告诉大家，桃源望海公寓一期并未在拆违范围内，让各位业主放心。对于开发商的这一说辞，业主虽有疑虑，但也无从考证。

　　桃源望海公寓的开发公司海南鑫福源神州实业有限公司(下称鑫福源神州实业)相关负责人对镁编表示，对于公寓被认定为“五证”全无项目情况他们也不清楚是怎么回事。

　　2019年6月6日，端午节前一天，万宁市综合行政执法局(下称万宁市执法局)在桃源望海公寓贴出了一张行政处罚告知书，告知限期拆除该项目1号楼。

　　万宁市执法局表示，经过调查核实，桃源望海公寓项目是万宁鑫福源实业有限公司(下称万宁鑫福源)于2015年5月开始建设，目前已建成7栋住宅楼和1栋商住楼，8栋建筑物占地总面积6894.70平方米，建筑总面积56420.56平方米。其中，1、2和3号楼建设在工业用地上，但未取得规划报建、施工报建等建设手续，属于违法建设行为。

　　2019年5月，万宁市执法局对万宁鑫福源和潘超平(另一个开发商代表)在万宁市东澳镇加神公路口对面处建设的1号楼进行立案查处，分别在6月6日、6月10日和6月13日张贴了《行政处罚告知书》、《行政处罚决定书》和《强制执行催告书》。

　　2019年7月10日，万宁市执法局最终下达了《强制执行决定书》，决定于7月16日对1号楼、2号楼和3号楼等建筑物实施强制拆除。

　　值得一提的是，万宁市执法局还指出，万宁市住建局曾于2017年4月11日对2号楼和3号楼履行法律程序，于2017年7月27日向市政府申请《万宁市东澳镇加神公路凤华园路口对面二进的违法建筑依法强制拆除方案》的请示。

　　业主们认为，桃源望海公寓是在东澳镇总体规划之内的居民住宅，有合法的土地证，而且既不占耕地、林地，也不破坏生态环境，“现在都已经入住这么久了，为什么一定要拆除呢？手续问题为什么不能通过补办的方式来解决？”

　　镁编(微信号Real-easte-Circle)就桃源望海公寓违建情况向万宁市方面发送了采访函，其回复表示，目前有关桃源望海公寓的处置情况由省里进行统筹布置，相关问题暂不便公开。

　　遥遥无期的退房款

　　2018年11月，海南省住房和城乡建设厅、省自然资源和规划厅联合发布通知，要求进一步推进农房建设规划报建管理，2020年12月底前全面完成全省村庄建设规划修编工作。同时要求，村庄规划范围内新建住房不得超过3层，高度一般不得超过12米。

　　与此同时，近年来，海南全省保持打击违法用地、违法建筑高压态势。2018年，万宁市拆除南桥镇原南林农场和东澳镇等镇区违法建筑70.84万平方米。

　　2017年，陈阿姨夫妇在供完两个孩子念书后，就准备退休来到海南养病养老，陈阿姨患有高血压、糖尿病和皮肤过敏，海南的气候能缓解一些她的病情。为了买下桃源望海公寓一套35平方米最小户型，陈阿姨夫妇卖掉了老家佳木斯的房子后凑齐了14万元全款。

　　老张说，桃源望海公寓有些业主的房款还是三代人攒的钱。一名80多岁的业主在倾尽积蓄买房后，自己寻了一处空房间做起了理发师傅以补贴日常生活。

　　“要是这样就被拆了，我们怎么办呢？政府目前还没有拆除我们的房子至少还是可以看到希望的。”王阿姨表示，万宁市执法局在2019年11月告诉过他们，如果能补办手续就需要尽快办好。

　　不过，桃源望海公寓还未交房的二期、三期已经被拆除。有业主就在政府平台投诉表示，其购买了桃源望海公寓三期的房子，但该小区房子因为违建被政府拆除，到2019年11月14日，开发商未作出任何回应，也未将购房款退回。

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