富力离“实质性违约”还有多远

　　作者 | 苏姐

　　来源 | 地产壹财经

　　在当前行业下行、融资受阻等的大环境下，富力的债务大山越堆越高。

　　挣扎了一年多的时间，富力的债务问题可能要兜不住了，只剩下时间的问题。

　　尽管不断通过大股东资助、出售资产等方式进行自救，但由于债务过大，难以解决根本问题。

　　12月15日下午，富力发布了一则全英文公告。

　　公告称，富力拟以折扣价回购将于2022年1月到期的共7.25亿美元5.75%优先票据，将征求票据持有人同意对现有票据条款建议修订。

　　公告提出，债券持有人可选择以原定价格卖出变现，但只可出售所持票据的50%；或是选择全部卖出，但价格相当于是原来价格的83%。同时还提到展期半年至2022年7月13日偿还的选项。

　　其中提到，富力正在进行要约收购和同意征求以改善集团的整体财务情况与现金流管理，并延长债务期限。

　　但若要约收购和同意征求未能成功完成，富力可能无法在2022年1月13日到期时全额赎回票据。

　　也就意味着，富力如果无法寻求折扣回购或展期，或将构成实质性违约。届时“爆雷”也将实锤。

　　据公告，在过去的12至18个月中，富力通过节约开支、减少土地储备、资产出售和机会性融资等方式，集团管理层展示了减轻近期不利市场条件影响的决心和承诺。

　　富力方面表示，特别是为了满足合约承诺，富力及其主要股东处置了某些资产，如出售广州富力国际空港综合物流园30%权益及富力物业管理公司股权等。

　　近期富力已经决定将剩下广州富力国际空港综合物流园30%股权全部出售给黑石集团，估计将收回现金约12.63亿元。

　　而该物流园在一年前已经将70%股权出售给黑石集团，如今富力已经完全退出。经过两次交易，该物流园估计共为富力带来约53.25亿元的现金。

　　富力透露，所得现金将用于处理集团最近到期债务，包括但不限于离岸有限票据。

　　显然，这笔出售金额远远不足以覆盖短期债务。

　　摆在富力面前的，正是这笔2022年1月13日到期、规模为7.25亿美元的境外债，该笔票据的票息率为5.57%。

　　金额并不小，尤其是行业整体融资环境仍未改善的情况下，短时间筹措难度较大。

　　之前富力也一直倚靠出售资产以期获得现金回流，但无奈其资产处置速度过慢。

　　这一年多时间，富力投资物业的目前成功出让的投资物业只有上述的物流园项目，此外无更多出售信息。

　　某种程度上，这也是富力无法继续维持现状的原因。

　　事实上，早在9月份，富力便已经发起了自救的第一步。当时企图通过“降杠杆—变现—输血”的途径，走出困局。

　　富力选择断臂求生，将富力物业以不超过100亿元的代价出售予碧桂园服务。

　　当时大股东也尽力为富力输血。

　　李思廉及张力各为公司的执行董事及大股东，已与集团沟通，彼等为支持集团将提供约港币80亿元的股东资金，并于此后一至两个月内完成。

　　这么大一笔钱，李思廉及张力的资金从何而来，市场猜测大概就是由上述出售富力物业而得。

　　彼时，富力方面还在表示，主要股东提供财务支持后及按现有可供使用现金。

　　除非出现不可预见的情况，即使没有计及任何进一步外部融资或由公司非持续性业务如资产出售带来现金流，公司预期将有足够资金应付于短期内到期的债务。

　　可能也就是靠这笔现金，富力撑到了今年年底。不管怎么说，富力也努力过了，只是结果还是不尽如人意。

　　因为富力债务危机很大一部分，是因为2017年收购了万达酒店大量重资产，拖累了富力多年的现金流状况。

　　此前几年，富力游走在3000亿债务的杠杆边缘，屡被传出资金链问题。

　　虽然富力从2019年便开始提出降负债路径，也在2020年3月份首次提出降负债目标，但由于负债基数较大，所以整体降负债成果并不显著。

　　截止2021年6月底，富力持有现金288亿元，短期有息负债约519亿元，现金短债比约0.55，在手现金已经难以覆盖短期债务。而剔除预收款的资产负债率约为75%，净负债率为123%。

　　以三道红线标准看，为“红档房企”。

　　在当前行业下行、融资受阻等的大环境下，富力的债务大山越堆越高。

　　标普也强调，富力未来12个月的还款需求相对其手头现金而言仍相当棘手。

　　除了上述1月到期的美元债，2022年7月、11月富力将有两笔规模为2.88亿美元、3.66亿美元的境外债到期，票息率分别为9.125%、12.375%。

　　而相较于境外债，明年富力境内债待偿还规模更高。

　　明年将有“18富力08”“16富力11”、“16富力06”“16富力04”四笔境内债到期，规模分别为40亿元、11.2亿元、9.95亿元、19.05亿元，合计80.2亿元。

　　除此之外，富力还有不少表外的商票、信托负债等待还。

　　不过，也有部分意见仍对富力保持乐观。国元证券(000728)研报认为，富力出售现有资产的空间仍在，不一定会出现实质性违约。

　　就资产出售方面，此前富力早有披露，已就若干非核心资产接受要约意向书，并将继续与潜在买家洽谈其他指定作出售用途的资产。

　　其强调，集团有约351亿元的投资物业资产及账面值约332亿元的酒店资产。该酒店资产的市场价值约460亿元。

　　违约不违约，就看接下来这一个月的表现了。

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