夏磊：发展保障性租赁住房对地产开发投资有多大拉动？

中新经纬12月10日电 题：发展保障性租赁住房对地产开发投资有多大拉动？

作者 夏磊 国海证券(000750,股吧)研究所联席所长

12月6日，中共中央政治局召开会议，分析研究2022年经济工作。会议提出“要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环”。

保障性住房，包括公租房、保障性租赁住房和共有产权住房。

当前，住房政策的重点之一就是大力发展租赁行业，而发展保障性租赁住房，可以补充住房供应短板，缓解新市民、青年人等群体的住房困难。因此，其成为推进我国租赁行业发展的一个重要着力点。

保障性租赁住房的房源、建设资金从哪里来？

增加保障性租赁住房房源供应，我们认为可以通过新建和改建两种方式来进行。

从新建房源来讲，可以围绕国有建设用地、企事业单位自有闲置土地、城区内靠近产业园区或交通便利区域的集体经营性建设用地以及产业园区配套用地进行保障性租赁住房的开发与建设。

从改建房源来讲，政府可以允许相关的市场主体将闲置和低效的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋改建为保障性租赁住房。此外，还可以通过发放租赁补贴和利用政府闲置住房来进行保障性租赁住房的房源扩充。

针对建设保障性租赁住房的资金，我们认为，政府要加大相关的财税和金融政策支持。

从财政资金来看，包括中央补助资金支持、地方财政统筹以及专项债支持。专项债方面，此前，财政部预算司副司长项中新就曾明确表示，保障性租赁住房是新增专项债资金重点投向之一。地方财政统筹方面，比如温州市，近日就提出“从土地出让金净收益的10%以上或土地出让金收入总额的2%以上中提取的保障性住房建设资金、从土地出让收入总额中提取的‘腾笼换鸟’专项经费等各级各类有关资金，用于发展保障性租赁住房”。

从税收优惠来看，政府应加大利用非居住存量土地和非居住存量房屋来建设保障性租赁住房，因此可比照适用住房租赁增值税、房产税等税收优惠政策执行，同时可以免收相关的城市基础设施配套费。

从金融支持来看，首先是相关的信贷支持。如政府应支持银行等金融机构为保障性租赁住房项目提供长期贷款，完善贷款统计，在实施房地产信贷管理时实施差别化对待。其次是可以通过各种发债手段支持。支持金融机构发行金融债，用于保障性租赁住房贷款投放；支持企业发行企业债、公司债、短融、中票等，用于保障性租赁住房建设运营；支持企业将物业抵押增信，发行住房租赁担保债券。再次是可以引入险资。支持商业保险资金参与保障性租赁住房建设。最后，政府还可以继续扩大公募REITs(不动产投资信托基金)的试点。如国务院此前就明确提出支持北京城市副中心发展保障性租赁住房REITs。

保障性租赁住房对地产开发投资有多大拉动？

为测算全国保障性租赁住房对地产开发的投资拉动比例，我们选取全国40个城市作为测算基础，计算得出“十四五”期间，全国40城将共计新增供应807万套保障性租赁住房。按全国保障性租赁住房供应规模是40城的1.5倍计算，“十四五”期间全国将供应约1211万套保障性租赁住房。

在不考虑保障性租赁住房对投资影响的前提下，我们采取成本法预计：2022年房地产开发投资为147747亿元，而保障性租赁住房拉动的投资要占2022年整体房地产开发投资的2.2%。(中新经纬APP)

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