“优化比例非传闻50%”！大发地产回应裁员风波，但企业内生力正遇考验

  行业凛冬，裁员声音不断。

  近日，有消息称大发地产已启动集团与区域裁员，涉及客研、投资等多个部门，并给出“n+1”裁员补偿标准，总体计划裁员幅度较大，但会分步实施。

  “现在各家拿地和投资模式发生改变，为顺应市场变化，公司在营销和投资端做了调整，相当于精兵简政，但此次人员优化没有绝对的比例。”大发地产相关负责人的说辞也从侧面印证了裁员的存在。

  11月17日，大发地产回应中国房地产报记者关于裁员一事时表示，公司进行人员优化调整是为了适应外部不确定性而展开的自我调节，以便集中资源提高组织效能，具体优化比例较低，并非传闻中的50%。

  楼市下行，裁员亦很平常。曾高喊“活下去”的万科也在11月16日再度预警，倡议“节衣缩食”和打造“战时氛围”。

  对于大发地产而言，坚持“快周转”战略，寻求弯道超车机会，是其董事长葛一暘接班以来的选择与追求。但随着市场下行，大发地产开始选择出售子公司股权、高息发债以纾困规模与盈利间的平衡。

  今年前10个月，大发地产累计合同销售金额约355.01亿元，同比增长53.65%，完成全年销售目标360亿元的98.61%。在这业绩增长的背后，大发地产未来是继续加码高杠杆追求规模，还是换赛道追求利润增长，显然已让其内生能力遭遇考验。

  对此，大发地产对记者表示，目前公司销售指标完成率居行业前列，上半年营收51%的增长幅度位居同期内房股营收榜第25位，跑赢多数同量级对手。大发地产主基调是在不确定性中寻求稳健可持续发展：首先，目前拥有充足的供货保障和良好的供货结构，对于全年目标达成非常有信心；其次，坚持“1+1+X”的战略布局，深耕长三角地区和成渝地区，土地储备优质且有潜力，支撑业绩的长期稳健增长。

  从“求利润”到“求规模”

  大发地产1996年发迹于温州，由葛和凯与另一位个人投资者成立，2001年地产业务拓展到上海，并在上海设立总部。在过去的20余年里，大发地产的经营风格一直是“求利润、轻规模”。自2015年“地产二代”葛一暘真正掌权后，一改其父葛和凯“利润优先、规模其次”的发展思路，开启了规模扩张的步伐。

  在葛一暘带领下，过往几年大发地产吸引了一批明星经理人，如公司CEO廖鲁江、COO冷俊峰、CPO王峰分别来自世茂、中海、泰禾，前CFO罗俊此前在中南建设工作。

  他们一起主导了大发地产赴港上市，试图将原本略显保守稳健的大发地产带出“舒适圈”。在资本市场的加持下，大发地产开始辐射成渝、西部、中部、环渤海、粤港澳大湾区5大城市群。

  为了给规模扩张蓄力，大发地产近些年明显加快了拓储步伐。2014年之前，大发地产每年平均只有一宗地块入账。2015年开始拿地动作明显增加，拿地金额也由2015年的15.82亿元上升到2020年上半年的260亿元，土储规划建筑面积从2018年的340万平方米上涨至2020年的670万平方米。

  在今年初更是拿下多宗地块。据中指院数据显示，今年前7月，大发地产拿地金额达70亿元，位列67位。拿地的同时，也伴随着不惜重金的土储成本。

  3月份，大发地产分别以28.13%和53.89%溢价率，竞得南通市通州区钟秀东路北侧、金安路西侧宗地地块和丽水市莲都区地块。6月10日，大发地产3.9亿元竞得成都青白江54.5亩地块，溢价率10.26%。

  随后，大发地产或意识到项目开发难以获利甚至有亏损风险，开始主动申请退掉南通市金沙湾新区R2021-004地块，这也是南通首次发生的退地事件。

  “当下房地产调控偏向资金端，倒逼房企降杠杆。如何在拿地后快速入市产生利润，是所有房企共同的课题，地价越高对利润的侵蚀空间越大。大发地产应该也是这个考量。”某房企内部人士认为，退地后保留核心资源过冬，这对于目前的大发地产而言总比高息发债要好的多。

  虽然土储增加对大发地产销售额起到明显提振，但随着地价持续走高，同时也带来现金流承压的问题。今年上半年，大发地产经营性现金流净额为-7.54亿元。2020年其经营性现金流净额为-39亿元，其投资性现金流金额和融资性活动现金流净额分别为-1.31亿元和51.11亿元。

  有市场人士认为，从经营活动现金流来看，其运营效率存在问题。大发地产近几年开始在规模上发力并不是好时机，“过山车”式的业绩增速也暗藏了一些不稳定性。

  从“求规模”到“轻”盈利

  这样的规模扩张或足够让大发地产董事会满意。但与此同时，大发地产也在通过不断融资和出售子公司股权腾挪资产来“打补丁”。

  不完全统计，自2020年6月起，大发地产已接连发布出售6家子公司股权的公告，被转让股权的子公司分别位于上海、宁波和芜湖等地区以及成渝两地，交易总对价超过9亿元。

  在融资端，大发地产1月发行了一笔1.8亿美元，票面利率9.95%的优先票据；6月11日，又额外发行了1亿美元。10月25日，发行一笔于2023年到期金额为1亿美元的绿债，票面利率13.5%。

  公开资料显示，大发地产在2021年年底前到期的有息负债有27亿元，包括美元债13亿元，银行贷款约4亿元，非银部分10亿元。

  “大发地产一直积极拓宽多元化的融资渠道，融资利率在目前市场环境下属于行业平均水平，不属于高位。公司亦多次回购及提前赎回优先票据，显示公司严控债务结构的决心以及资金的充足流动性。今年大发地产更首次获得境外商业银行（恒生银行）的贷款，可见金融机构对大发的信心。”大发地产表示。

  另外，大发地产此前一直被外界诟病信托融资占比较高。在中期业绩会上，葛一暘也直言：“从境内融资结构来看，2019年开始我们主动压降信托类融资，信托规模在2020年底仅占融资余额的8%，境内融资主要以银行长期限开发贷为主，超过了境内融资余额的70%。”

  一系列动作与大发地产并不算好的资金状况及扩张诉求分不开。有消息称，大发地产最近面向员工推出一款年化收益14%的理财产品。

  对此，大发地产未做出任何回应，只表示其2021年底前没有到期债券，13亿美元债已于7月完成兑付，流动性充裕，后期继续通过销售提升、利润结转、债务结构的持续优化，保障公司安全健康、可持续发展。

  在大发地产出售子公司股权和高息发债背后，是其借贷承压。财报数据显示，截至2021年6月30日，大发地产现金及现金等价物约为人民币40.59亿元，已质押存款约人民币7.75亿元及受限制现金约人民币18.84.4亿元，共计息银行及其他借贷总额为约人民币68.36亿元。

  “内生能力遭遇挑战，大发地产若想快速扩大规模必然加大融资，但堆积起来的票据是一个不小的隐忧。”前述市场人士分析，大发地产不单是牺牲自身的权益托起了规模，同样牺牲的还有盈利能力。

  这其中合作开发扮演着重要角色。伴随大发地产的规模增长，其非控股股东权益亦随之上升。在2020年该数据约为3.76亿元，相比2019年的约0.85亿元大幅增长343.33%，远高于净利润增速。

  正如葛一暘所言：“地产转型期也是重新洗牌期”。在生存与发展之中，考验大发地产或许不只是销售目标和战略扩张，财务、投资、合作的各种杠杆都是挑战。“节衣缩食”的大发地产还有一段路要走。

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