困境、破局、展望，国资物企如何以“稳”潜行？

文：范楚学

引言

11月10日，京城佳业终于敲响沉寂了近四个月的物企上市锣。招股书显示，截至2021年5月末，京城佳业在管面积仅3000余万平方米，较2020年末仅增长约5%，与行业26.1%（2021年1-6月）的增长均值存在不小的差距；毛利率和净利率均处于行业下游，放眼市场上实属一家普通的企业。

京城佳业能在20余家企业待上市、超5家企业招股书接连失效的情况下通过聆讯，其“国资背景”起到了至关重要的作用。作为一家隶属国资委的物业企业，京城佳业管理了北京超30%的胡同，同时还为国家体育场、政府办公大楼等极具影响力的项目提供服务，拥有大量令其他企业羡慕的项目资源。

京城佳业是第11家登陆资本市场的国资物企，同时也折射出目前大部分国资背景物企的发展现状：与民营物企相比，拥有国资背景意味着拥有唾手可得的优质项目资源。

但从另一方面来看，多家国资物企长期处在成长性差、盈利低的困境中，发展速度低于同阵营物企；随着入局资本市场，低成长性也成为了影响国资物企估值的主要因素之一。

如今，物业行业整体估值逐渐趋于理性，资本和市场对企业提出了更高的要求，指标维度涉及：业绩表现、服务内容、服务品质、客户口碑等等。在被外界审视的压力之下，物企或“做大做强”，或追求“小而美”，尽可能打造自身特有标签。那么，对于处在“资本追求高盈利”和“企业发展缓慢”两难境地之中的国资物企而言，该如何突显核心竞争力？

一

“背靠大树好乘凉”

政府项目资源丰富

对于所有企业来说，优质的项目资源都是自身经营与发展立命之本，对于物企来说则更明显：物企的经营模式即是依托在管项目收取物业费、获取增值服务收益。而国资背景物企在政府资源的加持下，在一定程度上宛如拥有了一张“金名片”，在获取诸如政府公建、城市服务等项目时机率更大。

近年来，住宅业态市场逐渐趋于饱和，非住业态成为物业企业的重点布局领域。公建业态由于其市场空间大、类型多元的特点，成为继商写之后的第二大非住业态。在这类项目的接管上，拥有国资背景的物企由于其关联方在项目开发上的先发优势，相应的在后端运营承接上同样占据“近水楼台”的绝对优势。如国家体育场（鸟巢）由北京城建集团承建，物业相关服务需求便由京城佳业承接。

另一种更常见的情况下，公建物业项目由政府主导，以招投标的形式选择承接方。通常，政府采购供应商库有着极为严格的筛选标准，物业企业需有足够的经验与资质才能登记纳入，对于普通企业而言，中标难度可想而知。

因此，拥有国资背景的物业企业，在获取优质公建项目尤其政府项目时有着先天的优势。在招投标过程中，若国资是关联地产或集团股东的角色，物业企业往往可保持较高的中标率（通常为100%），且后续可持续获得相关资源。如，

越秀服务：越秀地产是全国最大的TOD开发商之一，广州地铁是其第二大股东。2020年，越秀地产开发了5个TOD住宅物业，形成TOD物业管理和地铁站及车辆段物业管理双结合的模式。2020年末，越秀服务从广州地铁收购了广州地铁环境工程及广州地铁物业管理，拓展了地铁环境工程维护和地铁物业管理运营业务，特有的服务内容使得越秀服务在市场上拥有别具一格的竞争力。

金融街物业：金融街(000402,股吧)物业关联方金融街集团由北京西城区国资委间接全资持有，金融街物业自设立起便专注于为位于西城区的北京金融街区域提供物业及相关服务，客户包括国家金融管理机构、银行总部、内外资金融机构和投资集团等。

除关联股东的项目外，在外部项目招标时，物企凭借国资的招牌也更容易获得市场认可。尤其是一些国家级优质项目进行招标时，招标方会更倾向于选择有国家背书的物业企业。比如保利物业，于2021年上半年积极挖掘“国资红利”，新签约国家信访局、广州产权交易所、中国人寿(601628,股吧)安徽金融中心等优质国资项目。

二

低成长、低盈利

国资背景下的重重困境

与民营企业相比，国资物企拥有大量优质的项目资源，且有国家为其兜底；但从另一方面来看，国企物业也存在诸多困扰，尤其在发展速度上被拉开不小的差距，导致企业无法放大核心竞争力，发展进程严重滞后于其他企业。根据嘉和家业对多家国资物企经营及发展情况的分析，这类物企的发展困境主要包含以下三点：

成长滞缓，高度风险厌恶：以稳健发展为主，将所承担风险降至最低；

盈利能力不佳，资本市场认可度较低：盈利能力相对较差，难以被“逐利为先”的资本所认可；

业务内容传统，严控成本投入：所开展服务多为传统型业务，创新动力(310328)不足。

01

保守成长，高度厌恶风险

众所周知，国资企业向来以“保守”、“稳健”为发展主基调，物业企业也不例外。以当前已上市的国资物企为例，2020年国资物企在管面积平均增速为24.6%，而该年所有上市物企在管面积的平均增速为37.8%。与此同时，国资物企市场化程度普遍较低，第三方在管面积平均占比约为20.4%（不包括保利物业，保利物业在管多个公建及城市服务项目，因此第三方占比较高），低于行业均值近30个百分点。国资物企成长性较差，主要是由于项目来源单一化、地域限制性强等原因。

外拓动力不足，收并购高度审慎

相比于民营物企，国资物企更多保留着“地产附属”这一属性，关联方的定位和战略方向往往决定了物企的发展定位。基于此，当前国资物企多以非住业态作为企业重点发展业态，且企业基本以承接关联方开发的项目为主，项目来源相对比较单一。

因此，国资物企对于非重点业态的外拓重视度极低，基本保持“关联方输送就承接，不主动外拓”的状态。以住宅业态为例，金融街物业等多家国资物企以非住业态为重点业态，因此企业仅接管关联方开发的住宅项目，不在市场上对该类业态进行外拓扩张，规模增长速度自然不及其他企业。

此外，国资物企规模扩张时多以招投标方式，而较少通过收并购来进行；即使收并购也是以十分审慎的态度开展，需经过比一般物企更为复杂的流程，尽可能避免所有潜在风险。如，

招商积余：2020年12月，招商积余发布公告称，收到招商局集团下属全资公司SSH建议考虑收购创毅控股53.51%股权。但经过系列尽职调查、研究论证、反复商讨并综合考量后，招商积余认为实施该项收购的条件并不成熟，基于审慎原则放弃了该次收购。

在极其严格的审批制度以及拒绝任何高风险的态度下，国资物企无法像民营企业一样通过大规模的收并购来实现快速的面积增长及地域扩张，因此在仍处于“规模为王”阶段的行业里，企业的话语权逐渐弱化。

地域限制性强，推广难度大

物企通常以关联方开发的项目为依托开展物业相关服务，而国企开发的项目基本集中于其所在区域，尤其是地方性国企，项目更加集中在当地，因此往往连带物企具有很强的地域特色。

以近期刚上市的京城佳业为例，其关联方北京城建(600266,股吧)集团开发项目绝大部分位于京津冀地区；同时，“最先走进北京胡同物业管理”是企业的一大特色。因此，关联方项目的集中性以及“胡同”这一具有强烈地方特色的业态，使得京城佳业的成长带有极强的地方性。根据招股书显示，截至2021年5月末，京城佳业近90%的在管面积位于京津冀，一定程度上限制了企业的规模增长。

02

盈利能力有限，资本市场估值长期低迷

物业企业依托在管项目来获取收益，因此业态类型、规模成长性受到限制将直接影响到企业的业绩及盈利表现。纵观已上市的国资物企，2021年上半年，国资物企平均净利率仅为11.4%（京城佳业以1-5月数据代替），与行业均值相差近5个百分点。

长期以来，国资物企低盈利的问题就一直为资本市场所诟病，由此市场给予这类物企的估值也长期处于较低水平，仅华润万象生活凭借商业板块得以保持较高的估值。

图：部分国资物企市盈率变动情况

数据来源：嘉和家业物业云

那么，究竟是哪些因素导致了国资物企的盈利能力不足？具体而言，有以下三点：

业态端：住宅业态占据“大半江山”，公建项目、城市服务盈利空间窄；

成本端：人工成本相对偏高，承担社会责任提供就业岗位；

管理端：或存懒政问题，管理层改善盈利动能不足。

业态端：公建、城市服务盈利空间窄

如前文所述，国资物企通过关联方承接大量公建以及城市服务项目，而该类项目通常具有部分社会性、公益性等特点，因此相对于普通业态盈利空间有较大幅度的收窄。此外，国资物企作为国家力量的其中一个重要抓手，在承担社会责任方面发挥着重要作用，如在疫情期间为商家减免房租；以延长租期、租金优惠等方式支持养老服务开展；托底管理老旧小区等等。

以无锡市为例，2021年1月，无锡市宣布国有物业将在10月底之前全面进驻494个无物业管理的老旧小区，进驻后将按照现行的物业管理服务标准以及物业企业从街道、社区接管老旧小区的相关细则进行管理。

但老旧小区长期处于无物业管理的状态，对于新入驻的物业而言有大量前期铺排、引导工作，且存在居民对物业信任度低、物业费收缴率低的难题。虽然市政府对物业企业进行每月每平方米0.5元的补贴以减轻负担，但也严重影响了企业的盈利情况。

成本端：人工成本偏高，提供就业机会

国资物企成本偏高的另一个原因则是人工成本较高。与民营企业相比，国资物企在薪酬福利方面的支出相对较高。以上市国资物企为例，2020年，国资物企的人员成本平均占比44.5%，相比行业均值高出近7个百分点。此外，分包成本上升、最低工资增加、员工人数增长也是人工成本居高不下的缘由。

国资物企人员成本支出比例较高的其中一个原因是国资企业需承担起相应的社会责任，为市场提供大量的就业岗位，因此人员更加密集。截至2020年末，上市国资物企的人员密度为1.89人/万平方米，相比行业均值高出约10.5%。疫情期间，国务院曾表示企业应避免大规模裁员，保证就业市场稳定，国资物企也必然需要以身作则，维持提供大量就业岗位。

管理端：改善盈利动能不足

在国资物企中，“权”与“责”的边界通常有更为明显的边界，致使未能实现将实际经营者的利益与企业的利益深度捆绑；加之国企有“政府兜底”，通常使得管理层对于改善盈利情况动力不足。此前就曾有上市国资物企被投资者要求设立业绩指引，但企业却从未执行。

03

业务内容偏于传统，严控成本投入

在住宅市场逐渐饱和的情况下，物业企业在开拓非住宅市场的同时，也不断挖掘面向业主的增值服务。近年来，物业企业在市场驱动和政策鼓励下，拓展了美居、中介、教育、养老等多样化增值服务。然而，国资物企由于相对保守的发展基调，使得其始终难以突破传统边界，自然也无法享受创新可能带来的高盈利。

增值服务内容传统

以上市国资物企为例，增值服务板块的业务均偏向于较为传统的业务。如在非业主增值服务方面，通常是案场协销服务、顾问咨询、交付查验等基础服务；在业主增值服务方面，通常为便民生活服务、社区资产运营等，仅有小部分企业已开展社区零售等时下较为热门的增值服务。

表：部分国资物企增值服务内容

资料来源：嘉和家业整理

从2021年上半年的数据看，上市物企业主增值服务的平均毛利率为43.6%，部分业务的毛利率高达60%甚至70%以上，是物业企业提高盈利的一大利器；而上市国资物企的业主增值服务平均毛利率仅为30.4%。若国资物企失去在增值服务领域的竞争力，对企业的盈利会造成严重的负面影响。

严控智慧化建设成本投入

数字化时代背景下，物业行业已经逐步从人力密集型升级为科技赋能型行业，智慧化建设成为物业企业发展的内生需求，多家企业通过自主孵化或收并购等方式进行布局。但智慧化建设的前期投入需要大量资金，以某在管面积超4000万方的物业企业为例，智能化小区主要包含智能门禁系统、智能停车场管理系统、视频监控系统、网络基础设施和设备及设施监控系统，单项目预算超过250万港元。

同时，智慧化建设投入产出效率与规模有极强的相关性，规模越大，边际成本越低。然而，绝大多数国资物企属于成长型企业，初期投入和成本都处于较高的水平，由于各方因素很难投入大量资金进行智慧化建设。

曾有国资物企的管理层表示，“科技研发是烧钱项目，从零起步不现实”，“国企不可能用这样一大笔钱去尝试新的东西”。直至其引入战投，才借助着另一家企业的力量实现线上管理、智能设备等基础无纸化办公。

三

未来展望

行业巨变已至，国资物企何去何从？

如今的物业板块波涛汹涌，“大鱼吃小鱼”、“大鱼吃大鱼”的收并购频发，上市门槛即将提高，马太效应愈发凸显，企业之间的竞争已然迈入白热化阶段。单单凭借“国资”这一标签似乎已不能够在市场上抢得一杯羹，国资物企该何去何从？

物业服务回归至基层，国资物企将临机遇

物业是离居民生活最近的企业，承担着提供与居民日常生活息息相关的服务的责任。未来，物业服务必将融入至基层，成为社区治理的重要力量。国资物企作为国家力量在社区治理领域的最直接抓手，已经开始在老旧小区改造、支持社会养老方面发挥关键作用，将来也必定在更多为城市、为民服务方面占据更大的市场。

行业巨变之时，国资物企该如何精进？

从当前现状来看，大部分国资物企显然已经被行业拉开了不小的距离。为获得更好的发展，也为将来更好助力基层治理，国资物企应从服务品质、市场化以及业务范围三个方面精进自身，增强自身核心竞争力：

打磨服务品质：物业本质是提供服务的企业，发展最终还是要落在服务品质至上。不仅是业主，包括资本市场，对于企业服务内容、服务品质、口碑等方面提出了越来越高的要求。因此，国资物企应不断打磨自身，以高标准的服务品质，真正做到服务于大众。

积极市场化改革：市场化是国资物企必定要迈出的一步，只有真正融入市场之中、在现实的竞争环境之下，企业才能迸发潜能，驱动自身成长。此外，市场化改革还能助力企业降低关联方依赖度，增强企业独立经营能力，也能因此获得更高的市场认可度。

拓宽业务边界：任何行业都处在不断的变化之中，只有不断推陈出新才能获得话语权。国资物企在“创新”方面的过于谨慎，已经导致了一定程度上的发展滞缓。国资物企应从积极尝试开始，选择性开拓适合的增值服务，一方面可以提升企业盈利，另一方面也可以扩大服务范围、树立起更鲜明的品牌形象。

结语

“国资背景”是一块金字招牌，能为物业企业带来炙手可热的优质项目，也能为其带来“为民服务”的良好形象。但同时，这块招牌有时候会成为企业发展路上的枷锁，禁锢企业的步伐，直至逐渐与市场渐行渐远。

然而在未来，物业服务必将下沉至最基层的治理之中，国资物企作为国家力量的重要一部分，必定要为整体城市服务作出应尽的贡献。因此，企业应当立即行动起来，打磨自身服务品质，树立起良好的企业形象，积极推动市场化进程，不断扩大服务内容和服务范围，增强核心竞争力，为推动整个行业的良性发展而努力。

本文首发于微信公众号：嘉和家业物业服务研究院。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

相关知识

困境、破局、展望，国资物企如何以“稳”潜行？
箭牌家居定制如何以多层防潮板走差异化之路?
2020年：开局与破局
冰冻时点下，房企营销如何破局
展望楼市2021,强监管下企业投融资如何破局?
多次充当“救火队员” 央企中国诚通国资运营史
另类调控“限跌令”潜行：“三稳”基调下的楼市再平衡
软装困境如何破局?窗帘十大品牌如鱼得水为终端运营提供新思路
破局房企营销同质化 雅居乐线上营销玩出新花样
2021年房企发展或“稳”字当头