严跃进：全国房地产开发投资从“过热”区间转入“温和”区间

中新经纬11月16日电 题：全国房地产开发投资从“过热”区间转入“温和”区间

作者 严跃进 易居研究院智库中心研究总监

11月15日，国家统计局发布了2021年房地产开发和销售情况月度报告。

从房地产开发投资完成情况来看，1—10月份，全国房地产开发投资124934亿元，同比增长7.2%；比2019年1—10月份增长14.0%，两年平均增长6.8%。其中，住宅投资94327亿元，增长9.3%。

我们认为，房地产开发投资正从“过热”区间进入到“温和”区间，后续要防范行业步入“过冷”区间，即房地产开发投资同比增长速度低于5%。随着针对房地产开发企业合理的按揭贷款需求得到满足，客观上将有助于此类数据不会过快下滑。

从房地产开发企业土地购置情况来看，1—10月份，房地产开发企业土地购置面积15824万平方米，同比下降11.0%；土地成交价款11410亿元，增长0.2%。

当前，行业的土地市场确实面临一定压力，但随着第三轮供地节奏的加快以及各地对土地竞拍规则的持续优化。我们预计，国内部分城市土地市场在年底依然有反弹的可能性。这关键取决于房地产开发企业自有的土地储备情况，以及对2021年房屋交易市场的预期。

从房屋销售情况来看，1—10月份，商品房销售面积143041万平方米，同比增长7.3%；比2019年1—10月份增长7.3%，两年平均增长3.6%。商品房销售额147185亿元，增长11.8%；比2019年1—10月份增长18.3%，两年平均增长8.8%。

2021年，房地产行业集中经历了一波密集的政策调控，但从行业整体发展情况来看，我们预计全年房地产商品房销售面积增长速度不会为负，仍将保持一定合理的发展规模。临近年末，按照往常惯例，房地产开发企业的销售节奏会加快，四季度有可能会加大降价促销力度，这将有助于防范此类数据过快下滑。

从房地产开发企业到位资金情况来看，1—10月份，房地产开发企业到位资金166597亿元，同比增长8.8%；比2019年1—10月份增长14.8%，两年平均增长7.1%。

短期之内，房地产行业整体的资金面还没有过快改善的可能性。未来，房地产开发企业的资金面要实现真正的宽松，我认为必须有两个前提条件：其一，房地产相关信贷政策真正实现了边际放缓；其二，房地产在建工程项目，以及合理的购房需求能得到更为充足的金融支持。

从房价涨跌情况来看，根据国家统计局公布的商品房销售金额和商品房销售面积计算，1—10月，全国商品房均价约为10290元/平方米，同比2020年上涨约4.2%。

整体上，当前房价保持了稳定，同比2020年略有小幅上涨，仍属风险可控范围。但在具体市场发展过程中，我们需要重点防范部分城市集中出现房价无序下跌的情况。近一段时间，一些城市虽然房价未有明显下跌，但在实际购房过程中，已出现首付贷、首付分期等“打擦边球”的操作手法。对此，相关部门需保持关注与警惕。(中新经纬APP)