“海南房地产市场已步入萧条”，省房协呼吁政策“照顾”

  “新政策出台后，企业去找有关部门咨询和办理相关业务，部门工作人员也不知道该怎么办……”10月28日下午，海南省房地产业协会（以下简称“海南省房协”）召集各会员单位，召开会长办公扩大会议。

  这次“会长办公会”虽然是海南省房协的年度“常规动作”，但会议议题显然有些“特别”：会议主要围绕海南当前房地产形势及各企业关心的重点问题展开讨论，并给当地政府部门提意见。

  11月10日，中国房地产报记者在海南省房协的一份官方会议汇总红头文件中见到，会议共汇总三大类问题：金融政策、商办类项目政策及其他政策对于当地房地产业的影响。其中，在讨论“商办类项目政策对房地产业的影响”议题时，与会企业代表提到“房企希望政府出台调控政策不要随意加码，不搞‘一刀切’，急企业之所急，构建政府、企业、金融业等合理沟通平台，加强对房地产市场的有序管理”。

  “在流向房地产放贷比例呈缩紧的大环境下，海南各会员单位（房企）都不同程度面临资金面紧缺的现象。为此，部分企业为回收资金，保障企业生存空间，主动或被动（因限价）地打折卖房，降低房价，也因此引发了一系列连锁反应，对房地产市场稳定和健康发展不利。”上述会议汇总文件在最后表示，“海南房地产市场已步入萧条（期）”。

  商办类项目政策出台“后遗症”

  10月28日下午，海南省房协在海口召开一次“特别”的会长办公扩大会议，10余家头部房企代表参会。本次会议主题是交流近期房地产业热点政策，并收集与会代表的意见和建议。

  讨论交流环节，参会房企代表打开话匣子，发言踊跃。在谈到海南不久前出台的《关于加强商业、办公类建设项目全过程管理的意见》等政策性文件，参会房企代表也提出了自己的看法。

  关于商办类项目的政策，房企代表主要提到海南于8月20日发布的《规范商业、办公类建设项目规划报建的通知》和10月14日发布的《关于加强商业、办公类建设项目全过程管理的意见》两个政策性文件。

  “按照新出台的政策规定，对于已批未建的商业、办公类项目，有关部门要重新核查规划报建方案。我们企业的项目就属于这种‘已批未建’的情况。”一房企负责人在会上称，政策出台后，他们拿着相关材料去找有关部门咨询和办理相关业务，看新政策出台后，他们项目如何办理相关手续，“工作人员说政策是出台了，但是没有出台相关配套细则，他们也不知道该怎么办，需要吃透政策或出台相关配套细则后才能办理。”

  “按照政策规定，我们只要修改一下规划就可以了，项目总不能停在那里等政策配套细则，是吧？”上述房企负责人表示，按理说政府部门出台一项新政策，应该在之前就考虑到政策出台后会遇到哪些问题，及时出台相关政策配套细则，这样才能保证政策实施的连续性、协调性，“项目现在停在那里，我们也很苦恼。”

  “相关政策还规定，商办类项目产权分割销售最小单元建筑面积不得小于300平方米。”一房企负责人表示，以海口为例，在商办物业市场方面，主流需求面积在100-300平方米，现有的商办物业市场，存量、增量巨大，销售周期长，增速完全不能满足吸纳需求。

  在海南省房协上述会议汇总文件中，也归纳了商办类项目开发商的建议：对于商办物业以销售为目标的开发企业而言，过高的面积段限制提高了单套物业销售总价，造成销售难度增大，影响开发企业原定资金计划、开发节点、回款节奏，大幅增加开发企业运营风险；对于商办物业以持有运营为目标的企业而言，过高的面积段限制，会造成招租难、空置率高、租金收益降低，影响中小微创新企业的进驻，并且对新消费、新经济领域（比如网红直播等）带来直接制约。

  他们建议，应本着遵循出让合同的前提下，从市场角度和提高产权分割面积或提高单笔交易面积的客观实际出发进行调整；商业物业防范“商改住”主要控制条件应秉承科学、系统的专业态度，应落实在建筑规划设计方面，比如建筑整体限高、分区层高、面宽进深限制，不同业态的供水、供气、排污、室内加层板等。

  房企建议政策不搞“一刀切”

  参会代表均表示，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，围绕着“稳地价、稳房价、稳预期”目标，行业共同维护房地产市场持续健康有序地发展。

  但他们又认为，目前在流向房地产放贷比例呈缩紧的大环境下，海南各会员单位（房企）都不同程度面临资金面紧缺的现象。为此，部分企业为回收资金，保障企业生存空间，主动或被动（因限价）地打折卖房，降低房价，也因此引发了一系列连锁反应，对房地产市场稳定和健康发展不利。

  他们建议，希望政府加强政策引导，在坚持“房住不炒”主基调，调控政策不随意加码，不搞“一刀切”，构建政府、企业、金融业等合理沟通平台，加强对房地产市场的有序管理。

  海南省房协官方汇总文件称，对于海南自贸港政策，会员单位希望除了宏观上的一些大政方针外，行业、产业上应该有相应的细化的政策出台支撑。如上述两份关于规范商业、办公类建设项目规划管理的通知均自下发之日起执行，具体的实施细则或何时公布实施细则都没有进行具体的通知，部分涉及此业务的房企无所适从，除了等待还是等待，打乱了企业的年度投资计划。

  对于目前在海南实行的“限规划+限报建+限价+限购+限贷+限投资强度”政策，海南省房协建议，政府部门应结合海南实际情况，充分与各相关企业商量，协调妥善解决方案，严格按照9月29日海南省《海南自由贸易港优化营商环境条例》公布的条例中指出的，政府及有关部门应当履行向市场主体依法作出的政策承诺、依法签订的合同以及司法机关作出的生效裁决，不得擅自变更政策承诺或者合同。

  “政策的延续性是营商环境、企业投资的关键保障。”有参会房企负责人表示，“新规对应新项目，旧项目依据旧规”、“新规不溯旧”是关键前置原则。

  “海南房地产市场已步入萧条”

  会议讨论环节还提到“限价”问题，参会代表也提出了自己的建议。

  有代表提到，目前海南省房地产市场出现了一二手房价格倒挂问题，如海口一手房限房价17300元/平方米以内，但局部地区的二手房房价有的已达到30000元/平方米以上现象。

  “各级政府部门是否有相应的政策或者措施积极应对，尤其是对于海南市场来讲，各开发商的拿地成本高企、建安材料疯涨、用工成本居高不下，并在疫情叠加的持续影响下，对海南房地产市场挫伤较大。”他们提出建议，希望政府相关职能部门能够真正落实“一城一策”政策，真正落实商品房的“商品”属性，安居房的“保障”属性，各取所需，区别对待，据实定策。

  “‘一刀切’限价政策造成海口市价格平均化，城市价值没拉开，好地段、好产品自然被市场追捧（出现加价抢购等乱象）。”他们建议，政府部门首先应合理增加住宅用地供应，鼓励与支持更多企业参与安居型住房开发；盼政府尽快出台科学定价分区划价政策，让市场回归理性，保障房地产市场可持续发展。

  相对于商业供地，海南全省近一两年来，商品住宅供地处于压缩收窄状态。据一份统计数据显示，以海口为例，2021年1月-8月，海口共供应27宗用地，总面积为1013.4亩，成交用地面积为964.61亩。但在这些供地中，商品住宅用地供应和成交数仅为3宗，总面积仅为38.54亩。

  就整个海南而言，全省商品住宅用地供应也不太乐观，2021年1-8月，全省一级市场土地供应突破237宗，总供地面积为1万亩，成交9601.35亩。但1-8月商品化住房土地供应仅为3宗，即38.54亩。

  海南省房协方面表示，因多方面原因，海南房地产市场已步入萧条；今年国庆黄金周期间，海南楼市看房人数及成交额均仅是去年同期的15%左右。

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