沈阳取消限购限售传闻背后：企业生存和地方财政双双承重

  刚刚经历了强暴风雪的沈阳，因松绑楼市的消息再度成为全国焦点。

  11月10日下午，一则沈阳《关于取消房地产市场限制性政策的通知》在互联网快速传播：解除限购限售、放宽契税政策、个人按揭贷款认贷不认房并提高个贷放款效率、放宽备案价格。

  11日上午，中国房地产报记者采访多个沈阳在售楼盘得知，目前项目上尚未接到正式通知取消限购限售，项目成交与价格也没有出现波动。

  目前的沈阳楼市，购房者观望情绪已经十分浓厚，市场整体面临下行压力。1~10月，沈阳新建商品房成交1008万平方米，同比减少12%，已经有不少房企降价跑量。

  在更大范围里，作为东北地区政治、经济、文化中心和交通枢纽中心的沈阳，并不是第一个为楼市松绑的城市，在此前不到三个月的时间里，同为省会城市的长春、哈尔滨已经接连打响“救市”第一枪。

  楼市接连松绑的背后，透露了这些城市面临的巨大压力。“在房地产市场下行压力大、债务负担重的情况下，沈阳、哈尔滨等城市出手救市，既是维护市场稳定，降低债务负担的无奈之举，也是因城施策的一种选择。”建融投资咨询分析师祝梓杰分析称。

  11月11日，沈阳当地传出消息称，10日沈阳市房产局召集部分房企开会，但不会出台“救市”的红头文件。另有消息称，由于舆论压力骤增，当地官方决定相关措施暂缓执行，后续能否继续执行仍然待定。

  官方未正式回应

  这则网络流传的通知称：为应对沈阳房地产市场下行压力，根据上级部门指示要求，沈阳市房产局于2021年11月10日召集各大房企，线下通知从2021年11月11日开始，解除限购限售等一系列房地产限制性政策。

  内容主要涉及六大方面：一是解除限购，二是解除限售，三是放宽契税政策，四是个人按揭贷款认贷不认房，五是提高个人按揭贷款放款效率及额度，六是放宽备案价格开发商可根据销售情况，到房产局申请适当下调备案价。

  从10日晚间到截至发稿，记者多次向沈阳市房产局相关负责人求证这则网传通知的真实性，始终未获回复。

  沈阳本地一位不愿具名的房地产行业人士向记者证实说：“10日下午，沈阳市房产局确实召集部分房企开了会，会议通知将松绑限购、限售等政策，但不会出台正式的红头文件。”

  在市场端，记者走访了沈阳多个在售楼盘，工作人员均表示，仅仅是听说了解除限购限售的消息，但始终没有得到公司的正式通知，也尚未执行。“目前项目售价和成交并没有受到影响。”

  沈阳一位房产中介人士告诉记者：“目前有很多自媒体和二手房中介人员在炒作这条消息，试图借此推进房产销售。”

  中国房地产报记者注意到，近一天以来，针对取消限购限售的传闻，有多家媒体通过不同渠道进行求证，但沈阳官方仅回应称没有收到通知，未提及是否召开过会议。临近11日午时，有媒体消息称，由于舆论影响较大，沈阳房产局决策，解除限购限售的措施暂缓执行，后续能否执行待定。

  救市措施指向性明确

  为何这样一个非正式通知的截图能够引发如此多的关注？据记者了解，除了此前个别三四线城市曾因取消限购限售引发轩然大波，在核心城市，特别是省会城市中尚未有地方明确表态要取消限购限售。目前，由于缺乏明确的指导意见，各地对于楼市松绑的尺度依然处于试探状态。

  另一方面，业内认为如果沈阳取消房地产市场限制性政策的通知属实，其中提出的具体措施将会对当地市场带来巨大影响，因为每一条措施都对沈阳楼市的现状有着明确的救市指向性。

  来自新峰地产大数据的统计显示，今年1-10月沈阳新建商品房成交1008万平方米，同比减少12%，批/售比92%；其中新建商品住宅（住宅、别墅）成交877万平方米，同比减少16%，新增供应847万平方米，批/售比97%，供求平衡，去化周期18个月。

  另据沈阳中原研究发展部的数据，10月份沈阳新建商品房成交量有所增长，环比上涨78%，同比下降1%，但房价却出现了明显下滑，目前成交均价为11977元/平方米，同比下降3%，环比下降4%。

  这种态势直接引发房企之间竞争激烈，普遍降价跑量。

  目前有近20家头部房企选择深耕沈阳。今年前10月，恒大、万科、龙湖、华润和本地房企汇置地产位居房企销量五强。10强销量占据了全市份额的51%，市场高度集中。

  沈阳一位房产分析师谈及解除限购限售时表示，措施弹性非常大，政策制定者担忧完全解除限购限售可能会造成房价大幅反弹，因此解除限购限售的同时仍带有一定限制，这有助于后续能够及时调整政策执行的“松紧度”。

  还有放宽备案价这个措施。据记者了解，沈阳此前执行严格的备案价制度，防止大幅降价造成市场波动。随着近期楼市成交量下滑，有不少开发商已经通过各种形式“暗中”降价，备案价制度已经形同虚设。按照网传通知中的说法，相当于默许了房企在此前定价的基础上，再将房价下调10%。

  “目前购房人的信心并没有得到提升。”沈阳本地一位房企人士表示，传闻中的“救市”政策，不仅全方位，而且多维度，对楼市是利好消息。“如果这份新政能够在近期正式出台，预计会结束沈阳楼市近半年低迷的表现，成交会出现较大改观。”

  财政压力大

  同为东北省会城市的长春、哈尔滨已经更早打响了“救市”的枪声。8月31日，长春发布“长七条”楼市新政；10月10日，哈尔滨发布“哈十六条”。

  其中哈尔滨的市场关注度最高，16条利好举措涉及买房补贴、低预售标准、降低公积金贷款门槛等。

  祝梓杰分析称，目前，沈阳、哈尔滨、长春等城市房地产市场面临较大的下行压力，二手房挂牌价格已连续多月下跌，其中沈阳二手房挂牌价涨幅持续收窄。

2019年以来东三省三个重点城市二手房挂牌价同比

  在市场下行的同时，东北地区产业与人口增长乏力已成为共识，影响城市发展的土地出让收入也大幅缩水。Wind数据显示，今年7-10月份，哈尔滨、沈阳、长春月均土地成交总价分别为12.40亿元、37.62亿元、3亿元，较上半年月均成交额下降23.7%、10.2%、96.2%。

  上半年，哈尔滨、沈阳、长春一般公共预算收入分别为190.2亿元、407.7亿元、366.8亿元，土地出让收入占财政收入（土地出让收入+一般预算收入）比重分别为 34%、38%、57%。

  “目前，这三个城市土地财政依赖度很高。在土地出让收入大幅下滑的情况下，城市财政收入压力很大。”祝梓杰表示。

  财政压力巨大的说法得到了IPG中国区首席经济学家柏文喜的认可，他说：“东北三个省会城市哈尔滨、沈阳与长春已经在抱团壮胆来尝试放松楼市调控了，它们正是财政压力最大的地区之一。”

  “在严格的楼市管控下，东北城市的压力要远大于东部沿海城市，无论是从地方经济还是维护市场平稳运行的角度，地方政府都有出台政策的动机。”一位不愿具名的沈阳房地产分析师表示，目前始终没有明确的“松绑”红线，各地都在试探。

  “即便是沈阳因为舆论压力暂缓新措施的执行，后续也会通过其他办法寻找出路。“这位分析师认为，他希望沈阳能够结合自身发展，科学合理，果断地制定楼市新政。

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