各地多措并举“保交楼”，石家庄官宣“准现房销售”

（文/张玉 编辑/马媛媛）眼下考虑换房子的李岚正在陷入一种买新房还是二手房的两难选择之中。

一方面，销售人员告诉她，“三价就低”的政策下，现在买二手房差不多要准备六七成的首付；另一方面，当前情况下，开发商正在遭遇的流动性危机让她担心自己“打新”所面临的资金的安全性。

好消息是，日前一些地方现房销售的政策让她看到了希望。

11月7日，石家庄市住房和城乡建设局发布公告称，为了进一步规范房地产开发秩序，避免房地产开发企业因实力不足导致项目延期交房甚至“烂尾”风险问题，按照“新项目新办法、老项目老办法”的原则，2021年11月8日后出让的房地产开发项目（不包括纳入房地产解疑、烂尾楼、专项整治台账和纳入历史遗留的城中村、旧城改造台账项目），传统建筑预售许可形象进度由涉及总层数的三分之一提高至主体封顶。

这样也意味着，此次石家庄的政策要点在于取消了期房预售的概念，而直接改为现房销售。

试点现房销售

从公告来看，此次政策的出发点比较清晰，主要是为了避免房地产开发企业因实力不足而导致项目延期交房甚至“烂尾”风险。

此外，此次政策避免“一刀切”，除了将部分项目排除在外，政策还规定，被动式超低能耗建筑、装配式建筑和中央商务区商品房项目继续按原政策执行。

对于开发商资金回笼方面，政策规定：“预售形象进度调整后，涉及预售资金监管等监管措施将相应作出调整”。

政策率先落点的背后并非没有依据。根据媒体公开报道，位于石家庄长安区体育大街与北二环交口的“西湖一品”，原本的交房时间是2014年5月底，但在2013年7月陷入了全面停工。当初购买“西湖一品”的业主，从买房到今天，已经等待了10年时间。2020年5月17日，国瑞地产拿下“西湖一品”的竞标，并完成了签约。目前，“西湖一品”（现称“龙溪东苑”）正在复工建设当中。

除了“西湖一品”，在石家庄，有一个被称为“东方威尼斯”的网红打卡点，而这实际上是石家庄最大烂尾盘——祥云国际。据了解，祥云国际是石家庄2009年的工程，根据原来开发商的计划，祥云国际要打造的是集主题公园、商业区、豪华酒店、办公、旅游和居住的全方位综合体项目。在其内部，有不少仿欧式建筑，光占地就有1800亩。不过，由于开发商资金断裂，直接导致这个斥资170亿梦幻般的小城“烂尾”。

石家庄“学府名城”项目更是因为资金问题屡次违规、拖延成为当地的“老赖项目”。

在中指研究院指数事业部研究副总监陈文静看来，本次石家庄调整商品房项目预售许可形象进度，响应了中央加快落实“两个维护”的要求，降低房地产开发商延期交付风险，维护购房者合法权益。

值得一提的是，石家庄此次“现房销售”政策并非首例。在此之前，明确现房销售制度的是海南。2020年3月，海南发布重磅楼市新政，其中就包括实行商品住房现房销售制度等。

政策明确，为解决商品住房预售制度带来质量投诉、合同纠纷、延期交房、配套设施不落实、违规销售甚至开发商收钱跑路等一系列问题，通知提出改革商品住房预售制度，自文件印发之日起，新出让土地建设的商品住房，实行现房销售制度。

现房销售的房屋应通过竣工验收且供水、供电、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件。

确保如期交楼

“以前市场需求不够，急需大量的新房。现在越来越饱和的情况下，其实不需要这么快的节奏。”谈及当下部分城市实施的现房销售制度，上海中原地产市场分析师卢文曦如是说。

另一方面，其表示，现房如果快的话，基本上半年就可以收了，但是期房基本上要两年左右的时间。基于防止烂尾方面的考虑，石家庄和海南的现房销售政策也是在做一种尝试。

公开资料显示，期房预售更通俗的说法叫做卖期房、卖楼花。就是消费者所购买的只是图纸上的房屋，能看到的往往只是一片光秃秃的土地。期房在港澳地区称做为买“楼花”，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。

近年来，政策调控趋紧导致此前杠杆利用过高、规模扩张过快的房企开始频繁遭遇流动性危机，项目停工传闻不断。在此基础上，不少地区采取各种措施防止烂尾现象的发生，确保按时交房。

除了直接颁布现房销售政策，一个比较明显的举措是在集中供地过程中对于部分地块的试点。比如，今年8月30日，在北京第二批集中供地中首次出现了“竞现房销售面积”的政策。今年7月30日，杭州第二批集中供地亮相。和地块信息一块公布的，还有杭州全面升级的土地出让规则。其中就明确，十个行政区将各拿出一宗地块，试行“竞品质”试点政策，且这些地块未来将实施现房销售制度。

在卢文曦看来，杭州、北京都属于相对比较成熟的地方，在这些城市进行试点有利于积累经验。

除了从土地端开始试水，近段时间以来，各地频频出台政策，加强对预售资金的监管。11月10日，武汉市发布关于《市住房保障房管局关于规范新建商品房合同网签备案工作的通知》征求意见通知。

征求意见稿对新建商品房合同网签备案流程进行修改，重点变化内容包括，预签约信息备案后3日内要录入合同内容并完成网签；合同网签后，购房人凭缴款通知书将房款直接存入合同载明的资金监管账户；加强对购房款存入监管账户的核实力度，房款进账后系统即时完成备案。

此外，政策鼓励房企主动降低风险。10月29日，青海发布《开展房地产市场风险防范和市场整治工作》。此次政策明确，对“未开发用地”部分，敦促房企通过转让未开发用地等方式回笼资金，用于保障已售未交付楼栋竣工。

可以预见的是，尽管现房销售对于购房者是一个好消息，不过新规对房企销售节奏的影响，将进一步降低资金周转速度。未来，房企的流动资金压力或将增加。

（注：文中李岚为化名）