地产艰难时刻，一批腰部房企挺住了

天气渐渐转冷，地产行业也正在经历着最冷的一个冬天。

随着多家房企美元债暴雷，开发商外部融资能力急剧收窄，加上下半年销售回款的难度显著加大，最终使得一批企业陷入危机。

最近两周，经常会有读者在后台私信问我们：“怎么看行业未来的发展，还有哪些企业能存活下来？”

事实上，当人口红利、土地红利、金融红利不再，房企躺赢的时代已经一去不复返。

但是，这并不代表所有房企都不行了，也不代表未来只有国企才能够存活。

行业潮水褪去，恰恰给了我们一个重新审视的机会，也让我们发现一批过去比较低调的“腰部房企”，在寒冬中依然保持了良性的发展。

今天，就来聊几家典型的公司，也希望给大家带来一些启发。

1

底盘扎实的滨江

作为老牌浙系房企的滨江，是在最近3年才渐渐被全行业熟知和认可。

2018年，滨江的销售排名仅位于行业37位，2019年跃升至31位，今年10月最新的榜单上，滨江已经成为行业第21名。

并且，在业绩快速提升同时，滨江还凭借精简的架构和极高的人效，成为众多房企学习的对象。

这些成绩的背后，一方面与其管理理念和企业文化有直接关系，但更重要的，还是因为滨江扎根杭州，聚焦长三角核心城市，通过极致深耕实现了逆市超车。

半年报显示，截至6月底，滨江总土储可售货值约2780亿，其中杭州占67%，浙江省内非杭州的城市占比16%，浙江省外占比仅17%。

在很多房企认为要分散投资，不把鸡蛋放在同一个篮子里的时候，滨江却反其道而行，将近70%的资源都放在了杭州。

这种超级深耕策略，帮助其最大化的整合和聚焦资源，带来极高的效率，同时虽然一二线利润较薄，但销售稳定性很高，让滨江在困难的市场下保持了稳健。

刚发布的三季报显示，今年1-9月，滨江营收同比增长89.43%，净利润同比增长49.08%，成为黯淡市场中的一抹亮色。

同时，当别的房企停止拿地时，滨江积极布局浙江10余个地级市，前三季度的拿地量与前两年全年拿地量基本持平。

通过长期深耕，滨江打造了非常扎实的底盘，在浙江的土储质量、产品能力、市场口碑都是一流的，为其稳定的增长奠定了坚实的基础。

2

耐住寂寞的大华

在我们今年撰文解析大华之前，很多同行都没太听过这家公司。

原因就在于，大华太低调了，成立于1988年，有30多年历史，却一直保持着相对慢的发展节奏。

大华模式与很多房企不同，比如他家一直低杠杆运营，负债率很低，以低成本开发贷为主，不做高成本非标融资，也没有商票等。

甚至，大华成立30多年都没有上市，这反而让他们没去碰今年频上头条的美元债，在诸多知名房企债务压顶时，大华却能够从容自若。

此外，在产品端大华擅长大盘开发，很多项目都是百万方起步，还拿下了不少大体量的城市更新。

大盘开发容易拖累周转的节奏，但往往也会带来较高的利润，这恰恰反映出大华耐得住寂寞、踏实稳健的性格。

今年，其他房企增速放缓的时候，大华却陆续在上海、杭州、济南、大连、无锡等城市扩张土储，因此招聘市场上，越来越多的地产人也开始关注到他们。

某种程度上，这就像龟兔赛跑，有时跑到最后的，可能反而是之前比较慢但比较稳的，耐住寂寞的大华正在迎来更多机遇。

3

没犯错误的金辉

如果要说今年最令人意外的北方房企，那么金辉肯定榜上有名。

在北方市场哀鸿遍野，华夏、泰禾、当代、北大资源等纷纷暴雷的情况下，金辉成为了为数不多保持稳健的北方企业之一。

去年10月，金辉成功在香港上市，其上市后的第一份年报，就凭借良好的财务表现，成为民营房企中率先进入“绿档”的公司。

过去名气不大的金辉，在财务方面却一直有着严格的内控。

半年报显示，金辉融资结构中银行贷款占66.3%，债券占28.9%，非标融资不到5%，在行业内属于极优秀的水平，并且他们没有使用过任何商票。

此外，与其他很多房企深入三四五线城市不同，金辉97.9%的土储位于强二线及核心三线城市，为其进一步发展提供了很强的确定性。

说白了，金辉当前能够比部分同行从容一些，并非是他某一方面有多强，而是因为他没有犯错。

没有激进举债加杠杆、没有盲目下沉四五线，保持着自己的节奏，坚定走稳健发展的道路。

就在10月，相关媒体报道，金辉累计回购美元债达2510万美元，展现出较好的财务基础。

4

稳健长跑的中奥

这两年，全国各地搬上海的房企不少，但能稳住的不多，中奥便是其中一家。

中奥地产成立于1995年，是国内最早一批从事房地产开发的企业了，去年底其经营中心正式落户上海。

凡是去过中奥虹桥大楼的人，都会被他们一楼展示的历年奥运火炬所吸引，而很多人也将他们称为是“地产行业长跑者”。

据一位去年从TOP20房企跳槽到中奥的朋友介绍，这家公司资金实力雄厚，杠杆率很低，老板一直保持对战略的坚定态度，很谨慎，不走高杠杆的路子。

并且，与一些公司管理薄弱却急于求成不同，中奥对人才非常重视，打造了一支高素质的管理团队，奠定了坚实的管理水平。

其执行总裁田永盛，曾任正荣地产副总裁，再之前在龙湖、旭辉等标杆企业工作，拥有20余年的从业经验，专业和管理上都非常成熟。

而其他几位高管，也都具备TOP20房企从业经验，在华东有着良好的口碑和影响力，并且高管团队很稳定，这也体现出对公司的认可。

据说，中奥老板把人才看做最重要的工作之一，一方面会花精力去吸引优秀管理人才，另一方面在员工关爱和培养上也很舍得投入。

例如，中奥倡导“快乐工作、快乐生活”，运动与健康的文化无处不在。

在中奥上海经营中心内，有参考国家队运动员膳食体系的冠军餐厅、拥有专业健身器材的健康中心，还有篮球场、乒乓球馆等，这些场地全部免费开放给员工使用。

并且，中奥积极鼓励员工运动，甚至会定期请教练到公司指导大家锻炼，非常贴心。

因此有些人评价，中奥和一些港资企业有点像，低调务实，不冒进、走的稳，同时精于管理、重视人才，组织扁平化，企业文化也比较务实。

而这种稳健长跑的风格也带来了回报，中奥在自身平稳的同时，还留有余力可以抓住窗口期进行拓展。

听一位投资口的朋友讲，在部分房企牺牲利润冲规模的前两年，中奥依然保持了高盈利水平，而在土拍市场火爆的上半年，中奥坚持理智和克制，没拿高价地。

也是得益于这样沉着冷静的经营理念，使得中奥有更好的安全垫，能够穿越地产周期。

其实，国家维护房地产市场稳定的意图是明确的，当前阶段性的搏杀更多是困难房企不得已的行为。手中有资金，心里才能不慌，时刻保持警醒，才不会让自己陷入被动。

最近，多家房企裁员力度很大，动辄就是20-30%，而中奥整体还较稳定，甚至还启动“反巢计划”，欢迎曾为中奥发展做出贡献的老员工回来，与中奥共同发展，可以说是雪中送炭。

5

总结

今天，我们分析了滨江、大华、金辉、中奥等几家目前相对稳健的民营房企，让大家看到了不同房企成功的底层逻辑。

事实上，像这样的企业，其实还有很多，未来稳健型民企还将在地产圈扮演重要角色。

综合本文不难发现，那些发展平稳的公司，往往都具备区域深耕、长期主义、不冒进、企业文化好等共同特点。

企业发展不是百米冲刺，而是一场马拉松，重要的不是一时领先，而是厚积薄发。就像在长跑中最后排名靠前的，往往是那些起步在中段的选手。

《左传》有云：“慎始而敬终，行稳致远。”

地产下半场，一些前面的选手体力透支或许会落后，而这些匀速前进的“腰部房企”，却可能挺过寒冬，迎来曙光。

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