在地产债券雷声中，这兄弟俩要递表IPO了

文/乐居财经 李奕和

传出上市522天后，侯进桥兄弟正式将合能招股书递进了港交所。

10月31日晚，合能控股有限公司（以下简称“合能控股”）向港交所递交招股书。其定位为一家综合型房地产开发商，主要专注于住宅物业和商业物业的开发，运营及管理。

2021年上半年，合能控股收益15.69亿元，期内利润1.41亿元。截至2021年8月31日，该公司在全国范围内拥有63个处于不同开发阶段的住宅及商业物业项目组合。

成立于1993年合能集团，甚至要早于万科、恒大、合景泰富、龙光、奥园、佳兆业等一众房企，却起了个大早，赶了个晚集。

这家目前主要布局西南、西北的房企，2020年的合同销售仅50亿元，“稳居”中小房企行列。

随着监管层对房企融资、负债监管的趋严，眼下难言是房企IPO上市的好时机。

但融资渠道收紧，销售疲软、市场低迷，特别对中小房企而言，成功登陆港交所就意味着募得资金，缓解经营压力。

合能控股能等来这个逆势翻盘的机会吗？

侯氏的“家族生意”

合能集团的成立最早可追溯到至1993年9月。当时，由广东省人民政府第五办公室成立的深圳合能房地产正式创办深圳合能。

次年，侯粦武（合能控股目前实际控制人侯进桥、侯永桥兄弟的父亲）成为深圳合能法定代表，公司也开始着手开发其在深圳的第一个项目--位于深圳宝安的玉华花园。

而同作为创始人的侯进桥，其实是在合能集团成立三年后，接手深圳合能的管理。1996年1月，侯进桥获委任为深圳合能的总经理。

随后的时间里，合能集团的控股权也经由父亲侯粦武传到侯进桥、侯永桥两兄弟的手上。

1998年，深圳合能开始开发其于深圳的首个高端住宅物业开发项目深圳中央花园。侯进桥及侯永桥均在其中负责监督整体运营、业务发展及战略规划。这也是深圳合能“迁都”前，在深圳打造的几个核心项目之一。

随后，深圳合能逐渐将重心放在了西南。2003年，该集团首个住宅及商业综合体项目成都的新城市(300778,股吧)广场落地，深圳合能的总部也由深圳迁往成都。

招股书显示，上市重组前，深圳合能由合能投资（香港）100%持股，而后者由侯进桥、侯永桥兄弟通过一家Yongjin Industrial（BVI）实际控制。此外，合能投资（香港）还全资持有成都合能龙泉。

成都合能进达则由侯进桥、侯永桥通过香港进达控制。深圳合能、成都合能龙泉、成都合能进达均是合能集团在境内的投资实体。

经过一系列的上市重组后，合能控股作为本次上市的主体，100%持有合能投资（香港）和香港进达。而合能控股分别由Yongjin Industrial（BVI）、Yongneng Industrial（BVI）持股60%、40%。

后两者分别由Decho Capital（BVI）、Honch Capital（BVI）全资持有，Decho Capital、Honch Capital是由侯进桥、侯永桥各自成立的全权家族信托持有。也就是说，重组后的合能控股目前由侯进桥、侯永桥实际控制60%、40%股份。双方也同为一致行动人。

在外界眼中，侯进桥、侯永桥兄弟一直很低调，除了一些重大的内部公司活动，鲜少在公开场合露面。公开资料显示，作为长兄的侯进桥毕业于深圳大学工商管理系，后到荷兰深造，于1995年回国。招股书披露的国籍中，侯进桥属于荷兰人。

弟弟侯永桥任职履历与侯进桥颇为一致，于1993年加入合能集团，自1995年起任深圳合能前股东深圳永丰铭副总经理；自1996年起曾先后在深圳合能任副总经理、副董事长。

在合能控股招股书中，该公司董事会由四名执行董事、三名独立非执行董事共七名董事组成。执行董事包括侯进桥、侯永桥兄弟；付海及侯诗雅。

当中，侯进桥作为董事长，负责监督集团整体运营、业务发展及策略性规划；侯永桥负责就集团的整体运营及管理提供决策性意见。值得一提的是，侯诗雅其实也是侯进桥及侯永桥同父异母的妹妹，主要负责监督集团的香港事务及财务运作。

规模掉队，区域集中

谈到合能地产，外界的第一印象，是起了个大早，却赶了个晚集。于1993年成立的合能集团，甚至要早于万科、恒大、合景泰富、龙光、奥园、佳兆业等一众房企。但当上述房企纷纷跨过千亿的近些年，合能集团仍在不足百亿间徘徊。

根据克而瑞监测数据显示，2018年，合能实现的全口径销售70.6亿元；2019年，则实现操盘金额69.8亿元，分别排名排名第172位和第194位。过去的2020年，合能控股合同销售仅50亿元，“稳居”中小房企行列。

相比同时期的同行，意识到规模已严重落后的合能控股，也曾积极寻求突破。2017年，该集团曾传出在全国大肆拿地的计划，并喊出了“筑梦百亿”计划，以冲击百亿作为目标。但当年，却并未挤入克而瑞TOP200强榜单。

回首往事，错过房地产“黄金十年”红利的侯进桥，或许也会在夜不能寐之时为当初“迁都”西南而顿首懊悔。另一个事实是，规模停滞不前，布局区域过于集中也是合能控股面临的主要问题。

其目前已经布局西南、西北、华中、华南及华东的十座城市，包括成都、重庆、西安、银川、杭州、宁波、惠州、深圳、长沙、郑州。但其重仓之地主要还是在西南和西北。

资料显示，截至2021年8月31日，该公司在全国范围内拥有63个处于不同开发阶段的住宅及商业物业项目组合，当中的 33个均位于成都及西安。

其开发中的物业开发项目中，成都及西安的建筑面积158.66万平方米，占53.9%。而持作未来开发的物业开发项目中，其在成都及西安应占建筑面积25.05万平方米，占比 40.4%。业务高度依赖成都及西安的物业市场。

在风险因素一项，合能控股也坦诚，与中国的部份竞争对手相比，我们面临着更大的地域集中风险。

据了解，合能控股截至2021年8月31日的土地储备总量，总建筑面积440万平方米，其中，已竣工可出售或租赁物业开发项目90万平方米；开发中物业开发项目290万平方米；持作未来开发的物业开发项目60万平方米。

为加大全国范围的布局，寻求规模的突破，近两年来，合能控股的动作中还包括积极与规模房企进行合作。据悉，截至2021年6月30日，其已与2020年合约销售额全国前二十的房地产开发商在5个项目展开了合作。

18亿偿债缺口

在当下房地产融资、调控缩紧，市场低迷、销售疲软的语境下，许多中小房企都试图通过IPO募得资金，缓解经营压力。但事实证明，这并非房企上市的最佳时机。

据了解，2021年以来，成功登陆港交所的房企，仅有经历了四次递表的三巽集团一家。而在它后面，海伦堡、奥山控股、新星宇控股、中国文旅等也经历了多次递表，目前仍望港交所的大门而不得进。

此前据乐居财经统计数据也显示，2018年有9家内地房企成功赴港IPO，2019年、2020年各有7家，但今年截至目前1家。而唯一的一家三巽也是经过了四次递表后才艰难“过会”。

相比之下，物业、商管、代建等新赛道要比地产容易的多。有业内人士指出，随着监管层对地产融资、负债管控的趋严，现在的房企上市就得披露债务，因此今年递表少了很多。即使有零星房企递表，也少有一次能过的。

为了能尽快“过会”，看得出合能控股有意在对负债进行调解。招股书显示，2018、2019、2020年及2021年6月30日，合能控股的净资本负债比率分别为636.8%、290.8%、237.3%及163.7%。实现了净资本负债比率的大降。

数据显示，2018-2020年，该公司的收益分别为55.83亿元、40.22亿元、57.08亿元；同期，利润分别为2.31亿元、6.84亿元、5.27亿。2021上半年，则实现收益15.69亿元，利润1.41亿元。截至2021年6月30日止六个月，其毛利率31.9%。

负债层面，截至2018年、2019年、2020年及2021年6月30日，合能控股的借款（包括银行及其他借款）总额分别为57.28亿元、52.38亿元及70.14亿元及68.86亿元。负债呈上升趋势。

当中截至上半年的借款中，有43.59亿元为一年内到期。此外，今年上半年，其于由信托融资提供商及其他金融合作伙伴提供的信托融资及其他融资安排中，也还有41.53亿元尚未偿还。

相比之下，合能控股截至2021年6月30日的现金及现金等价物8.98亿元，受限制现金16.68亿元。与一年内到期的短期借款就有近18亿元的缺口。

为了加强手上资金的持有量，近段时间以来，营销及促销活动，降低土地收购的现金流出都成为合能控股方式。但在2020年，其仍录得负经营现金净额11.02亿元。过去三年及今年上半年，合能控股借款总额的加权平均实际利率分别为9.9%、11.2%、11.1%及9.9%。

像其他已经递表，却仍在等待港交所打开闸门的房企一样，合能控股也等待着在地产“寒冬”中逆势翻盘。

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