减持贝壳股票，收购第一服务：融创中国加速战略转移

  这是融创中国四年来首次减持贝壳股份。在这个减持动作背后，融创中国今日又发布了一项收购计划。

  10月29日，融创中国在港交所发布公告称，今年6月1日至10月28日期间，融创累计出售约1863.9万股贝壳美国存托股票，相当于约5591.7万股贝壳A类普通股，变现约5.54亿美元(折合35.41亿元人民币)。套现后的钱，将用作集团一般营运资金。

  据此计算，融创中国累计出售贝壳美国存托股票均价为29.7美元∕股。今年6月1日，贝壳股价为51.95美元∕股。截至10月28日收盘，贝壳股价报19.65美元，近五个月跌幅达62.18%。

  本次融创中国出售的1863.9万股贝壳股份，占贝壳总股本的1.56%。而融创持有贝壳总股本比例约4.4%。也就是说，融创还持有2.8%的贝壳股份。

  “集团投资贝壳已逾四年，取得了良好的投资回报，集团持续看好贝壳未来的发展，出售事项乃按计划收回财务投资，支持集团聚焦主业发展，并进一步优化资产结构。”对于出售贝壳股份的原因，融创中国方面表示。

  减持贝壳股份短短三天后，11月1日，融创服务及第一服务发布联合公告，融创服务有意以6.93亿元收购第一服务3.22亿股股份，合每股股份对价为2.15元，占第一服务全部已发行股本约32.22%。这个价格不算便宜，因为此前一个交易日，第一服务股价收于1.37港元∕股。但由此，融创服务将跻身第一服务第二大股东位置。第一服务控股系当代置业旗下物管公司，于去年10月在港上市；融创服务则是融创旗下物管公司，同样于去年11月赴港上市，彼时的竞争对手，如今被孙宏斌成功收入麾下。

  在房地产行业大洗牌时代背景之下，物管领域被视为房企们竞争最激烈、收并购最活跃的第二战场。减持股价日见亏损的贝壳股票，转投新风口物管领域，融创这盘棋下得相当划算。

  识时务者

  时代的浪潮涌动，可将企业高高托起，也可在退潮时将其狠摔。

  贝壳是融创中国战投项目中首个美股IPO项目。2017年1月，融创大手笔领投了链家C轮投资，以26亿元获得贝壳6.25%股权。有机构测算，在融创中国注资完成后，链家的估值已经达到416亿元。

  彼时，融创中国表示，看好中国房地产存量房交易市场的发展空间，且北京链家已在该市场建立了绝对优势，此次增资是一次较好的投资机会，相信未来将会为公司带来较好的投资回报。

  两年后，2019年3月，贝壳启动D轮融资，包括融创在内的22名股东通过镜像协议，将其在链家的股份平移到贝壳找房，融创由此成为贝壳早期投资者之一。

  2020年8月，贝壳找房赴美上市，发行价为每股20美元，发行当日收涨87.2%，报37.44美元，总市值超422亿美元。上市后不到三个月，贝壳股价一路走高，最高触及79.4美元，市值一度超900亿美元。

  这令一众投资者们赚得盆满钵满。贝壳上市之时，融创中国曾发文称，公司是贝壳的主要战略合作伙伴，持有贝壳股比超过4%，且仍占有董事会一席。

  这个赚头让融创中国的财报增色不少。在其2020年度财报中，由于持有的贝壳股票浮盈，融创中国“金融资产公允价值收益净额”由2019年的7.8亿元增至96.56亿元，由此也带动了公司“其他收入及收益”由2019年度的141.9亿元增至2020年度的197.9亿元。

  天有不测风云。今年开始，从创始人左晖离世，到反垄断风波，再到下调中介费传闻，以及针对房产中介新一轮整治，尤其随着楼市调控进入深水区，二手房市场交易量大幅萎缩，国内线上线下房产交易服务平台，都走到了创业以来的至暗时刻。

  数据显示，二季度贝壳找房实现毛利润53亿元，同比下降19.7%；毛利率22.1%，同比下降10.4个百分点。贝壳找房预计，三季度总净收入将在145亿元至155亿元之间，较2020年同期下降24.6%至29.4%。

  种种不利影响下，公司股价受影响下滑。截至10月28日收盘，贝壳股价为19.65美元，跌破上市发行价，总市值234亿美元，较高点时缩水7成以上。

  2021年8月31日，融创中国召开中期业绩会，董事会主席孙宏斌谈及贝壳股价波动时表示，“贝壳确实下半年股价有一些波动，对我们下半年的账目利润会有一些影响，但对核心利润没有影响。我们长期看好贝壳，也在寻求一个妥善的方案。”

  两个月后，融创中国选择出售了部分贝壳股份，甘愿承担超过27亿元的亏损。融创中国的解释是：出售事项是按计划收回财务投资，支持集团聚焦主业发展，并进一步优化资产结构。

  据融创中国公告，集团预期出售事项将于2021年度录得税前亏损约27.2亿元，该数值是参照2020年末财务报表上的账面价值计算而来，有待公司核数师年终审核。不过，由于投资较早，融创出售贝壳股票依旧获利，实现税前溢利约24.3亿元。

  “融创中国出售贝壳股票属于正常的投资行为，割肉止损。”IPG中国区首席经济学家柏文喜认为，目前贝壳的股价已跌去了四分之三，短期内无法迅速回暖。作为一个理性投资人，在浮亏巨大而又无望扭转情况下卖出股票来止损，是正常行为。

  香颂资本执行董事沈萌认为，融创中国出售贝壳，一方面是为回笼资金、反哺自己核心主业及流动性，另一方面也是在贝壳投资上见好就收。根据房地产行业发展状况、融创中国自身资金链需求以及贝壳股价表现，融创方面存在继续减持的可能性。

  第二个大目标

  2017年，是融创中国发展史上最为重要的一年。孙宏斌当时发了一条微博，回应外界担忧并总结了融创的三个特质：一是我们因现金流失败过，知道现金流的重要性，把安全放在首位；二是我们知进退，在放弃上没有人比我们更决绝；三是我和团队一直在一线，听得见炮声，敢拼刺刀，“朋友们不用过度担心融创”。

  说这些话的时候，融创中国的扩张迅猛。2017年，融创不仅投资了贝壳找房，还先后收购了13个万达文化旅游项目；还完成了乐视网、乐视影业及乐视致新的目标股份的投资；以及收购金科地产的部分股份。

  最近两年，大形势急转直下，房地产调控及金融监管压连连加压，房地产企业都将首要任务放在了降负债降杠杆上。融创也不例外。在并购与拿地上融创中国变得极为谨慎，在一些舍弃上更为决绝。“我们需要安全。”孙宏斌说。

  今年上半年，融创出售金科股份股票套现106.2亿元，券商估计此举为融创贡献税前利润21.2亿元。

  9月10日，万达公告称，融创集团已终止与万达酒店发展签署的21家酒店管理协议。这是融创中国单方面撕毁了和万达集团的酒店管理协议。为此，融创中国不惜支付给万达1.33亿元违约金。之后，融创与知名酒店集团华住共同成立合资公司，将21家酒店挪至合资公司旗下，开始做“酒店乙方”。

  上半年，融创获取土地权益货值2135亿元，权益拿地销售比为37.9%；下半年，融创的权益拿地预算只计划了400多亿元，权益拿地销售比定控制在20%以内。“下半年地产业会更加惨烈。”这是孙宏斌的最新判断。

  房地产行业销售下滑，已是不争的事实。身为龙头房企，融创中国同样无法避免大环境影响，销售压力也不小。据其公告披露，9月融创中国的合同销售额为466.5亿元，同比下滑达32.2%；合约销售面积约为336.7万平方米，同比下降31.37%。今年前9个月，融创累计实现合约销售金额约4618.2亿元，完成年度6400亿元销售目标超七成。根据最新的一些销售榜单，融创中国已经升至行业第三的地位。

  根据融创中国半年报，依照“三线四档”融资新规，融创剔除预收款后的资产负债率为76%，仍需继续降负债，同时减少利息支出，提升利润。

  值得注意的是，2021年上半年，融创实现营业收入958.2亿元，同比上升23.9%；毛利199.8亿元，同比上升12.5%；归母净利润119.9亿元，同比上升9.4%。投资贝壳的账面浮盈回撤后，融创中国2021年全年利润表现是否优秀，还有待后续房地产销售的业绩表现。

  “听得见炮声，敢拼刺刀”的孙宏斌及融创中国，注定不会选择“躺平”。在地产主业之外，积极寻找新的资本赛道，这是他们一直在做的事情。物管领域算是一个新风口。当前，登陆资本市场的物企已超过50家，另有数十家物业企业还在排队等待上市。仅仅是上半年，物业行业收并购交易金额就达到100亿元，超过去年全年。

  在去年11月融创服务赴港上市之际，融创方面表示，看好物管行业未来发展空间，分拆上市可使融创服务借力资本市场不断提升市场竞争力，还可拥有独立的融资平台，直接进入资本市场进行股权及或债务融资，为未来发展提供资金。但融创服务的规模还远远不够。

  如今，以6.93亿元并购第一服务32.22%股份，融创又多了一个优质的在港上市物管平台。“我们希望在物业行业做出一家头部企业。”去年融创中国首席财务官高曦的讲话，说出了融创的第二个大目标。

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