美国楼市“高烧不退” 投资机构大举入场

　　作者： 冯迪凡

　　[ 陈跃武说，“近三四年，美国新房建成量缓慢回升，在疫情前的2019年再次回到160万套/年，但同时，从上个世纪80年代至今，美国人口增加了近60%，达到3.3亿人左右，原本房产需求量相应也应增加60%，才能达到供需平衡，但在过去十几年中，美国新房建成量较低，对房地产市场的供给端造成一个非常大的缺口。这个缺口不是一年两年能补上的。”如果要超过这个供给平衡点，大概还需要三五年时间。 ]

　　[ 当地时间19日出炉的CoreLogic数据显示，在全美范围内，美国独栋房产8月租金同比上涨9.3%，高于2020年8月份2.2%的同比涨幅。 ]

　　美国楼市“高烧”不退，房租涨势迅猛，机构及投资人的大批进场更是让这把火越烧越旺。

　　当地时间19日出炉的CoreLogic数据显示，在全美范围内，美国独栋房产8月租金同比上涨9.3%，高于2020年8月份2.2%的同比涨幅。

　　与此同时，外部资金快速涌入房地产市场，在过去一年中，总资金已超过300亿美元。

　　美国金鹰房产投资公司执行合伙人陈跃武对第一财经记者表示，目前入场的主要是一些大的机构投资者，但是以投资为目的的散户，目前还没有大规模进入美国楼市。

　　对于美联储即将进行的缩减资产购买规模（减码）可能对美国楼市产生的影响，他解释道，如美联储正式减码，不会影响美国房市此轮18年~20年的大周期，但是会对当前楼市价格的增速有非常明显的影响，但之后楼市会继续恢复增长，尤其是在本轮房产周期即将结束的那几年。

　　供需缺口

　　通常，由于租约在上半年到期，美国租房市场会在8~9月份出现季节性下降趋势，然而2021年的夏末，租金快要抵达今年以来的峰值了。

　　CoreLogic数据显示，自疫情以来，CoreLogic所覆盖的所有美国主要大都市住房市场首次同时出现租金正增长。其中，迈阿密以21%的涨幅领先，其次是凤凰城，涨幅为19%，拉斯维加斯为15%。

　　“经济趋势正在推动独栋住宅租金价格飙升，消费者信心则推动了租房者和买家的需求上升。”CoreLogic 经济学家博塞尔 (Molly Boesel) 认为，“对更大居住空间的持续偏好——以及少量的待售库存——正在迫使潜在买家重新租房，给独栋住宅租赁市场带来巨大压力。”

　　此前，美国商务部公布数据显示，由于美国建筑商继续因材料和劳动力短缺问题苦苦挣扎，美国8月单户住宅开工数连续第2个月下降，折合年率为108万套。

　　同时，可以看到，8月获得建筑许可但尚未开工的单户型房屋数量从7月的24.2万套增至25.1万套。

　　全美住房建筑商协会（NAHB）首席经济学家迪茨（Robert Dietz）指出，这是供应链问题持续存在的明显迹象，他从建筑商那里听说“地板和其他建筑材料方面存在持续挑战，且在某些情况下，挑战越来越大”。

　　美国商务部数据还显示，美国建筑许可在8月份增长6%，达到172.8万套，为1月份以来的最大涨幅，其中多户住宅许可大幅增长19.7%，达到63.2万套，单户住宅许可数量小幅上升0.6%，达到105.4万套。

　　纽约凯投宏观房地产经济学家波顿(Matthew Pointon) 预测，目前的供应问题将在一段时间内限制房地产建设，但单户住宅的开工量到2021年底只会达到116万套，到2022底达到120万套。

　　同时，有美国房地产经纪人估计，单户住宅的开工率和竣工率需要在每月150万至160万套之间，才能缩小库存缺口。

　　第一财经记者查阅最新数据显示，虽然库存有所上升，按照目前销售速度，截至9月底，美国目前的房屋供应量只能满足2.6个月的销售。通常来说，在一个供需能达到平衡的市场中，这个数字应该为6个月左右。

　　陈跃武对第一财经记者表示，美国楼市库存低主要同次贷危机后房地产市场泡沫一度破灭有关。

　　“从上个世纪80年代开始，美国新房建成量每年平均是100万套独栋房，并在2006年高峰时达到160万套/年，2007年次贷危机之后美国房地产市场崩盘，随后新房建成量悬崖式下跌，跌到40多万套，一年跌了70%，随后就在40万~60万套之间徘徊。”

　　陈跃武说，“近三四年，美国新房建成量缓慢回升，在疫情前的2019年再次回到160万套/年，但同时，从上个世纪80年代至今，美国人口增加了近60%，达到3.3亿人左右，原本房产需求量相应也应增加60%，才能达到供需平衡，但在过去十几年中，美国新房建成量较低，对房地产市场的供给端造成一个非常大的缺口。这个缺口不是一年两年能补上的。”

　　如果要超过这个供给平衡点，大概还需要三五年时间，他解释道。

　　投资人怕不怕美联储降温？

　　高额房租所产生利润令投资人涌入美国楼市。

　　根据约翰伯恩斯房地产咨询公司（JBREC）的追踪，在过去一年里，涌入美国楼市的机构投资资金超过300亿美元。JBREC 研究高级经理阮丹尼尔（Danielle Nguyen）表示，“由于其中一些只是股权投资，不包括债务，且未公开并不止这些，所以实际数字要高得多。”

　　阮丹尼尔认为，投资人入场的重要原因如下：第一，全球债券收益率处于历史低位，投资者需要收益；第二，通胀正在上升，大多数投资者将租房视为对冲通胀（手段）；第三，高入住率支持了创纪录的租金增长；第四，租房者表明他们愿意支付溢价，住在由专业房东管理的新住宅区里。

　　陈跃武对第一财经记者解释道，机构投资者通常是通过股权私募基金入场，操作方式是购买房屋出租后长期持有，房子全部出租，持有期间收取房租取得收益，到房地产高峰后清盘，把所有的资产全部卖掉。

　　他解释道，譬如黑石就是这样的策略。2012年黑石曾进入独栋房产市场大规模买入，是彼时最大的一家：当时华尔街最聪明的几个基金，在全美买了20多万套房产，黑石规模最大，买了8万套，价值为160亿美元，长期持有，全部出租。

　　公开资料显示，直到2019年，黑石才售清其最后一批持有的相关股份，退出租房业务。

　　不过，2021年6月，黑石再次进入美国楼市，以60亿美元的价格收购房屋之友（Home Partners of America ）。房屋之友的业务主要是购买和租赁独栋房产，在全美拥有17000多套房屋。

　　陈跃武对第一财经记者表示，华尔街的机构投资人，现在正在大规模进入独栋房市场，这实际上就是在疫情发生后几个月开始的（2020年），今年之后，入场规模越来越大。

　　根据全国房地产经纪人协会数据，尽管8月份整体房屋销售略有回落，但投资者在销售额中的份额仍高于2020年8月的同期水平。与此同时，历史上占销售额约40%的首次购房者仅为29%，是十多年来的最低水平。房价继续大幅上涨，削弱了房屋的可负担性，但提振了租赁需求。

　　对于机构入场是否会继续推高房价，陈跃武认为影响有限。

　　“美国独栋房产中，总共有1500万套用来出租的房屋，其中投资人占有的只有30多万套，是市场的2%，基本上处于九牛一毛的水平，对某几个小的市场可能会有一定影响，但对美国总的市场来说是影响非常小的。”他解释道。

　　而对于未来，美联储的减码举动是否会令房价降温，他认为，减码不会影响到美国房地产的此轮周期，但是对增速会有非常明显的影响。

　　陈跃武认为，美国的房地产周期较长，此轮周期从2007年开始，低点出现在2012年，从彼时至今，已经经历了9年房产牛市，且尚未终结，预测房价将于2026年之后达到下一个高峰。

　　在此前，美联储的操作就曾经对美国房价造成影响。“譬如在2018年，美联储缩表，利率明显上涨，美国房地产市场增速一下就放缓了，之前速度是10%，那一年增速就一下降低到4%，大幅放缓。”他对记者解释道，而即将到来的美联储Taper，同样会对市场增速产生减速作用。

　　“目前美国楼市增速火热，在15%左右，如美联储减码，这个增速会从15%降低到10%以下，从1%~8%都有可能。”他说，但之后美国楼市还会恢复增长，尤其是在房产周期快要结束那几年，其增速有可能会重新加速到15%左右。

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