开源证券赵伟：土地市场怎么了？

19日，开源证券首席经济学家赵伟团队发布研报称，集中供地试点城市以外，全国范围的土地市场已开始全面降温；地产调控转向或仍需等待。

赵伟在研报中介绍，第二批土拍集体降温，多数试点城市成交规模下降、土地流拍率大幅抬升。截止9月底，已有15个城市完成第二轮集中供地，从成交情况看各城市溢价率得到明显控制。

集中供地试点城市以外，全国范围的土地市场已全面降温；全国土地成交面积从年中以来持续负增长，且降幅趋扩大。成交面积大幅下滑，主要由于需求疲弱；从流拍率来看，9月百城土地流拍率达到65.5%，创2008年以来新高。

数据显示，从不同能级城市来看，二三线城市土地市场降温更明显。

9月，从百城土地市场成交情况来看，一二三线城市的土地流拍率分别达到27%、86.4%、55.1%，较6月大幅提高10.7、60.7、43.1个百分点；其中，二三线城市的土地流拍率创历史新高。伴随流拍率上升，二线、三线城市土地成交面积，两年复合增速分别由6月的11.1%、5.4%，大幅下降到9月的-12.8%、-48.1%，连续三个月负增长。

土地市场为何降温？对此，赵伟指出，一是按揭供给受限下，年中以来地产销售持续降温。贷款集中度考核新规下，居民按揭贷款供给受限明显，9月居民中长期贷款，同比减少1695亿，连续五个月负增长；按揭受限下，商品房销售面积增速持续下挫；9月，地产销售额、销售面积，两年复合增速为-1.2%、-3.5%，增速连续5个月下滑；伴随销售下滑，新房开盘去化情况走弱；三季度，中指院监测的14个重点城市中，整体的去化率也由70%下降到58%；其中，二线城市的去化率由二季度的63%，大幅下降到47%。

二是伴随销售增速下挫、房企资金承压，多数房企对拿地投资的态度趋于谨慎。从2021年重点上市房企半年报来看，房企投资积极性指标，拿地面积与销售面积比值，明显下滑；2021年上半年，重点上市房企地销比平均值为22.9%，较2020年大幅下滑4.2个百分点；销售下滑，投资态度转谨慎下，三季度上市房企土地购置面积、土地投资额，两年复合增速分别为-23.9%、-15.7%，较二季度下降超过40个百分点。

三是部分民营房企信用风险发酵，加剧民营房企观望心态。随着融资环境收紧、销售下滑，部分民营房企债务风险发酵；2021年以来，首次违约房企数量和债券规模均突破历史新高；债务风险发酵下，民营房企外部融资环境进一步恶化，加剧了部分民营房企投资拿地的观望心态；从第二批集中供地情况来看，民营房企参与度大幅下降，拿地数量占比由第一批的54.7%，大幅下降到13.9%，创历史新低。

未来地产将如何演绎？赵伟认为，随着土地市场降温，部分城市“因城施策”微调，放宽购房资格、预售条件、土地增值税等。三条红线、贷款集中度考核等调控政策，抑制地产融资。

赵伟表示，从过去经验来看，土地出让收入或为预判政策拐点指标。地产销售低迷，将拖累房企拿地意愿，进而影响地方土地出让收入；而土地出让收入是地方政府财政收入的重要组成部分；土地流拍增加，加剧地方政府的财政压力。2012年和2015年，地产调控放松前夕，300城土地出让收入累计同比下降超过30%。前8月，300城土地出让收入累计同比，两年复合增速为1.3%，较2020年水平下降18.3个百分点；从土地出让收入变化来看，地产调控转向或仍需等待。

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