三季度北京写字楼内资金融及 IT 企业最为活跃

　　仲量联行发布《北京 2021年第三季度房地产市场回顾情况》显示，办公楼市场方面，内资金融及 IT 企业仍然最为活跃，推动本季度录得较为可观的租赁成交量。在投资市场，产业园区资产引起了投资者的重点关注；位于三里屯商圈的世茂工三综合体完成“易手”。零售地产市场方面，家具品牌积极向高端商场扩张，娱乐业租户重启全市扩张计划。工业物流地产市场表现持续平稳。豪华公寓在市场需求稳定的情况下，价格出现环比小幅增长。

　　可租赁净吸纳量录得显著增长，创下2018年以来单一季度的最高水平。疫情使得2020年全年整体市场需求较弱；2021年初，市场开始呈现复苏趋势，回暖势头在本季度得到全面加强。内资企业持续主导租赁市场。作为需求主力军，金融和IT行业表现依旧强劲；专业服务业在CBD以及东长安街等子市场表现活跃。

　　随着市场回暖的持续，近期入市项目去化速度加快，整体市场空置率进一步下降至12.7%。空置率的下降使得业主对市场前景的信心持续增强。同时，本季度全市租金环比下降0.4%，租金降幅持续收窄。尽管在全市范围内，租金依旧处于下行通道，但部分租赁情况稳定且入驻率较高，具备较强议价能力的项目业主目前已在尝试提升租金。“随着整体租金开始趋于平稳，已经有越来越多项目表现稳定的业主提升了对未来的预期，这有利于在今后推动租金上涨。” 仲量联行北京商业地产部总监张斯亮表示，预计到2022年，全市整体的租金水平将出现上升势头。因此许多租户都希望在2021年的最后几个月抓住机遇，利用对租户方有利的市场环境做出租赁决策。

　　投资

　　2021年第三季度，产业园区在北京投资市场热度不减，自用型买家以及机构型投资者在市场上最为活跃。本季度，三菱地产从GLP旗下的安狮资产手中收购了位于上地中关村(000931,股吧)软件园的钻石大厦部分股权，而安狮资产上季度才刚刚购入该物业。另外，多家IT企业因自用需求购入数个位于上地及丰台区域的产业园区项目。

　　投资者继续热捧办公楼资产，另类物业同样受到关注。历经多年出售未果，世茂工三综合体（总面积82,340平方米）终于在本季度以16.5亿元的价格完成司法拍卖。临近热门商圈三里屯太古里的世茂工三是乐视网(300104,股吧)创始人贾跃亭旗下被冻结的资产之一，此次“法拍“是为了偿还债务。同时，随着万国数据宣布对北京地区入驻率达100%的数据中心项目的收购计划，数据中心资产持续受到关注。仲量联行华北区投资及资本市场部资深董事王刚表示：“随着年底将近，我们看到众多投资者仍在积极促成交易，利用目前的有利时机拓展市场。因此，我们预计在今年最后几个月里会有更多的谈判，从而推高北京商业地产市场全年的投资交易量。”

　　家具品牌在高端购物中心扩张，梵几和Tales于本季度布局新店。由于引入家具品牌能够在去化大量面积的同时可丰富业态组合，零售业主对其表现出极大兴趣。娱乐类租户亦表现活跃，包括位于太阳宫凯德购物中心的K Show和通盈中心的V Show在内，多个KTV品牌计划开设多家新店。受到近期学科类培训相关政策限制的影响，多数儿童教育类租户受运营时间的限制目前处于闭店状态。同时，儿童艺术和体育类租户仍在运营，但预计未来将采取更加保守的扩张方式。

　　备受瞩目的北京环球影城于本季度在通州区开业，作为国内首座环球影城，游客可全方位体验环球影城主题景区和度假区。作为一个超大型的娱乐和零售综合项目，市场对于环球影城表现出极高的热情，据报道，十一假期期间日均入园游客达到2.5万人。“考虑到环球影城的高人气，我们预计该项目将持续为北京及周边地区吸引游客。” 仲量联行华北区研究部董事纪明表示，作为重要的休闲娱乐目的地，环球影城在吸引游客的同时也丰富了北京整体零售氛围，预计将带动北京零售市场的未来发展。

　　随着市场进一步回暖，传统行业的租赁需求在本季度继续保持活跃。业主仍积极满足冷库的租赁需求。部分项目的可租赁面积有限，难以满足租户的多种诉求。部分项目积极去化空置面积，推动整体空置率微幅回调至5%以下，录得4.9%。

　　子市场租金微幅上涨，整体市场租金涨幅保持稳定。整体市场租金增长0.8%。表现稳定的项目抓住了更多小幅上调租金的机会。预计市场将在年底前保持稳健。“到今年年底，预计新增供应将超过30万平方米，但由于大部分为自用项目，不会给市场增添压力，整体空置率料将不会大幅攀升。”仲量联行华北区研究部总监米阳表示，把年底前的新增供应压力排除之后，预计整体租金将依然保持平稳增长趋势。

　　在市场供应充足的背景下，北京高端住宅市场成交量维持在高位。本季度，北京豪华公寓市场共成交867套，环比增长3.3%。长期以来，北京住宅地产的调控政策都没有放松迹象，稳定的政策环境也导致市场变化趋于稳定。因此，在市场成交热度不减的情况下，豪华公寓新房价格环比小幅上涨1.6%。在豪华公寓租赁市场，需求回暖驱动租金价格，特别是短租类交易价格稳中有涨。

　　年底前整体楼市热度或将因信贷政策趋紧而降低。然而，充足的市场供应使得开发商运用多种营销策略吸引购房者。因此，我们预计高端住宅市场成交量将在四季度维持在较高水平。米阳表示，为防止溢价过高，北京第二次集中供地的出让条件和溢价规则更加合理和严格，这将有助于高端住宅市场回归理性，呈现稳定健康的价格走向。

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