北京楼市“十一”成交同比上涨1212%！真反弹还是昙花一现？

  “金九银十”一直都是传统房地产市场销售旺季，按照以往惯例，房企会以降价促销等诸多手段抢收业绩，但从今年北京楼市表现看，“金九”成色略显不足。

  北京市住建委网签数据显示，9月新建住宅网签6841套，相比8月和7月网签同比下降19.11%、31.41%；二手住宅网签12575套，较8月骤减超3000套，下降幅度约21%。与今年3月份最高点22172套相比，成交套数减少约1万套，下降幅度高达43%。

  中原地产首席分析师张大伟表示，北京楼市已经明显进入下行通道，要警惕市场急速下调后出现价格战，按照目前情况，大部分企业对第二轮集中供地积极性不大，市场全面降温，企业资金链压力越来越大。这种情况下，不排除部分新入市项目开始出现价格战的可能性。

  9月二手房成交骤减3440套

  从9月目前成交情况来看，北京二手房市场已正式开启“下行通道”。

  北京市住建委网签数据显示，近3个月来北京市二手房网签量逐月下降，7月、8月、9月二手住宅网签分别为17855套、15942套以及12575套，9月二手住宅网签环比7月下降近30%，环比8月下降21%。

  这一数据，与今年3月份最高点22172套相比成交套数减少9597套，下降幅度高达43.3%，近乎腰斩。相比2020年9月17259套网签量，同比成交降幅达27%，为18个月以来的最低点。

  市场降温的背后是政策调控的不断加码。今年以来，北京整顿“学区房”炒作乱象、严查违规资金流入楼市、打击假离婚买房、二手房市场信贷全面收紧以及二手房成交指导价等政策接连落地，二手房市场正在成为房地产调控的主战场。

  从监管层面来看，二手房成交参考价、信贷资金管控等政策组合拳杀伤力超乎想象，二手房交易周期被加长，二手房成交活跃度下降。

  “二手房房贷放款太难了，一般都超过3个月，大家都在排队，排多久不知道，很多银行额度可能要等明年了。”一位中介机构经理表示，目前北京多家银行分行以及支行均表示已无房贷额度。同时，资质审核也日益趋严，部分银行表示客户有未还清消费贷或信用贷的，有可能会影响房贷审批额度，甚至不能通过审批。审批时间和放款周期延长，将直接影响到购房者买房热情，甚至部分购房者暂时失去贷款资格，基本上限制了超一半购房需求。

  此外，受银行信贷收紧影响，贷款利率正在走高。2月开始，全国房贷利率全面止跌回升。据CRIC调研数据，2021年9月全国首套房平均房贷利率5.46%，较2020年底上涨23BP，二套房贷款平均利率5.83%，较2020年底上涨29BP。

  “二手房市场信贷收紧，全面抑制换房客户。”张大伟表示，网签数据相对滞后，特别是最近各地开始加强二手房价格管控，很多城市公布的网签成交量开始滞后市场，实际市场跌幅比网签更大。

  在他看来，二手房市场放款难已经全面抑制市场活跃，特别是一二线城市二手房占比高，当下贷款周期已经超过3个月，年内放款难情况持续下，市场成交量不断减少，包括深圳等城市成交量已经是多年最低点。

  除此之外，二手房挂牌量也在上涨。截至目前，链家二手房挂牌88848套，9月整体挂牌量比8月份多了近10%。“在售房源变多，供需关系变化，价格也会松动。”一位在北京朝阳区从事售楼工作的置业顾问分析道，除价格因素外，二手房市场变化也已经影响到新房市场，因北京存量交易占比较高，卖一套二手房再买一套新房连环单较多，二手房不出，新房难进，交易只能暂时搁置。

  新房市场量价齐跌

  “金九”期间，北京二手房降温明显，新房市场也同样遇寒。

  58安居客房产研究院数据显示，重点监测的63个城市中，有55个城市9月新房成交量出现同比下滑，下滑幅度平均达47%。其中，一线城市平均下滑幅度为49%，二线城市除西安出现小幅增长外，其余21个城市平均下滑幅度为44%；38个三四线城市中，除昆山、珠海、新乡、常熟、太仓、南平、孝感出现增长外，其余31个城市全线下滑，下滑幅度达到50%。

  以北京为例，今年9月，北京市商品房新增供应9632套，环比上月上涨130%，但成交数量、成交面积及成交金额却出现不同幅度下滑。6841套商品房成交，环比上月下降14%，同比下降21%；成交面积90.12万平方米，环比下降5%，同比下降11%；成交金额425.25亿元，环比持平，同比下降4%。

  即使是“中秋”假期，折扣促销活动频出，新房市场成交也未见明显起色。北京中秋小长假前两天，新建商品房住宅网签234套，二手房住宅161套；对比来看，今年端午小长假前两天，新建住宅网签351，二手房住宅227套。相隔3个多月时间，新建住宅成交量下降33%，二手房住宅下降29%。

  据中房报京津冀记者了解，在此期间，北京部分偏高端系产品但销售情况不佳的楼盘也在降价促销。北京朝阳东南部推出的一口价特惠房，优惠下来，每套直降250万元；北京北部某别墅项目“中秋节”推出的特价合院，总价优惠121万元；除此之外，还有个别楼盘出现了每平方米降价5000元-6000元出售情况，这对市场上的竞品造成极大压力。

  “金九银十”期间，房企在营销方面除了通过推出特价房、房源加推、砸金蛋、送家电等打折促销活动外，往往会恢复对渠道使用，并提高渠道费用点位。

  据业内人士透露，北京东南部某楼盘为了抢夺市场上有购买能力客源，给中介带客的渠道费点位高达10%，这是极为少见现象，可见其对现金流渴望程度和销售压力之大。

  市场真反弹还是昙花一现？

  据不完全统计，9月北京共计25个项目取得预售许可证，预计将有超8000套房源为“银十”储备上新，成为2021年里获批新盘最多的月份。

  据安居客房产研究院统计，今年“国庆”假期，北京新建商品住宅累计成交15.74万平方米，成交1482套，分别同比上涨936%、1212%。相比之下，上海新房成交套数725套，同比降46%；广州新房成交712套，同比降10%；深圳新房成交1081套，同比涨163%。从四个一线城市新房成交数量看，北京热度相对较高。

  安居客房产研究院分析师许之静认为，在楼市长效机制调控下，各地城市新房市场呈现较明显差异，三线城市、二线城市、一线城市市场对政策的反应程度，主要呈现出从强到弱的梯度下滑特征。个别城市如北京、深圳楼市出现“国庆”前3天集中网签的情况，造成整个长假楼市数据同比变化较大，不排除是受前期成交房源在10月集中网签影响。

  除此之外，业内人士分析，今年“国庆”北京楼市热度之所以会稳中有升，在于自去年以来限购限贷政策保持稳定，北京房价涨幅并不大，市场需求仍保持较强购买力。从供应主力来看，目前新房主要为5月首批集中供地项目，这些项目为了跑量和回款，在“国庆”期间没有提价太多，大多是以价换量。所剩无几的在售限竞房项目，以相对实惠价格吸引了大量刚需抓紧上车，使库存在较短时间内得到去化。

  集中入市的新盘虽使楼市出现短暂热销局面，不过从房地产调控愈加频密趋势看，安居客房产研究院预测，到2021年年底，调控将从严不变，市场“退烧”难免，传统“金九银十”特有开盘潮、抢房潮、售罄、秒光、上涨等火热场面很难再现。

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