最“火”的十一，也是最“惨”的十一！

这也许近几年，郑州楼市最“火”的十一，但同时也是最“惨”的十一。

火的是，热销楼盘多点开花，国庆七天卖了约6000套房。

惨的是，房企断臂求生，降幅小于2000都不好意思说是优惠促销。

2021年最后一个“抢收季”，有人暗自庆幸多收了三五斗，也有人无可奈何花落去。

秋风萧瑟，寒冬已近。

.01.

这个十一，对郑州楼市有着特别的意义。

这是2021年的最后一个长假，也是涝疫之后的首个“抢收季”，更是房企能否完成全年任务的一次重要契机。

郑州十一楼市三大特点：促销狂，降价狠，销量高。

早在十一放假前两天，惠济区的绿都青云叙就率先发起了特价攻势：原价14500-15000元/㎡，特价精装12800元/㎡，毛坯12000元/㎡起，每平直降2000元+。

一时间，满屏皆是青云叙。

紧接着，经开物流园区的路劲正荣悦东园甩出7500元/㎡的重磅炸弹，还是精装，还能首付分期。

首付6万7即可签约、月供只需2800，一套精装小三房到手！

直接让郑州房价回到了几年前。

还有火爆的汇泉西悦城，之前还是特价9999元/㎡，国庆直接一口价8999，首期4万就能上车。购房者蜂拥而至，现场太过火爆，据说连JC都惊动了。

整个十一假期，郑州楼市东南西北，各个方向，不断有楼盘搞出特价、一口价，甚至跳水价。

而且与以往扭扭捏捏以内购、工抵房等借口变相降价不同，这一波的降价干脆利落，毫无虚招，全是实打实的割肉。

1000元只是基础，2000元是起步，3000元才凸显诚意。

这波降价的确诱人，其中也不乏捡漏机会。

比如惠济区，整体上车门槛已回到两年前的1.2万+，绿都青云叙、融创运河源还有首付分期，地缘客户完全可以考虑。

再比如热度不减的管南，最高冲到1.7万+，如今也全面回落至1.6万以下，四环外部分项目特价1.2万+。

康桥未来公元特价精装1.2万+，特定房源还送凯迪拉克首付10万，还有长达15个月的月供补贴，性价比相当不错。

促销狂，降价狠，成交量也高。有数据显示，国庆七天，郑州一共卖了约6000套房子。

难怪，郑州不少房产经纪人都在疯狂加班加点，度过了一个忙碌而充实的假期。

.02.

火是真火，但惨也是真惨。

见惯了“房价永远涨”，想不到有一天开发商降起价来也这么干脆利落。

典型的如某创，郑州四大在售主力项目，国庆期间一起降价销售，最高降幅达3000元/㎡。

这还不是最狠的，毕竟某创拿地成本低，即便自砍3000，也还有得赚。

更惨是一些非热点项目，十一这波行情并没蹭到多少油水，但价格是真的骨折了。

一个郊区项目的朋友说，楼盘成本合到8000元/平米，现在售楼部正常售价6500元/平米。国庆促销，如果购房者能首付50%，还能再优惠1500元/㎡。

骨折之上还打了石膏。

还有一个主城项目的朋友说，上半年楼盘卖了十几个亿，涝疫一来，销量直接断崖式下滑。

按照最乐观的预计，下半年能完成五六个亿的销量就很不错了。这个数字意味着，售楼部将有一半的人员需要离职。

两个案例，直指开发商面临的两大痛点：一是缺钱，二是缺量。

房企缺钱是普遍的也是必然的，尤其是三道红线后，金融红利消失。现在的开发商，除了央企，估计没有不缺钱的。

克尔瑞统计，百强房企融资成本不断攀升，平均利息为11.39%。要知道，开发商的平均利润水平也就两三个点。

拿着两三个点的利润，去借十一个点利息的钱，还不一定能借到，难道真的是因为爱么？

所以，房企尤其是缺钱的房企，哪怕是赔本甩卖，也要落袋为安。

销量同样是开发商的痛。

今年1—7月份，郑州主要房企中，全年销售目标完成最好的是建业和万科，前者超过六成，后者完成一半。其余的，普遍徘徊在40%左右。

开发商铆足劲激战“十一”也不就不足为奇了。

大家都巴望着这7天能多收个三五斗，这样今年才不会过得太惨。

.03.

回望2020年同期，楼市一片大好，许老板还连夜开会，制定了恒大9、10两个月销售2000亿的目标。

如今再看，只能叹一句，昨日不知今日事，今日难晓明日情。

最近债务暴雷的老牌粤系房企花样年，其主席兼首席执行官潘军说，“如果明年6月份政策环境没有改善，销售仍然延续这种颓势，60%的民企开发商或面临倒闭。”

接下来的第四季度，在年底之前，仍旧是房企保命式降价阶段。

换句话说，未来几个月，郑州楼市出现怎样的低价都不足为奇。毕竟，活下去才是当下房企最为重要的问题。

对于购房者，这既是捡漏的好时机，也是踩坑的高危期。

现在的房子，尤其是很多特价促销的房子，不确定因素太多，能不能交房？能不能按时交房？能不能保质保量交房？

没人敢拍着胸脯、跺着脚，保证一定没问题。

不得不说，今年后几个月，无论是刚需还是改善，只要多多留意，肯定能发现不少好机会。

但前提是：保持谨慎，宁可不买，也不要瞎买。

如果可以，尽量选择买央企和品牌房企的新房，或者干脆买二手房，真实看得见。现在的市场，改善输不起，刚需更输不起。

理财产品收益超过8%就很危险，10%以上就要准备损失全部本金。

同理，低于市场价30%以上的房子，就一定要高度警惕。你贪图别人的便宜，别人贪图你的本金。

楼市已到了一个非常敏感的时期，对买卖双方都是一次前所未有的历练，就像《长津湖》里那句台词：

“一只蛋如果从外面被敲开，注定只能被吃掉。如果从里面啄开，说不定是只鹰。”

本文首发于微信公众号：楼市观澜。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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