“双向调控”时代：7大二线城市“十一”新房成交锐减41%

  “国庆长假楼市的褪色是可以预料的。受央行对房贷增速控制、房地产贷款集中度新规的实施，及严查经营贷、首付款来源的影响，部分城市出现房贷额度紧张，贷款周期明显拉长的现象，贷款都需要排队，个别银行对二手房已停贷。而在存量房占比较高的城市中，卖掉一套二手房再买一套新房的连环交易只能被搁置。”

  58安居客房产研究院数据显示，2021年国庆长假期间（10月1日-7日），15个重点监测城市新房成交套数为8309套，成交面积为92.44万平方米，较去年同期下滑19%。从9个重点二线城市看，7天长假成交4193套，同比下滑幅度达41%；从2个重点三线城市看，7天长假成交116套，同比下滑近8成。其中，武汉、苏州、大连等二线城市的新房成交量下滑显著，销售套数同比下降分别达到-57%、-45%、-69%。

  58安居客房产研究院分析师许之静表示，“三道红线”终结了房企融资的红利，集中供地的土拍新规层出不穷，房企拿地难上加难，第二次集中供地多地出现大量流拍的现象，加上各种楼市调控高压下，房企迎来了最艰难的日子。部分“止涨”城市开始跳水降价来吸引客流，造成了恶性竞争的局面，针对这样的新变化，国家采取了“双向调控”，截至目前，包括岳阳等多个城市出现“限跌令”，平抑了楼市快速下行带来的风险。另有部分城市发放人才购房补贴，下调交易个税等，“因城施策”、“一城一策”来稳定市场预期。四季度，预计各地针对楼市“打补丁”的措施依旧会不断出现。

  “二线城市和三四线代表城市受前期楼市调控政策影响最显著，房地产市场降温最明显。”

  中指研究院指数事业部研究副总监陈文静也表示，今年国庆假期房地产市场延续9月低温态势。不过，各地继续大力度加码的可能性明显降低，政策微调预调的空间已打开，部分城市按揭贷款额度和放款时间、房贷利率、限签等政策均有微调的可能，以稳定市场预期。

  “三稳”目标下市场趋冷

  “总体上今年国庆长假全国楼市购房热情有所下降。个别城市如北京、深圳楼市出现国庆前三天集中网签的情况，造成整个小长假楼市数据同比变化较大，不排除是受前期成交的房源在10月集中网签的影响。”许之静认为，在楼市长效机制调控下，各地城市新房市场呈现较明显的差异，三线、二线、一线城市市场对政策的反应程度，主要呈现出从强到弱的梯度下滑的特征。

  纵观全国各城市楼市近况，绝大多数城市都面临着市场退烧。实际上，国庆长假楼市的褪色早已能预料。58安居客房产研究院数据显示，重点监测的63个城市中有55个城市今年9月新房成交量出现同比下滑，下滑幅度平均达47%，其中，一线城市平均下滑幅度为49%，二线城市除西安出现小幅增长外，其余21个城市平均下滑幅度为44%，38个三四线城市中，除昆山、珠海、新乡、常熟、太仓、南平、孝感出现增长外，其余31个城市全线下滑，下滑幅度达到50%。

  这是在多项严格调控政策的叠加作用之下，楼市“去杠杆”，“去泡沫”效果基本显现。今年1-9月全国房地产政策发布次数高达400余次，2021年房地产调控政策的密集程度依然刷新历史纪录。从“三道红线”给房企融资设限，“房地联动”土拍新规则的制订，严厉限购限售、积分摇号规则的细化、再到二手房指导价制度的建立，打击学区房炒作、虚假房源等全国大范围的楼市整治行动计划，各种打补丁政策的推出，贯穿到房地产的整个生命全过程。中央进行调控的方式进行了全面升级，政策“工具箱”越来越丰富，精细化程度也越来越高，不断直击扰乱市场健康发展的各种不利因素和现象。

  上海、南京两地已经明确实施一年分批次供应新房的政策，这就使得市场的冷热受政府主导的程度变得更强，原先的楼市周期性特征将不再显著。而这样的新房集中入市的政策也将会被更多城市所效仿。

  二手房指导价稳定市场预期

  值得关注的是，部门热点楼市降温，二手房指导价也发挥了举足轻重的作用，其关键点在于能引导银行合理发放贷款，防范利用信贷资金炒房的风险。“莞八条”中明确：加快建立二手住房成交指导价发布机制，引导商业银行合理发放二手住房贷款。上海则要求对每套房源进行核验，没有通过价格核验的房源不得对外发布。58安居客房产研究院统计，不久后又指出二手房申请房贷将参考合同网签价、银行评估价、涉税评估价，执行“三价就低”原则作为贷款申请房价标准。

  58安居客房产研究院数据显示，全国共有11个城市建立二手房指导价制度。尤其是在人口密度较高的城市，稳住二手房就是牵住楼市房价的“鼻子”，对新房市场具有一定的打压作用。

  另一方面，在楼市受季节性影响变化态势越来越弱，以及疫情防控常态化的情况下，线上看房、线上交易越来越取代多次上门探房的购房方式。

  58安居客房产研究院监测的线上数据显示，2021年7天国庆长假全国楼市活跃度较去年同期略有下滑，但幅度不大，其中全国二手房线上楼市活跃度下滑17%，而新房线上活跃度上扬2%。

  从房地产调控愈加频密的趋势看，预计到2021年年底，调控将从严不变。市场退烧难免，传统“金九银十”特有的开盘潮、抢房潮、售罄、秒光、上涨等火热场面很难再现。“金九银十”已成为历史，楼市调控高压下，楼市将较长时间维持平稳态势，买卖双方将脱离对季节的依赖。

  房企启动差异化应对措施

  “房企在把握市场机会的同时，应持续优化产品，打造差异化、有竞争力的产品，注重品牌建设，提升市场竞争力。”陈文静表示，展望四季度，部分城市存在政策微调预期，整体市场有望改善，但政策环境仍较为严格，短期市场仍有调整压力。据中指数据监测显示，以北京为例，多个项目在国庆假期前后集中开盘，其中不乏首批集中供地项目。为吸引更多购房者，开发商纷纷推出线上购房节、线上直播、国庆特惠等营销策略促进项目销售。整体来看，在供应改善下，北京房地产市场保持一定活跃度。

  而在另外一个一线城市深圳，国庆期间，开发商加大推盘力度，新房供应量大幅增加，带动新建商品住宅成交规模较去年同期大幅增长，但成交去化率不及以往。预计四季度，在供应改善下，新房成交规模仍有一定规模。

  作为二线城市的代表，武汉今年国庆期间市场热度明显下降，受整体市场环境影响，购房者置业信心不足，大部分购房者观望心态仍然比较浓厚，但部分开发商为加速去化，均推出了“特价房”、“工抵房”等促销活动。

  “重点城市第一批集中供地项目即将入市，市场竞争或将更加激烈，在此背景下，房企应加大对城市市场周期及政策变化研究力度，加强竞品监控，制定差异化营销策略。”陈文静表示。

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