北京"新房改"：申请式改建启动，5年2万户"公房变私房"！

2021年4月29日，北京东西城核心区首个“新危改”试点项目-东城区光明楼17号简易楼正式启动。这个楼位于东城区龙潭街道，是一栋上世纪60年代，三层砖混结构的简易楼，建筑面积1400平米左右，是京诚集团的直管公房，一共有29户的“直管公房承租户”。平均每户承租的面积大概是48平米左右。

根据金诚集团的评估，光明17号简易楼存在“较大安全隐患”，属于“危楼序列”：

17号楼整栋楼，墙体空斗砖，楼板是槽型板，承重性能比较差，没有抗震设防、外墙保温措施，上下水陈旧老化。

楼里每5户居民共用1处卫生间，生活较为不便。

2020年7月1日，北京住建委正式公布了《关于开展危旧楼房改建试点工作的意见》，根据这个意见，东城区决定把“光明楼17号简易楼”作为全市首个“危改试点”工程。

根据北京住建委的《关于开展危旧楼房改建试点工作的意见》政策，两类房屋可以作为“危改试点”：

第一类：建筑结构差、年久失修、基础设施损坏缺失、存在重大安全隐患，以不成套公有住房为主的简易住宅楼。

第二类：经房屋安全专业检测单位鉴定没有加固价值或加固方式严重影响居住安全及生活品质的危旧楼房。

这样的房子一旦进入“危改试点”，就可以获得以下好处：

第一：整栋楼拆掉原地重建，相当于“老房子变新房子”。

政策中提及：改建项目以土地重新划拨的方式供给项目实施主体，并办理国有建设土地使用权首次登记。相当于土地年限从头开始计算，原来是60年代的老房子，现在变成了2020年的新房子。

第二：公房产权全部变成私房产权，而且全部允许回迁回购。

政策中提及：改建项目参照经济适用房项目办理建设手续。

就相当于原来的“公房产权”已经全部变成了私房的“经济适用房”产权，而且允许原居民回迁和回购。

第三：居住面积可以进行适当扩建，相当于“户型变大”了。

政策中提及：原则上居民户数不增加，具备条件的可适当增加建筑规模，全部打造成为具有“独立厨房、独立卫生间的套房”。

结合北京住建委的《关于开展危旧楼房改建试点工作的意见》，东城区为光明楼17号简易楼制定了危改政策：该项目采取申请式改建方式，改建完成后，允许原承租户居民根据自身情况选择回住或外迁。

选择回住的承租户有两个选择：可通过购买方式获得房屋产权（参照经济适用房产权管理），也可选择不够卖，继续承租。

选择外迁的承租户按照“直管公房平房的退租政策”，进行货币补偿外迁+共有房指标的政策实施办理。2020年8月，光明楼17号简易楼“危改项目”正式启动，整栋楼29户公房承租户全部同意进行“申请式改建”，实现了100%的签约率。2021年4月，项目正式改建动工，具体方案是：

拆除原三层简易楼，改建为四层住宅楼，保持原有户数不增加，每户增加独立厨房和卫生间，平均每户增加建筑面积16平方米。

比如原来是50平米，改建后变成65平米左右的套房。

增设半地下一层，作为公共服务配套用房。

同时最关键的是，光明楼17号简易楼的29户公房承租户全部选择“购买回迁”的方式，将原来房管局的“直管公房”变成了私人产权的“经济适用房”。根据官方公布的购买成本数据，平均每户的购买成本应该不超过20万：居民购买回住房屋，采用两段式计价方式：即原房屋房本建筑面积部分，按照房改成本价1560元每平方米，比如原来房本是50平米，那么购买需要花费7.8万元。新增面积按照综合改建成本，指导价格为6564元每平方米，比如扩建了15平米，那么购买需要花费9.8万元。合计需要花费：7.8+9.8=17.6万元。

也就是说，一个50平米的直管公房，承租户就需要花费17.6万元就可以回购，成为私人产权的“经济适用房”，非常划算。

同时这个项目在“回购选房”时规定：回购面积按照原房本面积进行选择。

即原为一间房的承租户，只能回购一居室；原为两间的回购可选两居室，原为三间的可选三居室。

综上所述，通过光明楼17号简易楼的“申请式改建”试点，我们基本上可以判断，北京最新的“危旧楼房改建试点”本质上就是“新房改”。它的本质就是允许公房承租户在支付相对便宜的成本后，将“公房产权”回购成为“私人产权”，实现了“房改房”。根据“北京市城市更新行动计划(2021-2025年)”，北京将会在未来五年，也就是从2021-2025年实施100万平米的“危旧楼房改建”。

5年100万平米，如果按照每户50平米估算，也就是差不多2万户。如果假设全部都是直管公房简易楼来实施，那么就相当于未来五年，北京城区将会有接近2万户的公房，将有可能变成“私房”。这部分楼房的“直管公房承租户”，将会成为最幸运的人！北京老城区也将新增1-2万户的“次新房”供应量，对房价也有一定的稳定作用，稀缺性就没有那么强了。

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