朱靖雷：对地产企业来说，物业管理可能是有意义的第二曲线

澎湃资本创始人、管理合伙人 朱靖雷

  中房网讯 9月23日，由上海易居房地产研究院中国房地产测评中心主办的“2021物业服务企业综合实力研究成果发布会”在成都举行。

  在本次测评成果发布会上， 澎湃资本创始人、管理合伙人朱靖雷发表了《时代精神以及公司老了》主题演讲。他指出，穿透我们的时代，公司对抗变老的方法，按照现在流行法来说就是寻找第二曲线，即在公司发展过程中始终不断的寻找第二曲线，保持在第一曲线衰减时有第二曲线的成长。有很多互联网公司，他们可能做过十次尝试只有不到两次是成功的，而且很容易发生的问题，第二曲线当然和第一曲线是不可比拟的，我在物业论坛上分享的时候，我有一个很强的体感，虽然房地产公司做过很多的尝试，从2015、2016年开始，我们观察过，房地产公司有做过共享办公，做家装的，甚至做生活服务的，他们做了大量的尝试，但是真正意义上对地产企业来说，有意义的第二曲线，可能物业管理也是非常牛的。

  以下为文字实录：

  朱靖雷：我是一个外行，我是一个投资人，并不是房地产行业，也并不是物业行业的从业者，希望我讲的大家不要睡着。

  这个题目有一点抽象，我曾经试讲过一次，今天是第一次在大的正式场合给大家做分享。如果有一些不准确的东西，大家要指出。我简单的介绍一下自己，简单介绍一下和易居和中国房地产行业的渊源，我是中国房地产行业的旁观者，2015年我受委托对易居进行尽调，也是因为这样的机缘，我认识的张院长和丁总，也对中国蓬勃的房地产发展也过跟随。

  第二个我是投资的亲历者，2007年以来，我在一些PE里面尝试工作，现在我为一家千亿级的互联网公司做战略顾问，作为投资者，过去这些年我们看到房地产行业的发展，以它推动的各种各样的创新，其中包含了对物业行业的投资，会前我说100亿收购富力非常好的交易，我们看过地产行业很多成功的投资，在互联网装修，共享办公等等，也做过大量的试错和尝试。

  第三个，我算是有20年工作经验的老兵，我和大家一样经历过多个周期，大家知道每三到五年，不管是房地产行业还是中国经济环境，包括政策的周期都会经历过起伏。如果说有一点点发言权，是因为20年的经验，是一个周期的见证者。

  2008年开始，中国有分析和预期  ，大概在2024年左右，中国人口会停止增长，现在看来这个观察的保守。

  第一页，什么是讲题，之前的分享中我讲过一个观点，如果一个人买了很多书，但是他并没有看，这个人有没有提高？我的答案是他有提高，他买书的时候这些书名，指向的是问题意识，你关心哪些问题的本身，有时候问题比答案来的更直接，所以第一个问题意识很重要，今天此时此刻，就像张院长讲的，我们面临的房地产行业的困难和物业行业蓬勃的机会的时候，我们的问题意识是什么。

  第二个，是希望这个讲题有受众，我和在座的整个大房地产行业的从业者和物业行业的从业者可以形成共识

  第三个，一个讲题一定有大胆的尝试。

  今天我讲的第一个，什么是时代精神，我个人认为时代精神是生产力特征带来的时代的思潮，这一刻生产力特征发生了变化，我们需要重新研讨时代精神是什么。

  第二个，何为公司，原来大家讲过基业常青，每个公司都有这样的追求，作为在时代精神发生转向的过程中我们怎么看待公司变化和公司追求长生不老的两个问题。

  第一个部分，时代的精神，我认为在当下，时代精神有四个关键词，校准、转向、迁移和收窄，大家不要把这个图作为物化性别的感触，只是说当走向生命的变老的阶段的时候，大家对这个事情的看法是什么状态。

  第一个，什么是时代精神。这是一个哲学词，德语是Zeitgeist，我个人认为时代精神的一是指基石是什么，时代精神的基石，第一条，始终代表着先进生产力，什么是时代精神，始终代表着先进生产力，我想说的是在在这一刻，先进生产力是什么，在物业行业先进生产力的特征是什么。第二条，十八大以来，我们最大的转向是人民日益增增长的物质文化生活需要同类后的社会生产力之间的矛盾。时代精神靠什么校准，我认为是世界观的校准，在座的各位对中国房地产行业未来的愿景是不是相似，世界观是什么，物业行业会变成什么样。当我们讨论一个问题的时候，我们的认知首先是要在我们建立相似的哲学上，而并不是价值观。

  我和万科的顾问麦肯锡也讨论过，万科高层次争论的时候，是不是也要强调价值观，最后郁总淡化价值观的表示，而强调万科的愿景表达。我的角度说世界观是河流，始终不变，价值观是一个船，只有河流定义船，没有船可以定义河流。

  时代精神一是什么，就是靠我们这一刻对未来的愿景来决定它的生产力走向。

  时代精神二，供应和需求之间的关系，这是经济学当中非常常见的概念，我们很清楚的看到，不管是中国的房地产行业还是物业管理服务行业，第一个特征是从需求的不足转向到供给的过剩而。第二个，从低级的需求转向高级的需求。

  第三个，我们讨论时代精神是先进生产力，一定涉及到生产力怎么定义。第一个生产资料，生产工具和生产关系构成了生产力的三大要素。特定的一个历史时期的生产特征，一定是指向当时这三要素当中哪一种要素最稀缺的，哪一种约束了当前生产力发展水平的核心的瓶颈。

  以地产行业为例，我们可以看到，生产要素不断的流动和迁移，最早的时候是从生产资料的稀缺性，开始转变到高速生产的生产能力，一直到现在随着我们国家的大的环境，我们转向了生产工具，就是科技手段的所谓的卡脖子，我们在物业行业看到了万科这些物业公司的特色物业，逐渐的转眼为向科技要生产力。

  第四个，我们讲时代精神的时候一定是在环境当中，今天天气好会讲到温度多少，湿度多少，气压多少，是阴还是晴，是雨还是风。

  我做顾问的时候，经常讲到PEST，P政治、E是环境，S社会，T代表技术，在这个模型中，原来是一个定性的，我们通过一些研究发信，PEST可以很好的描述这个时代精神，当下的生产环境中的时代要求。我们可以看到，当下的P，无论是大家整治互联网教育，包括对地产行业的发展进行梳理和引导的时候，都会出现政治角度上的正当性要求不断的提高。第二个，环境的角度，碳中和，环境发展的要求进行提高。第三个，社会角度来说民族主义的抬头，整个社会的风潮对民族的骄傲感极为重视。第四个是技术环境，技术的有效发展使得卡脖子的技术更加重要。

  综合起来，第一，我们通过世界观校准精神，二是供求和关系之间找到平衡，三，生产关系之间的轮动，第四，到我们整个时代的环境，所有的企业经营面临的不确定增强，正在收窄公司的变化，所以我的关键词是校准、转向、迁移、收窄。这是对时代精神的几种论述。

  第二个，公司老了也有四个关键词。第一个是必然。第二个公司老了会是怎样的轨迹去发展。第三个，公司老了是什么样的状态。我想大家经历过地产行业，有波涛汹涌的过去。

  公司老了，Aging，公司老的是一个下来必然，地产行业20年以上的从业者一定有深刻的体会。有一本书《基业长青》里面有好多企业的例子，到现在为止已经上都已经死了。

  第二个，长寿公司不代表时代精神，而且长寿的公司很多情况下没有什么太大的借鉴意义，有一次我们去日本参观上百年的企业，其中两个很著名的企业，一个是金刚杵，做寺庙装修和佛像修复的公司，这个公司破产过5次。另外一个公司是在关东和关西的一个地方，这些长寿公司本身没有什么，任何时代都不是先进生产力的代表。

  坦然的面对公司变老的过程和面临的问题，这是一个话题，这是地区个关键词，公司老了是一种病。

  第二个，如果我们的假设公司变老或者死的话，公司对抗变老的方法，按照现在流行法来说就是第二曲线，公司发展过程中始终不断的寻找第二曲线，保持我在第一曲线衰减时有第二曲线的成长，第一曲线的扭曲，它的收窄和高度的压低是很明确的。

  在现在穿透我们的时代，第二曲线应该怎么找，找不找得出来，是所有企业面对公司变老的问题。

  我可以做一个展示，所谓公司的第一曲线实际上是这样的，这是公司发展的第一曲线，这可能是一个创业阶段，这个是高速增长的阶段，这是一个线性增长的阶段，当增长到一定时期之后会进入到衰退的阶段，以互联网公司发展，目前来看只有抖音在成长，其他的业务都在下滑，阿里的所有的业主都在增长的末期，任何公司都会面临着衰减，大家想做的事儿，我能不能拉出第二曲线，如果拉出第二曲线，从公司整个集团的经营角度讲，就变成了线型增长，但是第二曲线很容易么，并不容易。

  我看到很多互联网公司，他们可能做过十次尝试只有不到两次是成功的，而且很容易发生的问题，第二曲线的当量和第一曲线是不可比拟的，我在物业论坛上分享的时候，我有一个很强的体感，虽然我们房地产公司做过很多的尝试，15、16年开始，我们看过共享办公，做家装的，甚至做生活服务的，做了大量的尝试，但是真正意义上对地产企业来说，有意义的第二曲线，可能物业管理也是非常牛的。

  结合一下互联网行业，地产行业的特性我打一个比方，整个公司老了，从成长到发展三个状态，第一个是宇宙大爆炸，年对年的增长是三倍数就是互联网爆炸时期，面对面的增长超过40%，两年翻一番，在这个增长数据之上，公司处于大爆炸的时期。王兴曾经说过，我不关心边界，我只关心增长，各个阶段，不管是同一个公司还是互联网公司，一般的心态是什么我都会自己做，我全职，百分之百自己做，第三个，如果说很不幸，宇宙大爆炸之后，你并没有建立恒星的系统的时候，公司在现在的技术环境下，很容易快速的变成白矮星，你质量开始内卷，最后变成黑洞，把所有的内容吸进去，我曾经做过顾问，给相似的公司服务，但这个公司整个的增速低于实际增长的时候，低于15%以后，这个公司会出现大量的问题，所以我们讲发展的速度可以联在一起，我记得我第一次作为战略顾问和物业行业打交道的时候，访谈了上海万科一个人力资源负责人，当时他讲过一个非常牛逼的话，我觉得万科城市物业管理人员的素质可以高到这个程度，他说快速的增长确实摊薄了我们物业管理的成本。大家要知道我们现在是什么样的状态，我可以很负责任的讲，大部分的企业开始从恒星到白矮星的状态，当你的量缩小，或者已经进入了负增长的状态的时候，你应该做什么。

  强相关指三个，第一个是刚性增长速度，你的收入。第二个，你的净现金流的增长，是持续增长还是增长的体量变小了，还是说净现金流在缩小。第三个，真正的信息量的不足，当你和整个市场的信息量开始滞后的时候，这个公司就是老了。

  公司老了，作为普通的员工经常说公司这个不好，那个不好，其实只要有增长和发展，没有什么不好的，市场集中度是不是高，市场集中度很高的情况也不代表这个公司变好了。第二个盈亏和回报，在某一些时刻可以反映公司的经营状态，但是并不尽然，因为出现了互联网公司的方式。第三个，决策的方式，到底是大范围的决策还是极小的决策，创始人的风格和企业发展有关系。第四个，一些员工说是不是家族企业管理，东方社会夫妻老婆店很多，但是不一定是老了，真正的公司老的就是看增速。

  第四个，公司老了，企业生命周期，特别适合大房地产行业的从业者和房地产行业中从事创业业务的领导者。

  第一个是职能，客户、产品、财务因素，人力因素。企业发展不同的生命周期，重点聚焦的地方不一样的。第二个，企业状态，创始人状态，企业文化，你是偏执行，偏合规的，还是偏创新，还是偏整合的，不同的发展阶段也完全不同。

  当前这个阶段我们主要是在整合么，还是创新？比如说在我们职能的体验上，我是聚焦在产品的界面上还是财务的界面上。这两个维度，各四个方向可以标定公司在不同阶段的症状和他所需要的风格。

  该怎么办呢，公司变老是不可逆的过程，作为企业和企业的从业者，我们应该做什么，首先公司求存，三个层面，第一个层面，你到底是什么样的，不要我们自己觉得还是恒星的状态，其实你已经往白矮星方向迈了，很多企业不自知是很重要的。

  在你几个发展的阶段，一定要注意克制，因为扩张非常容易，当你的增速低于40%以后，高于15%的增幅的时候，一定要把你的生态系统搭建起来，如果有可能的话，做出你的生态。

  京东大概六个上市公司，主营业务增速低于15%，建立起自己的生态系统非常的重要，既是找第二曲线，又为增速打基础。当你的传统业务坍塌的时候，一定要找到新的业务，把原有的塌缩的抛出去。

  我拿我的本职工作投资举例，你一定要克制，不要所有的业务都做。你和你的生态企业关系什么，有没有机会孵化出一些小的。第三个是当你是一个黑洞公司的时候，一定要关注边缘创新。我拿地产行业的例子讲，你的核心的能力，核心的灵魂是什么，才可以找到第二曲线，我比较欣赏的几个公司，上半部分和下面的不一样，万科，普洛斯，包括贝壳，他们的能力是资产管理，所以万科会发展冷链，他把地产行业的能力抽象成资产管理，这是他们的特征，和别人是不一样的。

  恒大、融创，包括绿城为代表的，他们的抽象能力是资金密集型和所谓的对资金流使用的能力，资金周转的能力。第三个是空间服务吃透，碧桂园、龙湖、新城。我们做的空间的设计。还有一些别的，央企、外企，他们的特殊地方只有这个牌子。当公司对抗自己变老的过程，你要找到你的基石，抽象出来才可以找到是不是有相当体量的第二曲线。我是房地产开发行业的从业者，到现在行业面临困难的时候，我怎么求生？动物如何过冬是上学的时候老师问我的问题，如果过冬的时候动物应该做什么，动物只有三种形态，第一个是适应，我适应这个环境，把我的毛变成白色。第二种是冬眠，北极熊、蛇都是冬眠的。第三种是大雁迁徙，当职业经理人碰到行业内卷的时候，一共三种选择，第一个选择改变自己，坚持把事情往正确的方向做。第二个是躺平，冬眠。第三个，换行业，迁徙到第二曲线，对个体来讲只有这三种，这个对在做的物业行业的领导者要求是不一样的。

  最后一个是谁和同行重要还是去往何方重要？如果是创业者，你可能跟同路人共行，如果职业经理人，你就要想到底怎么走更好。

  我作为一个外行和观察者，我稍微说两句物业服务行业相关的话题，作为一个外行，老的战略顾问，我觉得我对物业行业的反馈，它是不是地产开发企业的长生不老药，整体来讲是的，从增量转向增量，甚至缩量的情况下，物业管理行业确实有机会成为长生不老药，对于物业行业来说，我也试着了解，第一个规模化经济么？这个生意单体来讲不是一回事，一个小区的物业服务没有增加，规模经济在什么地方？是在培训还是有一些共享服务，但是共享服务也取决于某一个区域的使用率多高。第二个问题，数字化可以发现用户增值服务的空间么，可以么，在一个物业管理行业下，一共五个节点可以进行数字化，一个是管理后台，对所有的员工是不是可以数字化的进行管理，第二个是门禁，这个是被做烂的事情，第二个停车的道闸，门禁是通过芯片或者人脸识别来获得数据，道闸以识别车牌号为手段。还有一个是电梯，不一定通过视觉的方法，可以通过非常低功耗的数据采集。第四个是表记是可以提取用户结构化的数据的。

  在数字化环节，一共五个节点物业公司可以进行组团，但是我用数字化提取了结构化的数据之后，有什么用，能够带来更多增值服务的空间么。

  第三个智能化，这也是万物云的方向，我想说的是，现在的智能化技术能够帮助我们降低人工成本和整个物业管理成本么，好象不能，或者说不确定，或者说不知道。

  所以对这样的一些技术，包括一些机器人技术的使用，包括人工智能的使用，使得我们是不是能减少保安，减少保洁。不太确定。

  第四个，过去的两年当中还是有一个非常好的资本化的市场，很多开发商都把物业企业推向香港上市，但是有多少公司是通过资本化标定的价值，如果不看流动性，除了头部企业以外，本身的流动性和资本价值还是有差异的。实际上这个市场确实给了非常好的窗口和助力，但是我们还是要谨慎和辩证的看待它。

  作为一个外行，我大概管窥了一下物业行业的四化怎么发展，作为投资人的角度，我对二和四比较有体感，一我肯定没有像碧桂园做过重大收并购的公司有发言权。智能化所有人都在观察。

  BBC对罗素的采访，假定这段录像将被我们的后人看到，如同死海故卷一般在一千年后被人缩减，你觉得有什么该对他们说的。

  罗素说，我想说两点，其一关乎智慧，其二关乎道德。关于智慧，我想说的是不管你研究什么事物，从事什么事物，思考任何观点，只要问你自己，事实是什么，以及这些事实所正式的真理是什，永远不要让自己被自己所愿意相信的或者认为人们相信了，会对社会更加有意的东西所影响，只是单单去审视，什么才是事实，这是我想的关于智慧的一点。

  第二个，我想对他们说的关于于道德的一点十分简单，我要说爱是明智的，恨是愚蠢的，在这个日益紧密相连的世界，我们必须学会容忍，必须学会接受这样一个事实，总有人会说出我们不想听的话，只有这样才能共同生存，而假如我们想要共同生存，必须学会交融和忍让，因为他们对于人类在这个星球上的存续是一样的，我们必须要和公司变老这个事实共存，要找到共存的方法。感谢大家的聆听。

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