谁是今年中秋北京最热的楼盘？

今年的中秋小长假，在“最好不出京”的号召下，相信很多家有学龄儿童的家庭，又都是在北京度过的，红姐就是其中之一。

假期的前两天小雨淅淅沥沥下个不停，也让出游郊区爬山玩水化为泡汤。作为一个地产码字人，踩盘打卡售楼处，就成为红姐遛娃的最佳选择。

集中供地下新盘扎堆入市，楼市火拼味儿渐浓，各大项目都在想尽办法揽客，中秋小长假也推出了各种吸睛妙招儿，但从效果看，到访及成交依旧分化明显。

在不确定性的市场预期下，买房人对房企品牌的信任和既往产品打造上的匠心，成为检验房企业绩的“试金石”。

谁，是今年中秋北京最热的盘？

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每一分钟都有客户到访

“每一分钟都有客户到访；

每10分钟就有房源成交。”

这是这几天频刷红姐朋友圈的一句话，说的是中秋假期北京新盘「保利·锦上」的热销场景。

据悉，在9月11日保利·锦上营销中心开放后，8天时间内，项目累计到访客户高达1800组；9月13日获批预售证后，到9月18日，累计成交了100套。

从9月19日开始的三天中秋小长假，虽然前两天阴雨不断，但也没有阻挡客户来访，成交更是喜人：仅假期前两天，来访再超1100组，热度持续攀升。

无疑，保利·锦上已成为北京楼市又一个人气红盘。

从集中供地看，今年的朝阳无疑是北京楼市供应大区，首批成交10宗地+第二批即将出让11宗地，规划建面合计约171.9万平米，是北京2021年供地宗数和面积最多的行政区。

保利·锦上地处朝阳区王四营板块，贴身肉搏王四营和豆各庄新盘，西望分钟寺“三兄弟”，北向遥望东坝、崔各庄和金盏板块的多个项目，10余个新盘竞争分流，保利·锦上凭什么收获到客户的青睐呢？

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是什么成就了热销

在业内的印象中，保利北京这几年一直比较低调。保利·锦上甫一亮相就成为全城关注的热盘，也出乎很多人的预料。但在红姐看来，背后有其必然。

其一，7盘齐发，北京楼市的保利主场。

9月初，保利北京举行了19周年庆典暨城市新品发布会，含保利·锦上在内，一举推出了7个新项目，2021年也被业内视作为北京保利的又一高光年份。

7盘齐发（含联合开发），体现了保利对北京市场的重视。保利·锦上的热销，也印证了保利在京积累起的硬核竞争力。

其二，底蕴深厚，央企速度见证实力。

保利·锦上是北京首批集中供地中第二个取证的项目，也是朝阳宅地中第一个获批预售的项目。从5月24日拿地，到9月13日获得预售证，创造了约110天即取证的央企速度，体现了其强大的开发报建能力，也让其赢在了新盘扎堆入市的起跑线。

对比王四营板块的贴身竞品项目，保利·锦上具有全明户型、得房率高（同样的建面单价，得房率越高，套内单价更低，性价比更高）、0.41-0.45的高窗墙比等方面的突出优势，5600㎡的明式园林独具一格，也成为打动来访客户签约的关键，体现了其具备的杰出的产品研发能力。

▲保利·锦上鸟瞰效果图

▲当代园林设计大师李宝章亲自操刀明式美学园林

在营销中心开放仅7天且仅有交标样板间的情况下，保利·锦上就实现了100套成交；中秋假期持续热销。高频的客户来访和成交，离不开前期的蓄客有力，离不开北京保利强大的老业主基数及其对保利品牌的认可，也体现了保利北京具备的优秀的营销能力。

在朝阳，保利开发过保利·和光尘樾、保利首开·天誉、保利首开·和锦薇棠等多个标杆项目，广受市场赞誉。十年前，还开发了东四环高端住宅真正意义上的收官之作保利·东郡。

另外，保利·锦上定位东四环国际生活圈，菁英静美社区，打造建面约114-155㎡的3-4居户型，契合了CBD区域的金领、白领们对于高品质新社区的居住需求，体现了保利北京具备的精准客研定位和产品设计打造能力。

其三，快速响应，积极适应新政。

8月16日，北京市住房城乡建设委员会正式印发了《关于进一步规范新建商品住房销售行为的通知》，作为央企，北京保利积极响应，按要求打造了所见即所得的交付样板间，并做了细致的工法展示，最大化的保障客户对产品的深入了解。

和传统的销售节奏不一样，虽然展示区刚刚开放，保利·锦上取证后就采取了直接顺销、先到先得的销售方式，依靠强大的客户拓展能力和产品实力，实现了“非正常式”的热销！

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东四环时隔七年上新

保利·锦上的热销，和项目所处地段也息息相关。

其一，北京东四环已经连续7年没有新地供应，因此今年首批集中供地中王四营三宗地入市后，板块未开先火。保利·锦上作为王四营乃至朝阳区首个取证楼盘，占据了先发优势。

其二，王四营板块位于东四环-东五环之间，距离CBD最近。受CBD辐射，原焦化厂遗址规划打造“中国百老汇”，中关村(000931,股吧)朝阳园是朝阳区数字经济示范区核心区，区域将发展成为北京东南部的经济中心，未来的潜力可见。

▲保利·锦上区位图

其三，也是因为距离CBD近，所以保利·锦上5公里范围内一站式优质配套齐全，相比位于东五环-东六环之间的东坝、崔各庄、金盏板块，具有配套优势。

其四，保利·锦上也是地铁盘，距离地铁7号线焦化厂站不到400米，向西乘坐3站可到达欢乐谷，向东乘坐9站可到达环球影城，7号线可换乘14号线、10号线、5号线、8号线、4号线、9号线、八通线，可快速通达全城。

交通和配套，也是年轻的金领、白领们，在买房时较为看重的因素。

其五，保利·锦上也具备明显的价格优势，均价约7.1万/平，低于金盏板块（7.6万/平）和崔各庄板块（8.8万/平）；到CBD的通勤时间与价格超10万+的分钟寺“三兄弟”齐平。且北京的早晚高峰，四环出行较三环出行更为顺畅。

此外，从产品自身打造看，如前所述，户型、得房率、窗墙比等方面，也是保利·锦上赢得客户认可的关键。

保利·锦上114㎡三居户型，南向三面宽达10.3米，面宽进深比接近1:1，实现极限的南向采光和景观效果。客餐厨通透一体，客厅采用大开窗，窗台高度仅200mm，全明采光，主卧享270°观景窗。

132㎡四居，户型也很棒，在114平米户型基础上增加了一个卧室，也是三面宽，户型方正，全明格局。入户设玄关，并设有独立家政间，空间整洁舒畅。

155㎡经典的四叶草户型，全明格局，0.45超大窗墙比，6米南向面宽的奢阔宽厅。客厅与超大厨房、餐厅联通，形成一个面积约50平米的超大活动区，可实现各种生活场景。

保利·锦上各户型的得房率约在74-78%之间，明显高于竞品约71%的得房率，按套内使用积折算，性价比更高。竞品地块基本为通过竞高标准方案所获得，为被动房，墙体厚，因此得房率也受到了影响。

▲保利·锦上效果图

红姐看来，楼市处于买方市场下，任何一个楼市人气红盘，都有其吸引客户的独特优势。就如保利·锦上，多方面的因素让其热销成为必然。

此外，于买房人而言，在楼市走势不确定性的预期下，选择央企品牌，于城市核心处置业，也能让不确定性变为确定性。

保利·锦上的热销，为保利北京7盘齐发开门红奠定了基础，也预示着保利作为地产实力派，将重回北京楼市的舞台中心。

北京的下一个人气红盘会花落谁家？

让我们拭目以待。

本文首发于微信公众号：地产锐观察。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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