地产股拖累港股“千点暴跌” 房地产业加速入冬？

　　在中秋小长假期间，并未休市的香港股市在9月20日突然上演了一幕“千点暴跌”的大行情，周一午盘收盘前，港股曾跌穿24000点，为去年10月以来的首次，至当日收盘，恒指跌3.3%，跌去约1000点，收报24099点。

　　港股出现“黑色星期一”，很大程度上受到地产和金融的拖累。20日，香港地产股跌去6.69%，成为暴跌“重灾区”。其中，香港本地地产股出现大跌，恒基地产跌13.34%、新世界发展跌11.54%，长实集团、新鸿基地产也跌超9%；而内房股方面，中国恒大上午跌17%，收盘跌幅收窄至10.24%，另外，龙光集团、绿景中国地产、富力地产跌逾8%，雅居乐跌逾7%。

　　在此之前，中资地产股已调整多时，大部分公司的股价已触及历史低点，但20日突发的大幅下跌，依然让市场大感意外，原因也众说纷纭。有机构分析人士向第一财经表示，中国恒大流动性危机的连续发酵，引发海外投资者恐慌，担忧恒大之外还有更多中资地产公司发生违约爆雷事件，进而引发金融系统的危机。不过，国内房地产行业人士则相对乐观，易居企业集团CEO丁祖昱对第一财经表示，未来可能还会有一些小规模房企出现问题，类似恒大这个体量的则不会再有，因此总体风险可控。

　　从全球市场而言，周一（9月20日）恒生指数收盘跌3.3%，连带着富时中国A50股指期货大幅下跌；美国标普500指数大跌1.7%，近一年来流动性充裕的美股鲜少出现高于1%的跌幅。美元指数到达3月高点，一举突破93大关，离岸人民币一度跌幅扩大至400点，逼近6.48附近。不过，周二（9月21日）市场企稳反弹，美股股指期货涨幅扩至1%附近，恒指小幅反弹近0.5%。

　　地产不确定性引发恐慌

　　9月20日，在香港股市大跌之际，一家名为新力控股（02103.HK）的中等规模房企被推至风暴眼。新力控股由江西富豪张园林控制，公司股价盘中闪崩，最高跌幅近92%，截至停牌跌幅达87%，一日市值蒸发约120亿港元，每股股价仅剩0.5港元。

　　跟所有在过去几年高速增长的房企一样，新力控股采取了杠杆扩张战略，公司规模快速提升的背后是债务雪球的不断膨胀。数据显示，截至2021年6月底，在手现金为140亿元人民币，未来一年到期的债务有132亿元，剔除预收账款的资产负债率为73.5%，高于“三道红线”标准。

　　今年7月起，新力控股旗下多家子公司被曝票据逾期、拒付等现象。不过，在8月底业绩会上，新力管理层表示，截至2021年6月30日，新力商票余额9.4亿人民币，半年内到期金额不超过3亿元，内部有严格的管理系统，未来管理还将更加严格。

　　但新力的基本面让资本市场的担忧犹存，不久前，标普与惠誉分别将新力控股评级展望从“稳定”调整为“负面”。

　　第一财经从一位接近新力的人士处获悉，新力控股人力资源在两天前口头通知降薪计划，具体执行标准为，总部管理层普降50%以上，副总裁级别降薪70%，基层降薪10%~20%。

　　“新力目前确实面临一定程度的资金问题，融资、信贷收紧的影响较大，现在回款很慢，要缓解资金压力，给高管降薪是立竿见影的一个举措。”一位知情人士对第一财经表示。

　　目前，新力控股并未就股价暴跌做出公开回应。市场人士分析，可能系市场恐慌情绪的集中释放导致了踩踏，因为目前新力还未暴露出公开的债务违约。

　　9月20日盘后，富力地产公告称，作为富力地产执行董事和大股东的李思廉、张力二人，拟向上市公司提供港币80亿元的股东资金，并将在一至两个月内完成。几乎同时，碧桂园服务发布公告称，将以不超过100亿元的价格收购富力物业。这两则公告意味着，富力正透过多种举措缓解现金流压力，该公司自2020年逐步陷入流动性紧张局面以来，终于走到变卖“现金奶牛”的地步。

　　地产行业加速入冬？

　　从市场层面上来看，周一（9月20日），恒大股价跌幅高达10.24%，今年迄今累计下跌超80%。恒生指数表现最差，周一跌幅3.3%，成为年内最差的交易日。

　　港股下跌最多的行业是地产和金融，其核心症结是相关风险事件发酵以及对房地产行业流动性的担忧。避险情绪瞬间传导至全球市场。由于港股和美元债市场的国际投资者占比很高，资金进出较为剧烈，导致节中市场波动较大。

　　“内、外资对近期风险资产的解读区别较大，例如，某外资重仓的银行股在周一大跌近10%，但实则其表内贷款中对某开发商的贷款余额几乎为零（表外理财不详），这可能更多是因为外资恐慌所致。”招商证券(600999,股吧)银行首席分析师廖志明在电话会上提及。

　　美元债市场的剧烈波动也体现了外资的情绪。晨星基金经理研究分析师Patrick Ge对第一财经记者表示，但就目前而言，债券经理对逢低买入的态度喜忧参半，不少机构此前开始清理敞口，加剧了市场波动。

　　不过，接受第一财经记者采访的中、外资机构交易人士认为，境内股、债、汇市场节后开盘可能承压，9月23日恒大合计1.195亿美元的美元、人民币债券利息兑付将引发关注，但将恒大事件喻为“雷曼时刻”过于夸大，美国政府救助不及时、杠杆和相关衍生品过度发展都导致了当年的危机，但中国市场和居民资产负债表的健康程度远强于当年的美国，此次外资的过度恐慌导致部分市场或标的被错杀。

　　周一出现的新力控股股价闪崩，或是资本市场对于地产前景担忧的极致呈现。去年下半年以来，随着“三道红线”、“房地产贷款集中管理”的陆续出台，以及各个地方政府加大调控力度，使得市场逐步形成共识，即房地产的逻辑已经发生根本改变，过去靠高杠杆扩张的模式将无法延续，一大批高杠杆房企将在新的政策指引下强行缩表。

　　“在当下的政策环境下，房地产所能获得的发展空间十分有限，一是融资受限之后带来规模增长受限，二是土地成本和住房销售价格锁定之后带来利润空间下滑，房地产的整体逻辑发生了改变，黄金时代没有了，连白银时代都算不上，可能只能说是青铜时代。”一位上市房企高管如此评论。

　　市场上，各地调控政策的层层加码，让买房观望情绪日渐浓厚，房企去化速度放缓。今年7月、8月的数据显示，国内房地产市场陷入了整体调整格局，百强房企同比、环比销售金额均出现不同程度的下降。第三方机构克而瑞研究中心发布的数据显示，2021年8月，TOP100房企单月销售操盘金额同比下降20.7%、环比下降10.7%。

　　风险正在加速出清

　　“我们早在今年初就提醒客户回避地产股和地产债。”一位香港外资银行人士告诉第一财经，因为地产前景不确定性，市场担忧市场销售的缩量，带来更多房企被拖至流动性枯竭的境地。

　　此前，福晟集团、泰禾集团(000732,股吧)、华夏幸福(600340,股吧)、蓝光发展(600466,股吧)等几家规模房企已经出现公开债务违约，中国恒大资金危局的不断发酵，将市场的恐慌情绪放大：如果房企批量违约，将给金融体系带来多大的风险敞口？

　　结合近期市场表现，廖志明表示，离岸市场对于近期风险事件的反应过度。

　　多位房地产业内人士在接受第一财经采访时均认为，接下来的一段时间内，一定还会有其他房企违约，但数量不会太多，大部分房企目前仍处于风险可控的状态。

　　丁祖昱认为，不排除还有个别企业爆雷，但整体风险可控，大面积爆雷的风险不大，尤其是大型房企中多数公司的护城河仍在。

　　在今年8月，多家房企高管在各自的业绩发布会上均释放了相似信号，即公司早已采取“现金为王”策略，减少了拿地支出，积极销售回款，足以应对漫长的地产寒冬。“现在大家的思路比较一致，保命要紧，这个时期活着比发展更重要。”

　　步入下半年以来，多数房企在内部切换至“过冬模式”，采取了包括减少支出、严控费用、裁员降薪、甩卖资产等举措维持现金流的稳定。据市场消息统计，今年传出裁员的房企高达十余家，包括绿地、恒大、雅居乐、金科、苏宁置业、花样年、阳光城(000671,股吧)等。而东方财富(300059,股吧)Choice数据显示，中报中已披露员工数量的54家港股上市房企及物企中，有15家员工较2020年末减少，24家人员数量未变，13家人员数量增多。

　　未来的房地产将走向何方？多数房企保持长期看好的乐观态度。比如，碧桂园总裁莫斌在该公司的中期业绩会上表示，中国城镇化的进程不会改变，房地产行业的长期需求依然存在，房企的发展空间仍然值得期待。

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