九成“竞品质”地块“流拍”，杭州土地市场“提前入冬”？

（文/张玉 编辑/马媛媛）“要么项目利润高，我们愿意花时间去等。要么利润不高但周转快。但现在这个生意逻辑完全讲不通。”9月15日，长期深耕杭州的品牌房企营销负责人向阳对观察者网表示。

就在昨天，杭州第二批集中供地中的10宗竞品质地块报名截止，停止递交申请文件及缴纳保证金。在全部10宗“竞品质”地块中，除了富阳区富春湾新城7号地块，有9宗地块报名未达标，无法进入后续正式竞价环节，相当于“流拍”。

而值得注意的是，“竞品质”地块正是杭州第二批集中供地的一大特色，这也被认为是杭州致力于从源头上引导房地产市场供应高品质住宅产品的一项重要举措。

好地研究院浙江区域院长朱祖渊向观察者网直言，地块起拍价普遍较高，没有给企业留出合理利润空间，再加上竞品质地块现房销售要求，资金占用周期长，此次“流拍”在预料之中。

“竞品质”成亏本生意？

根据此前出让规定，原则上有效申请文件若达11份及以上的，按照排名顺序前6位入围竞买报名资格人。有效申请文件达到6~10份，则排名顺序前5位入围竞买报名资格人。有效申请文件达到3~5份，则全部入围竞买报名资格人。若有效申请文件不足3份的，则取消竞买报名资格申请活动。

也就是说，在此次报名中，9幅地块的报名人数均未达到3家。

至于为什么不报名，向阳直言，原因很简单：竞品质相当于现房销售，本身利润就不高。然后资金占用时间又很长，这个生意逻辑就不成立了。

“大家手上的钱都不富裕，同样的钱我干嘛投这样的项目呢？其实就是生意逻辑，这笔生意对开发商来说不合算，那我就不参加。”向阳说。

不可否认，算不过来帐，正是此次杭州“竞品质”地块集体“流拍”的一大原因。

今年5月份，滨江集团(002244,股吧)董事长戚金兴曾表示，在杭州集中土地出让中获取了5块土地，努力做到1%~2%的净利润水平。这一言论迅速引发了各界对房地产行业利润状况的关注。

而后，各个城市纷纷就第二次集中供地的土拍规则进行了调整，将土地溢价率限制在15%以内，给房企留出溢价空间。

今年8月26日，杭州市重新发布第二批住宅用地集中出让公告，涉及的出让地块不变，共31宗，面积2873亩。

在土地竞价规则方面，一般地块溢价率上限由20%调整为15%，“竞品质”试点地块的溢价率上限由10%调整为5%。出让地块达到上限价格后，转为在此价格基础上通过线下公开摇号的方式确定竞得人。

不过，从目前的情况来看，尽管对土地成本进行了限制，房企依然觉得“不值当”。

在同策研究院研究总监宋红卫看来，尽管是地价和房价联动，目前土地基准地价仍然居高不下，在严格限价的情况下，房企几乎没有利润空间。

浙江中原地产首席分析师荆海燕表示，对开发商来说，拿地前首先要分析是否有利润空间。而第二批集中出让地块的起拍价普遍上调，即便经历了第二次挂牌，也仅竞品质地块中里的三宗地块地价微降。“竞地价”和“限房价”之间可以压缩的空间不断缩小。

房企“慢”不下来

近年来，随着三道红线和银行贷款等金融政策的不断加剧，不仅仅是中小房企，甚至连不少行业龙头企业也岌岌可危，活下去成为第一要义。

在向阳看来，自己会接的生意可以利润不高，但必须具备另一个特征，那就是周转快。事实上，这正是近年来限价政策之下，房地产企业探索出来的一个“法宝”。毕竟，对于融资利率超过十几个点的企业来说，快一天都会节约不少成本。

而相当于现房销售的“竞品质”地块，则让房企没办法快起来。荆海燕直言，“现房销售”的要求下，房企至少需要沉淀三至四年的资金成本。

与此同时，第二批集中供地还对房企的资金来源进行了严格限制。调整后的出让公告规定，一是明确竞买企业的购地资金五个“不得”，即：竞买企业股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利；购地资金不得直接或间接使用金融机构各类融资资金；购地资金不得使用房地产产业链上下游关联企业借款或预付款；购地资金不得使用其他自然人、法人、非法人组织的借款；购地资金不得使用参与竞买企业控制的非房地产企业融资等。

二是建立“先承诺后审查”、“即缴即审”的工作机制，对竞得人的全部购地资金组织开展审查。

此外，政策还针对“马甲”企业进行精准打击，进一步防范房企的金融风险。政策明确，竞买人必须具备一年以上房地产开发资质。此外，同一集团成员企业不得同时报名竞买（或联合竞买）同一地块。除了“竞品质”地块外，同一集团成员企业最多只能参与5宗地块竞买。

“拿到地就蚊子肉，做什么也没有方向，干脆不拿了。还有红线压力，算了，躺平。”上海中原地产市场分析师卢文曦如此形象地揣摩出了房地产企业的心理。

宋红卫直言，随着调控的升级，整个地产行业都面临资金链紧张的问题，大部分房企当前的核心战略目标已经由拿地转移到销售回款了，拿地的积极性在下降。

有意思的是，尽管业内对此次杭州9宗“竞品质”地块流拍唏嘘不已，仍有不少业内人士认为，这并不意味着房企已经“躺平”。这反而说明，在当下的环境中，房企更善于“算账”了。试想，对于房企硬着头皮接下来的项目，你还敢期待吗？

（注：文中向阳为化名）

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