连续降温！商品房单月销售再创年内新低

  中房网讯 （曲涛/文）国家统计局今日（9月15日）公布的《2021年1-8月份全国房地产开发投资和销售情况》显示，1-8月份，全国房地产开发投资98060亿元，同比增长10.9%；比2019年1-8月份增长15.9%。商品房销售面积114193万平方米，同比增长15.9%；比2019年1-8月份增长12.1%；商品房销售额119047亿元，增长22.8%；比2019年1-8月份增长24.8%。

  同日公布的《70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》显示，8月份70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨的城市有46个，环比下跌的城市有20个，4个城市环比持平；二手住宅方面，环比上涨的城市有27个，环比下跌的城市有34个，9个城市持平。根据易居研究院测算，8月份全国70个城市新建商品住宅价格指数环比涨幅为0.2%，同比涨幅为3.7%；全国70个城市二手住宅销售价格指数环比涨幅为0.0%，同比涨幅为2.9%。

  易居研究院认为，对于当前房地产开发投资的判断，要有从过热转为易冷的担忧。从房价方面来看，既要打击房价过快上涨，也要确保房价不过快下跌。当前除一些城市过快上涨外，部分城市过快下跌等新情况也值得关注。同样，在二手房市场方面，各类炒作比较多的城市，要继续严管。尤其是一些此前炒作比较多的区域，如果房价过快下跌，则需要重点监测。

  而对于近期部分头部房地产企业出现的一些问题，国家统计局新闻发言人付凌晖15日在国新办举行的新闻发布会上回应称，一些大型房地产企业运营过程中出现一些困难，对于整个行业发展的影响还需要观察。今年以来，随着国家各地区、各部门坚持“房住不炒”的原则，房地产行业整体保持平稳态势。各方面推进房地产调控，抑制市场一些不合理的需求，逐步释放正常需求。随着房地产市场制度不断完善，房地产市场有望保持稳定的发展。

  全国房地产开发投资同比增长10.9%

  具体来看，在房地产开发投资完成情况方面，1-8月份，全国房地产开发投资98060亿元，同比增长10.9%；比2019年1-8月份增长15.9%，两年平均增长7.7%。其中，住宅投资73971亿元，增长13.0%。

  从数据上看，该指标呈现持续收窄，即将进入个位数的特点。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，对开发投资的判断，要从过热转为易冷的担忧。尤其是当前房企面临债务和现金流的双重压力下，拿地等积极性或受到影响，从近期一些城市土地流拍等现象已经给出了风险预警。

  从房地产开发企业土地购置面积来看，1-8月份，房地产开发企业土地购置面积10733万平方米，同比下降10.2%；土地成交价款6647亿元，下降6.2%。房地产开发企业到位资金方面，1-8月份，房地产开发企业到位资金134364亿元，同比增长14.8%；比2019年1-8月份增长18.1%，两年平均增长8.7%。其中，国内贷款16918亿元，下降6.1%；利用外资53亿元，下降47.5%；自筹资金40773亿元，增长9.3%；定金及预收款50997亿元，增长31.3%；个人按揭贷款21490亿元，增长13.4%。

  从数据来看，土地交易行情较冷。严跃进表示，至少从目前房企的心态看，受制于销售行情降温和资金压力，拿地方面确实有各类阻力和困境，后续优化土地投资的营商环境也很关键。另外，从到位资金情况看，总体上，资金到位情况表现为依然为正，但呈不断收窄的态势。但要引起注意的是，包括定金及预收款、个人按揭贷款等指标出现了连续6个月收窄的态势，这说明房企在回笼定金、购房按揭贷款等方面，速度明显放缓。

  商品房单月销售连续降温

  商品房销售情况方面，7、8月份各地房屋销售不太景气。尤其是各类信贷政策管控下，交易量明显下滑。从单月的销售情况来看，已经出现连续降温，8月份销售数据再次创下年内单月最差水平。

  数据显示，1-8月份，商品房销售面积114193万平方米，同比增长15.9%；比2019年1-8月份增长12.1%，两年平均增长5.9%。其中，住宅销售面积增长16.5%，办公楼销售面积增长3.7%，商业营业用房销售面积增长2.1%。商品房销售额119047亿元，增长22.8%；比2019年1-8月份增长24.8%，两年平均增长11.7%。其中，住宅销售额增长24.5%，办公楼销售额增长3.5%，商业营业用房销售额增长3.3%。

  根据2021年以来的国家统计局数据分拆后测算，8月份商品房销售面积达12545万平方米，环比下降3.6%%。商品房销售额为12617亿元，环比下降6.53%。从同比情况来看，8月份商品房销售面积和销售额相比2020年同期分别下降了15.55和18.71%。

  库存方面，8月末商品房待售面积50580万平方米，比7月末减少284万平方米。其中，住宅待售面积减少257万平方米，办公楼待售面积减少13万平方米，商业营业用房待售面积增加10万平方米。

  整理发现，住宅待售面积自今年1-2月份迎来阶段高点以来，已经连续6个月下降。经测算，8月份住宅待售面积为22645万平方米。

  8月超六成城市新房价格上涨，深圳领涨

  国家统计局同日发布的《70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》显示，8月份70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨的城市有46个，环比下跌的城市有20个，4个城市环比持平。上个月这一数字分别为51个、16个和3个。二手住宅方面，环比上涨的城市有27个，环比下跌的城市有34个，9个城市持平。上个月这一数字分别为41个、26个和3个。

  其中，各线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比涨幅回落或继续下降。据国家统计局测算，8月份一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅比上月回落0.1个百分点。二手住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅比上月回落0.2个百分点。二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%，二手住宅销售价格环比由上月上涨0.2%转为持平。三线城市新建商品住宅销售价格环比由上月上涨0.2%转为持平；二手住宅销售价格环比下降0.1%，连续两个月下降。

  同比方面，各线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比涨幅回落。据国家统计局测算，8月份一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨5.7%和9.1%，涨幅比上月分别回落0.3和0.9个百分点。二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨4.4%和3.2%，涨幅比上月均回落0.3个百分点。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨2.8%和1.9%，涨幅比上月分别回落0.5和0.4个百分点。

  从各城市表现来看，新建商品住宅方面，根据国家统计局发布的数据整理显示，8月份深圳以1%的涨幅位列第一，青岛、重庆、乌鲁木齐三个城市并列第二，涨幅均为0.8%；唐山和秦皇岛处于跌幅首位，均为-0.6%，南充以-0.5%的跌幅位居第三位。同比方面，常德、太原、岳阳、大理、北海、南充、泸州、秦皇岛、哈尔滨、牡丹江等10个城市新房价格处于下跌态势。

  在严跃进看来，近期要重点关注限跌令下的部分城市表现。其中，岳阳此前已经出台过限跌令。后续对于此类房价跌幅较大的城市，需要关注库存去化的压力，同时确保销售秩序稳定。

  二手住宅方面，8月份海口继续位居涨幅首位，涨幅为0.8%，广州、成都和泸州三个城市以0.5%的涨幅并列第二；昆明和南充以-0.6%的跌幅位居首位，石家庄和牡丹江跌幅并列第三，均为-0.5%。同比方面，以广州、北京和上海为代表的53个城市继续呈上涨态势。

  值得注意的是，8月份是疫情以来二手房价格下跌城市数量最多的一个月。严跃进认为，后续二手房市场需要关注几个重要内容。一方面是，各类炒作比较多的城市，要继续严管，尤其是学区房项目；另一方面，适当关注二手房降价等现象，防范出现各类新的问题。尤其是一些此前炒作比较多的区域，如果房价过快下跌，则需要重点监测。

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