【一周快报】九月不金 豪宅法拍创记录

【 市 场 关 注 】

国家发展改革委、住房城乡建设部日前印发《关于加强城镇老旧小区改造配套设施建设的通知》(以下简称《通知》)提出，进一步摸排城镇老旧小区改造配套设施短板和安全隐患。《通知》要求，将安全隐患多、配套设施严重缺失、群众改造意愿强烈的城镇老旧小区，优先纳入年度改造计划，做到符合改造对象范围的老旧小区应入尽入。

9月9日，株洲日报报道称，因有市民、网民反映部分企业采取大幅降低销售价格并明显低于市场正常价格销售或代理销售新建商品房，株洲市住建局对这些企业进行了约谈，并要求立即停止违规销售行为，下架所有涉嫌低价销售的房源信息。

9月11日，武汉市人民政府官网发布《市人民政府关于调整完善落户政策相关条件的实施意见》（以下简称《意见》），调整了就业创业落户条件，男不满45周岁、女不满35周岁的非本市户籍人员在新城区（包括蔡甸、江夏、东西湖、黄陂、新洲区）、功能区（包括东湖高新区、武汉经开区〈汉南区〉、武汉化工区）就业创业的，由就业创业满2年调整为就业单位缴纳或者个人缴纳本市企业职工基本养老保险连续6个月以上（不含补缴），创业的正常经营6个月以上，均可申请落户。

9月12日，据上海联合产权交易所披露，上海淞泽置业有限公司95%股权及转让方对标的企业106.25亿元债权将进行转让，转让价格为121.96亿元。

【 一 周 综 述 】

上周成交再度出现下坠，据上海中原地产数据显示：上周（9.6－9.12）新建商品住宅成交面积13万平方米，环比减少28.1%。

各区成交不活跃导致成交总量下滑。上周只有5个区成交量超过1万平方米，相对活跃时期至少有7区以上。上周表现最好的是奉贤区，成交面积在2.5万平方米。其次是嘉定区，成交1.9万平方米。该区前期有新推项目，因此签约上还有惯性延续，不过已经过签约高峰，后续震荡走低的概率增大。由于近期没有新盘入市，因此青浦上周成交表现一般，为1.2万平方米，环比减少52%。不过长宁区倒是一改近一个月成交挂0的困局，上周签约4套房源。

第四批集中推盘的楼盘中有些开始启动认筹程序，这些楼盘可能还会触发积分制，但是在政策持续作用下，市场预期会发生转变。同时成交量一直在低空运行，后续还会面临中秋假期干扰，市场想恢复到正常水平有些难度。因此，就算后续几周会有“补量”动作，9月成交总量仍可能不及8月份。

上海知名顶级豪宅区一套独栋别墅在阿里法拍平台拍出3.15亿元的成交价，创下全国法拍单套住宅价格之最。拍卖标的建筑面积1401平方米，起拍价2.64亿元，保证金2600万元，最终有2人报名，共竞价107轮，成交价3.15亿元，折算每平方米22.5万元。

原本法拍房是“漏洞”所在，限购可以绕过，但目前这一漏洞已经被堵上。并且在市场降温的大背景下，如此高的成交价的确令市场惊奇。背后不外乎价格实惠。该别墅小区是别墅的标杆之一，周边品质类似的房源挂牌价格要超过30万元/平方米，可见中间有不少差价。

从成交案例可以看出，市场的确在回归原有轨道。通常法拍房的成交价格就是比市场价低2成左右。去年开始因为市场走热，不少投资者转空子，顶上了法拍房。有相当一段时间，法拍房最后的成交价和市场价相当，甚至有不少还高于市场价。随着政策堵漏洞，法拍房市场开始理性回归。

这套房子成功交易表明豪宅市场或在加速赶顶。每一轮行情都是从刚需开始，传导到改善，最后是豪宅。从以往历史来看，市场热的那年，豪宅一定破前期记录，或是成交总量或是单个案例。此外，能拿得出那么大笔资金的买家肯定不是刚需，居住属性不会排第一的位置。而且此类产品总价高，没有一定实力消费不起。尤其在收紧金融端的背景下，购买能力会逐步受到限制。

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