法拍房成交价之最诞生 上海一顶豪别墅拍出3.15亿

　　作者： 马一凡

　　 9月7日，上海知名顶级豪宅区一套独栋别墅在阿里法拍平台拍出3.15亿元的成交价，创下全国法拍单套住宅价格之最。

　　 “西有檀宫，东有君庭”，说的是上海两个天花板级别的别墅花园小区，后者正是这套法拍房所在的华洲君庭，该楼盘位于上海浦东东郊别墅区，靠近张江。根据公开资料，华洲君庭一共仅21套独栋别墅，每栋占地5亩，风格各异，建筑面积在1300~1400平方米之间，超过1000平方米的花园、游泳池、按摩池、室内电梯等都是标配。

　　 此次被法拍的别墅，建筑面积1401平方米，起拍价2.64亿元，保证金2600万元，最终有2人报名，共竞价107轮，成交价3.15亿元，折算每平方米22.5万元。

　　 “相当于打了个七折。”一名熟悉上海浦东市场的地产经纪人对第一财经表示，这套豪宅的最终成交价较为“划算”，按照市场价，华洲君庭二手房均价超过30万元，隔壁的东郊壹号楼盘也是上海滩顶级别墅，目前在售价是38万元/平方米。

　　 不过在成交价之外，其他费用也不低。记者注意到，光是拍卖网络平台服务费就要50万元，此外该小区物业费14.78元/平方米，这套别墅一年物业费超过24万元。

　　 豪宅持有者受“中技系”牵连

　　 根据阿里司法拍卖网站公开信息，该套花园别墅位于上海浦东新区银柳路385弄1号，所有权人为上海捷品信息科技有限公司。

　　 该套房产2021年7月的评估价值为2.644亿元，此外房屋已被设置抵押，抵押权数额为1.73亿元。

　　 根据（2019）沪03破108号《民事裁定书》，上海泓甄投资管理有限公司（下称“上海泓甄”）以被申请人上海捷品信息科技有限公司不能清偿到期债务且明显缺乏清偿能力为由，于2019年8月27日向上海市第三中级人民法院申请对被申请人进行破产清算。

　　 而上海捷品信息科技有限公司，则是受到上海中技企业集团（下称“上海中技”）的“牵连”。上海中技无力偿还上海泓甄1.7亿元的债务，故负有连带清偿责任的上海捷品信息科技被法院强制执行。

　　 根据天眼查，上海捷品信息科技有限公司法定代表人为赵海华，全资控股股东为上海悦控建材科技有限公司，唯一股东为自然人孙滕素。

　　 上海捷品信息科技有限公司多次因借款合同纠纷被起诉，已有多条限制消费令及终本案件，未履行总金额已近3亿元。

　　 而其关联公司上海中技，是知名的“中技系”核心企业之一，最辉煌时，旗下曾有3家A股上市公司。“中技系”实控人颜静刚17岁闯荡上海滩，靠做房地产桩基生意发家，也曾涉猎IT行业，后又开始运作资本，通过激进收购创立了自己的商业王国。2018年1月19日，*ST富控、*ST尤夫、宏达矿业(600532,股吧)三家上市公司同时披露，公司实控人颜静刚“因涉嫌违反证券法律法规”而被证监会立案调查，最终“中技系”在资本市场也归于沉寂。

　　 最近豪宅法拍房颇多。就在上海这套最贵法拍房成交同日，杭州一套起拍价过亿元中式庭院法拍房却流拍了，业主同样牵扯进了借贷纠纷。浙江温州商人张连松、张进富、蔡安玉多次因合同纠纷、民间借贷纠纷被起诉，因未按时履行法律义务已经4次被强制执行。

　　 而一周前，杭州还有一套360多平方米的东方润园顶级一线江景大平层被法拍，最终拍出了4600多万元的价格。该套房屋此前被浙江瑞安法院查封，是一套涉刑法拍房。

　　 “2017年、2018年前后，P2P平台爆雷，民间借贷纠纷案件较多，那时候的一些纠纷往往要拖到现在才开始处置资产，所以最近市面上开始出现一批豪宅。”上述房产经纪人称。

　　 上海法拍房市场趋于稳定

　　 法拍房原本是一种特殊房源、一个小众的购房市场，但因为价格低、不占限购名额等原因，曾一度非常火热。

　　 一般来说，法拍房的起拍价是市场评估价的5~7折。在上海，如果成功捡漏一套法拍房，能省下几百万甚至上亿元。因此，这种价差吸引了不少投资客、投机者，市场上还出现了法拍房代理中介机构。

　　 不过，今年1月25日，上海法拍房被正式纳入限购范围，给上海火热的法拍房市场浇下一盆凉水。现在，上海法拍房还火爆吗？参与上海法拍房拍卖还能“捡漏”吗？

　　 第一财经记者潜伏的一个法拍房投资讨论群中，法拍房调控政策发布之后，已经很少有投资客发言，该群冷淡了不少。

　　 “在调控之前，上海的法拍房已经火到了不合理的地步，比如一套老破小，能出价300多次，最终价格比周边挂牌二手房还要贵，其实那时候大家就是多花钱买了房票，对没有购房资格的人来说比较值钱。”一个常年关注法拍房的投资客表示。

　　 去年，上海的中凯城市之光小区，法拍成交单价15.5万元/平方米，远超该小区在某二手房平台上12万元/平方米的单价，御翠园拍到了16.5万元/平方米，甚至比同期二手挂牌价格高出好几万。

　　 在一线城市买房越来越难的情况下，虽然法拍房具有一定风险，但不限购、不摇号，被购房者认为是一种破除限购政策的手段。没有购房资格，或者房票已经用完的炒房客，都看到了法拍房的特殊价值。

　　 但法拍房被纳入限购后，这一最大价值被破解。“现在上海的法拍房捡漏机会还是比较多的，我看了最近一个月的成交数据，基本上每次集中法拍，都有好几套住宅成交单价低于评估价的情况。”一名专门做法拍房咨询的人士对第一财经表示。

　　 相关数据显示，法拍房纳入限购后，上海法拍房平均溢价率明显下滑，目前相比市场价的折扣率大概是85%。

　　 不过上述咨询人士也指出，目前上海法拍房市场并没有趋冷，还是较为平稳，“9月2日，上海单日法拍房成交总价就超过了3亿元，流拍情况较少”。

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