4月以来土地市场升温,房企资金正在入场

根据相关研究机构统计，4月单月，TOP50房企拿地总额3102亿元，同比增长0.5%，环比增长105.0%；Top100房企拿地总额3882亿元，同比增长7.2%，环比增长108.9%。

  中原地产首席分析师张大伟认为，降准降息等政策影响下，房企拿地积极性逐渐提高，多地出现高溢价率土地成交，使得土地市场热度持续提升。

  “我们内部经营会议上对于拿地还是比较迫切的，要求在近期必须拿地，积极拿地。”一位TOP10房企管理层告诉第一财经记者。

  从拿地金额最多的十家房企看，分别是保利地产（600048.SH）、香港置地、中国恒大（03333.HK）、龙湖集团（00960.HK）、华润置地（01109.HK）、绿城中国（03900.HK）、新城控股（601155.SH）、招商蛇口（001979.SZ）、绿地控股（600606.SH）、万科（000002.SZ），上述10家房企前4月拿地金额2400亿。

  大部分拿地积极的房企，来源自其较大的规模优势，以及较低的财务杠杆水平。

  比如，近期拿地较多的绿城中国，其净资产负债率为63.2%，低于行业水平，因而带来较好的资金优势。同样拿地较多的新城控股，其净负债率16.36%，较大的财务杠杆空间，以及此前拿地较少的缘故，让这家公司正在加速拿地，拿地金额排行高于去年销售规模排行。

  第一财经记者注意到，4月份房企拿地出手阔绰，大金额地块频繁成交，如中国恒大68亿元竞得广州地块。在南京，多个大额土地分别被金地集团（600383.SH）联合体以68.7亿元、华夏幸福（600340.SH）以63亿元、万科以44亿元和融创中国（01918.HK）以40亿元拿下。

  “拿地是生死线，公司将利用购物中心和长租公寓勾地作为拿地抓手，计划今年拿20个购物中心，30个长租公寓（包括轻资产）。”中骏集团（01966.HK）董事会主席黄朝阳在此前的投资者交流会上直言不讳。

  克而瑞数据显示，4月份300城土地成交整体量价齐升，成交均价突破3000元/平方米，创2018年以来新高。溢价率方面，4月成交溢价率升至15.6%，较3月上升3.3个百分点，主要是受到二三线重点城市优质土地出让的刺激，宁波、南宁、厦门、昆明、福州、佛山、徐州、绍兴等城市平均成交溢价率超过30%，由此可见，企业在重点城市拿地积极性仍较高。

  无论是供应还是需求，都推动了土地市场出现“小阳春”。

  “三四月份是每年传统的土地热点期，很多土地现在拿下实际上可以在年底开盘，继而贡献销售额，因此会让很多有业绩目标的房企更有拿地热情。”一家上市房企总裁告诉记者。

  此外，资金面上也助力企业积极拿地。根据西政资本统计，央企、国企背景地产商的公开市场融资成本大幅下降，目标成本值大部分都往年化3%-4%靠拢，其他民营头部房企的融资成本也逐渐往年化4%-8%的范围集中，总体融资成本相比去年有明显下降。

  此外，部分民间资金也在通过各种渠道流入地产。根据记者采访了解，除了表内表外融资之外，部分房企的拿地资金来自区域财团支持，因而推动了土地市场的火爆。

  同时，由于二线房企的规模扩张诉求仍存，部分热点三四线城市土地热度进一步增加。在大量土地入市的刺激下，绍兴、常州、徐州等热点三四线城市土地市场热度近来不断上升。

  CRIC机构反馈重点城市土地竞拍信息，无锡、常州、金华等城市均有地块吸引数十家房企参拍地块，部分地块甚至出现竞拍超百轮的现象。

  克而瑞统计30个热点三四线城市发现，80%城市库存不足，有进入的空间，不过部分三四线城市同样存在饱和，需要拿地更加谨慎。

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