二手房房贷调查： “三价就低”后 有人贷款减少75万

　　作者： 段思宇

　　[ 银行房贷额度紧张，主要源于房地产贷款集中度管理政策的实施。今年是该政策实施的第一年，在国内房地产调控趋严的情况下，据第一财经记者统计，上半年，A股41家上市银行中，有超六成的银行涉房类贷款占比较去年末下降。 ]

　　“我不久前解约了，把定金的20%（1万元）赔给了房东，若不是中介找好了下家，可能损失会更多。”日前小依（化名）对第一财经记者说道。解约的原因是，根据“三价就低”政策，她能贷到的贷款直接减少了75万元左右，这就使她要付更多的首付，而原本就掏空家底买房的她拿不出这笔钱了。

　　此前第一财经报道，8月初上海各银行二手房房贷改为以“三价就低”原则审核贷款金额，即银行将根据合同网签价、交易中心涉税评估价、银行评估价，选择相对最低的价格来审批贷款额度。

　　当时就有分析称，新政的出台在一定程度上将提高购房者的首付成本。如今，新政实施不足一月，这一影响已经显现。在二手房交易市场中，像小依这样的人还有许多。记者注意到，在社交平台上，有多个网友反映能贷到的房贷大大减少，并因此影响了购房。

　　第一财经从多位银行、中介人士处了解到，目前交易中心给出的涉税评估价多为网签合同价的5～7折。对于购房者而言，这无疑会降低贷款金额。

　　而除了贷款减少外，二手房购房者还面临的一个问题在于，房贷放款周期也拉长了。多重因素影响下，当前二手房市场似乎已陷入观望期。

　　涉税评估价多为5～7折

　　小依是从今年5月开始看房的，主要是为了结婚做准备。挑选了许多地方后，小依最终相中了一套位于青浦区汇金路附近的房子，这时，时间已经过去了3个月。

　　8月6日，小依和她男朋友领了结婚证。巧合的是，也正是这一天，上海多家银行陆续开始以“三价就低”原则审核二手房房贷金额。“三价”指的是合同网签价、交易中心涉税评估价以及银行评估价。

　　所谓合同网签价，即由买卖双方共同商定，在房管局系统里体现的成交价格；银行评估价则是银行自身对于房产的评估价格；房产交易中心涉税评估价，主要由房产交易中心自动评估。

　　于是在8月7日，小依和房东一起签了涉税核验价的审核单子，然后送去交易中心审核。大约5个工作日后，房地产交易中心的涉税评估价反馈回来了。

　　“只有162万元，而我们合同价是278万元，相当于打了五八折。”小依说。

　　由于是首套房，按照162万元计算，小依可贷的额度是105万元左右；而若按照之前的政策，小依大概可贷180万元，这就意味着，她要再拿出75万元来付首付。

　　“我和家人实在凑不出了这笔钱了，只能选择解约。靠中介帮忙协调，最终房东答应了和平解约。”小依感慨道。协商结果是，赔偿房东20%的定金。

　　相比其他人，顺利解约的小依还算比较幸运。记者注意到，在社交平台上，有网友如此写道，“我在上海9年了，近期选择了买房，结果房管局新政策‘三价就低’出台后，核验价非常低，贷款缩减90万元，也就是要求手上现金翻一倍。已交定金，房东不愿意协商归还，进退两难。”

　　在近期二手房交易市场中，和小依一样受“三价就低”新政影响而选择弃购的人还有很多。多位银行、中介人士在接受记者采访时也提到，市场上弃购率比较高。

　　“毕竟按照评估价，很多人贷不到那么多钱，就只能违约了。”一位21世纪房地产中介对记者称，现在如果买二手房，按首套计算，以前首付是三成五，目前最起码要准备五成五或者六成；若是二套，那就要准备到八成左右，否则很容易违约。

　　第一财经也从数位国有大行、股份行信贷经理处了解到，自新政实施以来，房地产交易中心的涉税评估价多为网签合同价的5～7折。

　　“之前大家都希望房地产交易中心给出的涉税评估价能和挂牌前的交易核验价一致，这样就会有一个预判。但从近期的反馈来看，两者并不一样。”一位国有大行分行个金部相关负责人告诉记者，交易核验价多为市价的9折，而涉税评估价大约是在5～7折，但不排除个别高于网签合同价的，具体要看地段等。

　　此处提及的交易核验价，是指上海自2021年7月19日起，对新申请核验房源增加挂牌价格信息的核验。规定没有通过挂牌价格核验的，房地产经纪机构和房地产信息服务平台企业不得对外发布该房源信息。

　　在业内人士看来，“三价就低”政策和交易核验价的出台对上海二手房市场产生了较大冲击。尤其是“三价就低”，一定程度上减少了市场交易量。

　　上海中原地产市场分析师卢文曦对记者表示，之前很多炒房客会通过做高银行评估价来尽可能获得更多贷款额度，从而实现降低首付比例，减少自身资金占用，在一定程度上助推了楼市热度；但现在，有了涉税评估价做参考，购房者将较难撬动杠杆，有利于二手房市场降温。

　　放款周期长达半年以上

　　除了贷款减少外，二手房购房者还面临的一个现实问题在于，房贷放款周期也拉长了。

　　第一财经记者近期走访、致电多家国有大行及股份行分支行了解道，有的银行已经暂停受理二手房房贷业务，有的银行表示从受理到放款要半年之久，还有银行则明确称无法确定放款时间。

　　“我们暂时不接受二手房房贷业务了，额度比较紧张，之前的一些存量的还没处理完；新房房贷业务还在做。”中国银行(601988,股吧)某支行信贷经理对记者说。

　　“现在我们支行的二手房房贷基本停了，因为已经超负荷了，就算接，也不知道要多长时间。”工商银行(601398,股吧)某支行信贷经理称。

　　农业银行(601288,股吧)某支行信贷经理也表示，目前只做几家合作房中介的业务，其他的二手房房贷业务暂时不接；基本上新房房贷做得比较多。

　　另在股份行方面，记者了解到，多家招商银行(600036,股吧)支行暂停了二手房房贷，光大银行(601818,股吧)、广发银行等虽然在做，但普遍反映时间较长，比如从受理到审批可能只需两周，但放款的话大概要半年之久，甚至更长时间。

　　银行房贷额度的紧张，主要源于房地产贷款集中度管理政策的实施。今年是该政策实施的第一年，在国内房地产调控趋严的情况下，据第一财经记者统计，上半年，A股41家上市银行中，有超六成的银行涉房类贷款占比较去年末下降。

　　其中，有21家银行的个人住房贷款占比降低，占比过半。包括中国银行、建设银行(601939,股吧)、农业银行、工商银行、交通银行(601328,股吧)、邮储银行等。这在房贷市场上的直观体现就是，购房者的房贷越来越难办了。

　　实际上，在房地产贷款集中管理制度出台之时，就有分析称，其将对个人住房贷款规模产生较大影响，个人按揭杠杆端将出现适度收缩。

　　如今，在“三价就低”、银行信贷额度收紧等政策叠加影响下，多位业内人士预计上海二手房市场成交量将下跌。

　　这一情况已有迹可循。据上海链家研究院的监控数据显示，7月份上海全市共成交二手房2.4万套，环比下降15%，同比下降16%，成交金额819亿元，环比下降13%，同比下降15%，套均总价343万元，环比和同比分别增长2%。

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