PE巨头黑石的投资逻辑

  黑石创始人彼得森曾说:“回望过去，我遇到的机会最后都成了二选一的题目:眼前利益还是长远利益，而我的选择都是长远利益。”

  3月11日，SOHO中国(00410.HK)发布公告，称公司在与海外金融投资者洽谈，是否导致公司的全部已发行股份作出的全面要约尚未确定，且并未与任何一方订立实施潜在交易的正式协议。

  此前，有媒体公开报道称，全球知名的私募股权投资机构黑石集团(NYSE:BX，下简称黑石)与SOHO中国探讨进行战略合作的可能性。黑石提出以每股6港元的价格对SOHO中国私有化，总交易价值40亿美元。

  黑石如果收获此单交易，将创造黑石在中国的收购记、纪录。

  SOHO中国87亿卖身黑石

  近年来，黑石频频加码中国市场，2019年仅三个月的时间，黑石便豪掷近200亿元在中国疯狂买卖。而SOHO中国的有意出售也成为了黑石非常合适的收购目标。虽然在疫情的冲击下一线城市写字楼正遭遇一场寒冬，但PE巨头黑石仍无所畏惧地出手了。

  从提出的收购价格不难看出黑石的诚意和决心，给出的报价较3月9日收市价2.98港元溢价超过一倍，此外根据媒体的报道，黑石还将接手SOHO中国的债务。SOHO中国2019年中报显示，截至2019年6月底，SOHO中国的债务为人民币326.8亿元(约合47亿美元)。

  受此消息影响，SOHO中国股价直线拉升，截至3月11日当天停牌时，收于4.1港元/股，涨幅达37.58%。

  根据SOHO中国数据披露，潘石屹、张欣夫妇为SOHO中国上市公司的实际控制人，潘氏夫妇持有SOHO中国股票33.241亿股，占该公司总股本的63.93%，若此次私有化交易全部达成，潘氏夫妇将从中套现大约200亿港元，潘石屹将彻底告别SOHO中国，这一笔写字楼收购案也将载入地产商业史册,成为中国房地产历史上为数不多的单笔收购之一。这也将成为黑石在中国市场的最大一笔投资。

  事实上，SOHO与黑石此次结缘，却不是第一次发生交集，2018年4月，黑石宣布，前SOHO中国总裁阎岩加入公司亚洲房地产部，并出任董事总经理一职。

  2019年10月，SOHO中国被传要打包出售中国内地的办公楼资产，涉及新建丽泽SOHO在内的8处核心项目，估值超过500亿元。项目将以分批打包的方式寻求出售，计划未来2年内完成交易。当时，美国投资巨头黑石就已经开始出手“扫货”。

  据媒体报道，此笔交易中，黑石联合GIC(GovernmentInvestedCompa-ny)公司有意收购北京光华路SOHO、望京SOHO塔3以及上海SOHO复兴广场三个项目。

  近年来，潘石屹和张欣夫妇不断出售资产，早在2014年，SOHO中国82.8亿元出售上海的SOHO海伦广场、SOHO静安广场及凌空SOHO近一半物业面积。

  2015年，复星国际以84.93亿元的价格将SOHO中国外滩8-1项目收入囊中。2016年，潘石屹将SOHO世纪广场以32.97亿元的价格卖给国华人寿;2017年相继出让上海虹口SOHO项目、凌空SOHO50%股权，交易额合计近85亿元。

  2019年6月，潘石屹拿出望京SOHO、银河SOHO、建外SOHO、SOHO东海广场等9套交易标的，预估总价值78亿元;9月，SOHO中国就旗下部分商业项目售予慧泊停车场投资有限责任公司，作价7.61亿元;10月，SOHO中国旗下共享办公业务SOHO3Q，传出有11个项目打包卖给筑梦之星。

  SOHO中国目前留下的都是优质物业，属于一线城市的核心资产，基本都是城市型和区域型地标项目，有资产收益和增值收益。可见黑石的这笔买卖还是很划算的。

  黑石是谁

  黑石创办于1985年，是美国规模最大另类资产投资管理公司，素有“PE之王”之称，管理资产超过5000亿美元(AUM)，业务领域涉及私募股权基金、房地产基金、对冲基金等，业务遍布全球。

  谁也不曾想到，这家PE巨头，曾经只是华尔街一家名不见经传的小型并购公司，创办之初只有4个人和40万美元的成立资金。

  如今摇身一变成为PE巨头。这也充分证明了彼得·彼得森(PeterG.Peterson)和苏世民(StephenSchwarzman)两位创始人出色的管理和业务能力。

  彼得·彼得森和苏世民曾是雷曼的同事，后来共同创办了黑石。“黑石”一词也正是源于他们两人对其祖籍的纪念，二人的姓氏中分别嵌着德文的“黑色”和希腊文“石头”。

  黑石在创办之初吃了无数个闭门羹，后来在索尼公司总裁盛田昭夫的帮助下，抢得收购代理权，代表索尼公司出价20亿美元收购哥伦比亚唱片公司，这才使得黑石赚到了第一桶金。

  此后，他们便萌生了创立私募基金的想法。美国保险及证券巨头保德信公司给黑石带来了转机，给了他们一亿美元。黑石的第一只基金吸引了32个投资者，包括日兴证券、大都会人寿、通用电器公司，以及通用汽车公司的退休基金在内，总共募集了8.5亿美元。

  值得注意的是，过去三年，黑石的管理规模增长了47%，作为一家管理规模超千亿美元的PE巨头，黑石的规模增速相当惊人。虽然黑石的房地产、私募股权、对冲基金和信贷这四大业务板块都保持着增长，但增速有明显的分化，尤其是房地产板块的规模已经远远超过私募股权和信贷业务。成为黑石管理规模最大的业务。

  财报显示，2019年黑石管理资产规模(AUM)达5711亿美元，而黑石房地产基金管理规模为1282亿美元，远高于私募股权的977亿美元。

  黑石的房地产基金业务起步于1991年。20世纪90年代初，美国资产泡沫破灭，储贷机构纷纷破产，借贷的房地产也随之陷入低谷。

  苏世民从中看到了机会。他认为，此时大量买入廉价的房地产资产，在若干年后出售，一定会大赚一笔。

  1995年，黑石投资6550万美元，与另一家养老基金共同拿下了卡迪拉克美景集团的32%股权。两年后，美景集团上市，黑石通过套现获得了7300万美元的利润。由此，黑石成为美国第一个做房地产风险投资的私募公司，也是唯一一个做到行业顶尖的公司。

  2010年，黑石从美银美林手中接管了亚洲地产业务，2012年黑石又完成了第七代全球投资基金(BREPVII)的募集，总计获得承诺资本133亿美元，成为史上单只规模最大的地产基金，投资人包括宾夕法尼亚州立养老基金、伊利诺伊州教师养老计划、威斯康星州投资局等大批工作投资机构。

  2014年4月推出的第八代全球投资基金(BREPVIII)，再次刷新地产基金的募集纪录，2016年，黑石的房地产业务规模就超过了私募股权业务，成为黑石的支柱产业。

  2019年，黑石成为第一家规模破千亿美元的房地产基金管理机构。根据黑石官方信息显示，截至目前，黑石房地产基金管理的资产规模达到1680亿美元，投资的全球不动产项目资产规模达到3240亿美元，包括物流、出租房屋、办公室、酒店和零售物业等。

  黑石在亚洲募集了多笔地产基金，比如亚洲核心增益型基金、亚洲机会型房地产基金，就是为了投资亚洲地产，发掘在亚洲市场的房地产投资机会。2018年筹建第二只亚洲机会型房地产基金(BREPAsiaII)，募资总额高达71亿美元。

  亚洲作为全球人口基数排名前列、增长速度排名前列、消费能力排名前列的经济带，黑石看好亚洲也不难理解。

  近年来，在国内房企高喊“活下去”，纷纷收缩战线的时候，黑石却频频出手。黑石在中国楼市低迷期，选择入场，想必对自己的投后管理团队以及中国市场充满信心。

  虽然中国目前一线城市的写字楼物业价格走低，出租回报率下降，但中国是全球人口最多的国家，GDP超过6%高速增长。黑石在当下如此大手笔收购SOHO中国并不意外，或许黑石更看好未来中国5年至10年的发展。

  “善意收购”成黑石金字招牌

  上世纪80年代恶意收购的现象普遍存在，大多数私募股权投资公司，只在乎赚钱，并不关心收购公司的实际利益，索夺完利益后便毫不留情地寻找下一个目标。黑石却始终秉承着“善意收购”的经营理念，这为黑石赢得了良好的口碑，使黑石成为一个连对手都愿意与之打交道的公司。

  1986年，卡尔·伊坎向美国钢铁集团发起恶意收购要约，他们并不在乎美国钢铁集团会不会破产。希望出售50%的股权，但又不想失去太多控制权的美国钢铁集团在被卡尔·伊坎逼迫的时候，彼得森和苏世民也在寻找与美国钢铁合作的机会。

  当年的黑石只是才成立一年的小公司，两位合伙人亟需拿下一笔大单来支撑公司运营下去。他们与美国钢铁第一次会面，并不是以收购者的形象出现，而是与美国钢铁探讨如何保障运输业务正常开展和保证美国钢铁的利益。

  最终，黑石与美国钢铁共同组建了运输之星控股公司，将效益最差的运输业务注入其中。黑石仅支付了交易总额的2%(1340万美元)，就拿到了运输之星51%的股份，美国钢铁回笼了5亿美元资金，两年后黑石收回了投资金额的4倍。

  2003年，黑石出售运输之星，获得了25倍的收益，年平均收益率达到了惊人的130%。因此，这桩交易打响了黑石“善意收购”的招牌。

  “它给华尔街传达了这样的信号:我们灵活多变，我们寻求友好合作，我们能够成为您最忠实可靠的拍档。”彼得森说，“这在那时候很另类，但非常管用。”

  2007年6月22日黑石在纽约证券交易所挂牌上市。成为美国那5年内最大的IPO，市值达380亿美元，也创造了历史，成为全球第一家上市的私募公司，CEO苏世民成功登顶为“华尔街的新国王”。

  2007年7月，黑石斥资260亿美元收购了美国希尔顿酒店集团，成为全球最大酒店集团。黑石通过管理改善了希尔顿的经营和盈利状况，在2013年将其送上纽交所。2014年之后，黑石逐步清仓希尔顿股票，获取140亿美元左右的利润，成为私募股权史上回报最丰厚的一笔投资。

  2008年黑石来到中国，以盈石资产管理有限公司为载体，正式进军中国商业地产，随后出资10亿元买下上海长寿路上“调频壹”广场。一年后，改造的“调频壹”广场，以14.6亿元转手给了新世界发展，这桩买卖收益颇丰。

  黑石的投资名言在行业中传颂久远，“Buyit(买入)-Fixit(修复)-Selli(t卖出)”，即寻找优质标的物、持有、良好运营，再高价卖出去，这个投资逻辑在中国也是屡试不爽。

  2010年，与中国香港房地产开发商鹰君集团联合出资7.34亿元开发大连朗豪酒店。2012年，与中国台湾顶新集团联手买下了位于上海华敏帝豪大厦5层——33层。

  2013年，黑石以4亿美元的价格取得了当时经营不善、几度易主的印力集团(原深国投商置集团)。在黑石加持下，印力集团得以迅速扭转颓势，转亏为盈的同时大规模扩张。这笔交易在三年后迎来它的光荣时刻，2016年黑石作价130亿元出售给万科。

  2013年，以1.28亿美元认购方兴地产子公司49%的权益，联手开发宁波一个综合商业地产项目;同年，又以4亿美元收购SCP深圳购物中心公司40%股份。

  2013年10月，收购中国最大外包软件公司，文思海辉软件公司。

  2016年8月，万科联合招商银行从黑石手中收购了商业地产企业印力集团96.55%股权，对价128.7亿元人民币。

  2017年，拿下新加坡丰树集团旗下上海怡丰城，后更名“维璟广场”。

  2018年6月，黑石宣布旗下一只亚洲“伺机型”房地产基金筹集了71亿美元。“由于亚洲地区都市化程度攀升及收入水准上扬，特别是中国及印度，激励投资者对购物中心、仓储及其他房地产资产的投资意愿。”

  2019年，以4.8亿美元收购美国商业地产运营商塔博曼亚洲分公司(TaubmanAsiaMalls)50%的股份，此次交易涉及中国两处商业地产——西安和郑州的熙地港购物中心。

  2019年，有报道称黑石正在就收购上海长泰广场进行谈判，交易价格或超过15亿美元。

  进军中国12年，黑石频频出手，在中国瞄准的“猎物”多以商业项目为主，包括写字楼、购物中心及商办综合体等，交易总额逾300亿元。

  彼得森曾说:“回望过去，我遇到的机会最后都成了二选一的题目:眼前利益还是长远利益，而我的选择都是长远利益。”

  苏世民却很关心每一笔出资是否物有所值:“我讨厌失败，对我来说，亏损就是失败。”

  一个看重每笔投资的长期利益，一个要保障每次投入物有所值，以及“善意收购”的经营理念，形成了黑石另类的投资风格，黑石用了35年时间实现了从启动资金40万美元到如今资产5000亿美元的飞跃。

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