住房租赁监管深化： 北京首度立法调控租金 规范“租金贷”“甲醛房”等问题

“租购并举”提出于2014年，但针对租赁行业的监管，于近两年开始明显升级，步伐愈加迅疾，力度也逐渐深入。

8月24日，北京市住建委发布了《北京市住房租赁条例（征求意见稿）》（下称《意见稿》），对长租公寓、租金贷、群租房等热点问题予以规范，这也是继住建部公开住房租赁条例后，首部公开的地方性住房租赁条例。

北京这份《意见稿》中，对诸多热点问题的整治措施都属于创举，如首次落实租金调控机制，室内装修空气质量不达标的房屋也首次被明确规定不得出租用于居住。

去年9月7日，住建部发布了《住房租赁条例（征求意见稿）》，属于住房租赁的顶层监管文件；今年 4月15日，住建部等6部门联合印发《关于加强轻资产住房租赁企业监管的意见》，明确长租公寓企业基本经营规范，规制“高收低租”“长收短付”等经营模式；7月23日，住建部等8部门发布《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》，住房租赁也是整治的重要领域之一；近期，深圳、佛山等多个城市跟进了规范住房租赁经营行为管理。

从中央到地方，住房租赁监管不断深化，面对长租公寓、租金贷等新业态、新模式，监管措施也在不断跟上步伐，以新方法解决租赁行业快速发展中出现的新问题。

首次落实租金调控机制

全国范围内不断加码的楼市调控政策下，一条针对价格的监管逻辑线逐渐清晰，从最初针对房地产开发商的新房限价举措，到2021年多个城市出台二手房成交参考价，调控终于深入对价格最为敏感的租房群体，北京本次《意见稿》拟建立租金调控机制。

住建部发布的住房租赁条例，彼时已经提出了“对于租金上涨过快的，可以采取必要措施稳定租金水平”，北京版的条例则是探索出了系列实际举措。

《意见稿》规定，建立租金监测和发布机制，住房租金快速上涨时，主管部门可以采取限制住房租赁企业经营房源的租金涨幅、查处哄抬租金行为等措施，调控住房租赁市场。必要时可以实行佣金或租金指导价。

北京大学法学院房地产法研究中心主任楼建波表示，住房租赁市场的主体是散户对散户（C2C），住房租赁企业运营的规模（B2C）占比较小，租金调控的手段少、压力大。从限制租金涨幅到实行佣金指导价、租金指导价，这三条递进式的措施是北京市首创，充分体现了北京市调控租赁市场、稳定租金水平的决心。

“第一条，限制住房租赁企业‘收房’的租金涨幅、查处哄抬租金，这个措施显然是针对当年各大租赁企业竞价收房的约束，防止这些企业在资本的助推下放大市场波动。”楼建波分析认为，而第二条实行佣金指导价，有助于减轻承租人的实际负担，特别是减轻换租的压力。

租金指导价则是指由政府分区域规定租金的上限或涨幅，确保租金保持在合理范围，这个区域可能是某些价格上涨过快的区域，也可能是全部范围。楼建波进一步指出，从统计数据来看，近年来租金波动幅度较小，市场保持平稳，这种情况下无需政府干预。这个条款主要是针对“租金快速上涨”的应对措施，属于依法设定、用来稳定租金的调控工具。

严管长租公寓、租金贷

近年来，以蛋壳为代表的一批长租公寓企业爆雷事件，暴露了长租公寓的运营乱象，在资本的驱动下，长收短付、高收低租等问题不断，自如更是深陷甲醛房事件，严重损害了租客的经济甚至健康状况。

据北京市住建委透露，现有法律文件层级和内容与现实需要的不匹配问题日益突出，亟需通过地方性立法加强北京市住房租赁的顶层设计，完善住房租赁管理制度体系。

继住建部等6部门出台了规范住房租赁企业相关文件之后，北京此次发布的《意见稿》进一步体现了“严管”的思路。

一是主体有门槛。要求长租公寓应当具备相应的人员、资金和管理能力，名称和经营范围均应当包含“住房租赁”相关字样，便于社会识别。

二是从业要实名。规定住房租赁企业、房地产经纪机构的从业人员应当按照规定办理、使用从业人员信息卡，实名从业。住房租赁合同和房地产经纪服务合同应由提供服务的从业人员签字并注明从业人员信息卡号。“实名从业便于锁定人员的责任，为今后建立信用体系建立基础。”楼建波表示。

三是资金要监管。规定租赁企业向承租人单次收取租金的数额不得超过3个月租金总和，超过收取的租金应当纳入监管，押金不超过一个月租金，并按规定通过第三方专用账户托管。

四是违规有处罚。住房租赁企业及从业人员不得有哄抬租金、捆绑消费等扰乱市场秩序的行为；不得渲染、炒作住房租赁市场趋势、价格；不得未按出租人书面委托价格对外发布、展示、推广房源信息等。若出现违规行为，将按照情节轻重给予处罚。

同时，针对引发过租客群体维权事件的“租金贷”问题，《意见稿》也给出了全面规范。规定住房租赁企业不得以隐瞒、诱导、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金贷款；不得在住房租赁合同中包含租金贷款相关内容；金融机构发放租金贷款，应当以备案的住房租赁合同为依据，贷款额度不得高于住房租赁合同金额，贷款期限不得超过住房租赁合同期限，发放贷款的频率应与借款人支付租金的频率匹配，租金贷款只能划入借款人账户。

此外，《意见稿》也对群租房作出规范，规定出租住房应按照规划设计的套、间出租，符合人均使用面积和每个房间居住人数的要求，明确住宅的起居室、厨房、卫生间、阳台、储藏室等不得单独出租用于居住。

楼建波认为：“这些规定与北京市2013年公布的居住管理规定是一致的，将群租房治理措施升格为地方性法规，并配套相应的处罚措施，将为治理工作带来极大利好。”

“此前北京市已经着手对长租公寓的租金和押金进行了约束，此次更是将这些约束和监管纳入了立法，进一步防止住房租赁企业利用‘资金池’无序扩张。”接近北京住建部门的分析人士对记者如此表示。

（作者：孔海丽 编辑：包芳鸣）

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