4月房企销售及市场形势解读电话会议——克而瑞&东方证券

　　核心要点

　　4月销售恢复好于预期，百强房企单月销售同比转正。4月百强全口径销售金额9002.3亿元，环比增长17.2%，同比基本持平。1-4月累计销售同比下跌14.5%，跌幅收窄。

　　TOP20中15家环比正增长，5家环比下跌。TOP20中11家同比正增长，金茂、绿城、世茂等同比增幅达40%以上。

　　城市层面，4月一线城市成交面积环比增长37%，25个二线、强三线城市复苏好于预期，同比跌幅收窄到4%，4成城市同比已经回正。

　　四个一线城市中，深圳、上海豪宅市场表现较好，深圳刚需市场也很景气，北京复苏迅速，恢复到去年7成水平，广州相对较弱。

　　二手房市场表现类似，15个重点城市二手房成交面积环比增长16%，同比下跌29%，比新房恢复慢一点。

　　4月一线城市土地成交环比增长102%，同比增加258%；二线环比增长77%，同比增长6%，三四线土地同比下跌。

　　对全年市场的预期是市场规模下降10%左右，价格保持稳定，五月份两会的政策导向很重要。

　　01

　　4月房地产销售榜单解读

　　4月行业销售恢复好于预期，百强房企单月销售同比转正，积压的需求释放以及房企积极推货，市场逐步恢复正常。4月百强全口径销售金额9002.3亿元，环比增长17.2%，同比基本持平。1-4月累计销售同比下跌14.5%，跌幅收窄。

　　TOP20中15家环比正增长，5家环比下跌。同比来看，TOP20中11家同比正增长，金茂、绿城、世茂增幅达40%以上，恒大、碧桂园全口径销售突破2000亿，实现4月同、环比双增。

　　重点监测的40家上市房企中，8家单月环比增长40%以上，有7家单月同比40%，4家同比增幅10-20%，8家在10%以内。

　　城市层面，4月一线城市成交面积环比增长37%，25个二线、强三线城市复苏好于预期，同比跌幅收窄到4%，4成城市同比已经回正。从四个一线城市来看，3月下半月开始北京市场明显恢复，基本恢复到2019年月均水平的七成，深圳和上海豪宅市场火热，但上海刚需市场景气较低，深圳刚需市场也很好，平均开盘80%去化率。广州市场不瘟不火，平均去化率停留在30%-40%的相对低位。二线和强三线全面回升，同比跌幅收窄到4%，4成回正，销售基本恢复到疫情之前水平。

　　从地区来说，长三角地区市场是最好的，南京、合肥、杭州同比大幅增长，苏州、宁波降幅缩窄。中西部市场恢复程度次之，其中武汉4月市场恢复到疫情之前五成水平，部分楼盘出现涨价。东北市场恢复相对较弱，可能跟疫情有关，也跟之前市场较弱有关。

　　二手房市场表现类似，15个重点城市二手房成交面积环比增长16%，同比下跌29%，比新房恢复慢一点。北京、杭州、青岛和成都二手房成交快速攀升，4月环比增长30%，南京、杭州同比正增长。4月深圳二手房市场回调，同、环比下跌，可能跟调控有关。

　　土地市场，4月一、二线优质土地集中出让，量价齐升，楼板价创新高，部分城市拍出地王，38个城市溢价率超过平均值。但流拍土地数量也在增加，特别是远郊、配套较差的地块，反应出房企投资比较谨慎。4月一线城市土地成交环比增长102%，同比增加258%；二线环比增长77%，同比增长6%。三四线土地同比下跌，但其中佛山、南通、惠州等强三线城市土地出让也较理想。

　　未来短期内仍是一个较好的销售窗口期，市场需求相对充裕，货币政策偏积极，对购房者比较友好。但收入预期的变化，导致房地产市场两极分化，豪宅避险属性增强，刚需盘需求较弱，如果今年保就业压力大，可能会对刚需盘影响较大。

　　02

　　重点问答环节

　　Q1

　　三四线土地市场情况怎样，以及对土地财政的影响？

　　A: 三四线土地成交也有一定恢复，环比上月增长49%，但同比依然下跌21%，相对来说三四线土地投资恢复较慢，主要目前多数城市今年的土地供应计划还没有出台。土地市场分化也比较明显，部分强三线城市的土地成交比较好，单月成交建筑面积过100万方，多数城市相对弱一点。目前房企还是偏好拿一、二线安全边际比较高的地块，三四线城市土地市场分化还会比较显著。

　　Q2

　　土地市场整体的情况？未来市场趋势情况？对市场全年的判断？

　　A: 4月300城土地整体成交建筑面积环比增长56%、同比下跌12%。对后市谨慎乐观，从周度维度环比增速逐渐下降，后市动能可能有限，但4-5月还是一个窗口期，短期以价换量还不太能看得到。未来市场最大风险在于购买力的下降预期，城市库存和企业库存都不太高，除非市场下滑很大，不然降价跑量的动力不足。

　　对全年市场的预期是市场规模下降10%左右，价格保持稳定，五月份两会的政策导向很重要。

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