政策解读 | 量价有保证，老旧小区物业迎来发展契机？上海住房发展“十四五”规划释放的战略信号

文 | 研究员罗春萍、姚咪

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上周五，《上海市住房发展“十四五”规划》正式发布，全文共32处涉及“物业”字眼，并在发展目标及主要任务中明确指出物业服务在优化安居环境、提升住宅小区精细化治理水平等方面应发挥的重要作用。

那么“十四五”之下，上海释放了哪些与民生物业服务相关的信号呢？

老旧小区年改造供给量大，大量项目待提升

年改造量与新增供应量约为1：1，老旧小区改造为主要工作重点。《上海市住房发展“十四五”规划》指出，“十四五”期间要全面启动符合实施条件的旧住房成套改造，计划上海旧住房更新改造的总量约5000万㎡。根据克而瑞物管的统计，近五年间上海市住宅用地成交量基本稳定，2017至2020年年均住宅用地成交量稳定在1100万㎡，截至2021年7月，上海住宅用地土地成交量约474万㎡。如果以年均1000万㎡来估算，每年老旧小区改造带来的物业服务规模和新增住宅供应面积基本实现1：1，改善居民居住环境成为“十四五”期间一大重点任务。

据上海物业管理行业协会常务副会长周宏伟表示：“基于住房制度改革这一历史发展背景之下，上海物业行业的发展，多年来都属于微利状态。”尽管近年来随着政府政策端的引导，上海物业管理行业逐步提升，但当前上海还存在大量老旧，物业费低的项目急需改造提升。

将克而瑞物管万余条项目监测数据归集后发现，上海住宅项目中，超四成为2000年以前的物业项目，这些老旧物业多为楼龄高，物业配套较不完善，且物业费较低的项目，因此在很大程度上拉低了全市的平均物业费水平。据克而瑞物管监测，2000年以后项目的平均物业费约3元/㎡?月。当前上海全市住宅物业平均物业中，仍有大量低价值物业待挖掘与提升。行业发展、政策端引导细化完善之下，随着老旧小区改造盈利模式的不断清晰，未来在增量有限的情况下，将有更多优质物企，通过老旧小区改造扩增管理面积。

注：象限图原点（建筑年代：2000 年，项目平均物业费）

优质物企指克而瑞监测布局上海规模 TOP100 企业

数据来源：CPIC，克而瑞物管整理

价格评估和酬金制计价使质价更相符

一直以来，老旧小区往往因为业权关系复杂、投资回报周期长、收支难平衡等问题，使得物业服务缺失，这也是过往老旧小区前景好，但企业依然不愿意入局的主要原因之一。随着《上海市住房发展“十四五”规划》的正式发布，老旧小区“物管难”的困境有望得到改善。

一方面导向更清晰，要求由“可居”向“宜居”提升。无论是在上海住房“十三五”规划，还是近日印发的上海住房“十四五”规划中，都将老旧小区改造这一民生工程作为重要发展目标。上海住房“十三五”规划中要求“广大居民居住生活环境明显改善”，但在上海住房“十四五”规划中要求进一步升级，要全面提升住房质量和居住品质，推动住房行业高质量发展、创造城市居住高品质生活。

另一方面通过建立价格评估机制，市场化调解物业服务价格。对于物业服务企业而言，提供更“宜居”的物管服务的重要前提之一就是服务价格的市场化调整。为了助推老旧小区升级改造，实现美好人居，推进物业费标准较低的老旧小区启动价格调整工作成为上海住房“十四五”规划的重点任务之一。在深化完善物业服务市场机制中，上海住房“十四五”规划提出既要建立“质价相符”的物业服务市场调节机制，也要推行物业服务价格评估制度，完善物业服务价格信息发布机制。

根据克而瑞物管的调研显示，业主愿意为物业服务的提升“买单”，“优质优价”渐成业主共识，超过八成业主愿意为了更好的物业服务付出更高的费用，超一半业主愿为优质物业付出超过房价3%的溢价。

数据来源：克而瑞物管调研分析

值得注意的是，上海住房“十四五”规划还提倡在小区物业管理中实行物业服务酬金制计价模式。目前包干制是住宅物业的常用收费方式，业主向物企支付固定费用，企业自负盈亏。而酬金制在非住物业项目和香港等地的物管市场中较为常见。在酬金制中，物企在预收的费用中按约定比例或者约定数额提取酬金，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。

提倡酬金制，是对上海住宅社区业主素质和执行能力的肯定。包干制虽然执行起来较为简单，但由于信息不对称，容易导致业主与物企之间的不信任。随着业主法律意识和维权意识的增强，采取酬金制的计费模式将使得物企的财务信息更公开透明，从而保证业主的知情权和监督权。

社区治理精细化，红色物业、智慧物业成“标配”

物企在住宅物业中，既要承担社会责任保障民生服务，又要注重日常经营能力的提升。因此，社区治理需要“两手抓”一是靠党建引领下的红色物业，二是靠智慧物业，两手都要硬。

民生层面，在推动社区共享共治中，“红色物业”一直扮演着重要角色，相较于上海住房“十三五”规划，上海住房“十四五”规划关于“党建引领”的要求更加体系化。“十三五”期间，主要通过充分发挥居民区党组织在社区各类组织和各项工作的领导核心和战斗堡垒作用，提高居民区党组织整合、统筹、协调社区资源的能力，推动区域化党建工作向居民区延伸来提高社区共治水平。

上海住房“十四五”规划提出“不断优化住宅小区综合治理体制机制”，将党委领导、政府监管、市场服务、社会协同、居民自治、法治保障、科技支撑共七个方面形成住宅小区综合治理体系，推动住宅小区综合管理服务事件全面纳入街镇城市网格化平台闭环管理，推动城市管理服务向社区延伸。此外，还将持续推动非公有制物业服务企业党的组织覆盖和工作覆盖，并开展“建设先锋”党建品牌创建工作。

智慧物业从“试点示范”走向“数字化智慧化转型”。对于智慧物业，上海住房“十四五”规划明确提出：要加快推进智慧物业建设与城市管理“一网统管”融合，充分运用物联感知、大数据、云计算等，推动住宅小区治理和物业基础设施配套数字化、智慧化转型。开发建设应用场景，闭合业务流程，推进线上线下服务融合发展。支持物业服务企业建设智慧物业管理服务平台。

“智慧小区”建设在上海住房“十三五”规划中也有提及，但彼时强调推动智慧小区试点示范建设。在上海住房“十四五”规划中则升级为“推动住宅小区治理和物业基础设施配套数字化、智慧化转型”，一是要加快推动住宅小区智能感知设备、智能配送设施，二是要鼓励物企建立智慧平台，推动物业服务线上线下融合发展，从而更好地满足一刻钟生活圈的发展要求。

小结

监管能力强、业主自治能力高、企业营商环境好，上海物业管理行业无疑走在国内物管行业的前列。无论是质价相符的评估机制，还是社区综合治理体系，此次上海发布的住房发展上海住房“十四五”规划都在引导和促进企业专业化、连锁化、品牌化经营。老旧小区的物业管理是各个城市都将面临的难题，而上海在老旧小区物业服务的积极探索，必将为全国提供宝贵借鉴。

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