焦点｜破解“新市民”住房难题与人才逃离现象 3年80万套政策性租赁住房启动

　　解决2亿“新市民”住房问题迫在眉睫。

　　因为高房价高房租等问题，“逃离北上广”现象正在上演，高房价正成为诸多城市吸纳人才进入的障碍之一，未来有可能成为中国城镇化进程的障碍之一。

　　“用自己的工资可能得花100年才能在杭州买上自己比较满意的房子。”浙江大学房地产研究中心某位博士曾坦言。

　　这样的问题最近有了解决方案。根据住建部2020年工作指示，“新市民”住房问题将着力通过租赁住房解决。当然，这需要真金白银推进落实。

　　5月9日，中国建设银行(601939,股吧)与广州、杭州、济南、郑州、福州、苏州等城市签订《发展政策性租赁住房战略合作协议》（以下简称“协议”），计划提供1900亿元贷款，支持6个城市3年筹建80万套政策性租赁住房。

　　中国房地产报（微信ID：china-crb）记者了解到，这80万套租赁住房将由政府给予政策支持，企业和机构投资建设，面向城镇无房常住人口供应小户型、低租金房源。此类房源租金将低于市场房源租金3～5成，主要面对非户籍常住人口和新落户新就业大学生。地方政府可以规定在一定年限(10～15年)后将政策性租赁住房转为市场租赁住房，期满后租金可由企业决定。

　　目前这6个城市的住建局、住房保障部门在研究具体实施细则。据住建部方面称，3年后在完成6个试点城市政策性租赁住房项目之后，预计还将在沈阳、南京、合肥、深圳等城市继续实施。

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　　3年80万套政策性租赁住房规划

　　5月9日上午，广州市市长温国辉与中国建设银行行长刘桂平，通过网络视频方式签署了《发展政策性租赁住房战略合作协议》。建行未来3年将向广州住房租赁企业提供不低于500亿元贷款，以及金融产品创新、房源筹集运营、信息系统支撑为一体的综合服务，助力广州3年筹集政策性租赁住房15万套（间），着力解决广州新市民，特别是非户籍常住人口和新落户新就业大学生的住房问题。

　　“对于我们刚来穗就业的‘后浪’来说这是很好的福利”“对广州发展(600098,股吧)是好事，能吸纳更多不同类型人才，让他们住有所居”，这一协议签署后获得不少点赞。

　　此次中国建设银行针对6座城市计划投入1900亿元贷款，以低于市场化贷款利率发放，6座试点城市分别是广州、杭州、济南、郑州、福州、苏州。住建部表示，政策性租赁住房重点在新市民较多的大中城市发展。据统计，我国约有2亿新市民，主要集中在珠三角、长三角、京津冀、成渝等城市群。

　　在筹建方式上，政策性租赁住房主要利用存量土地和闲置房屋建设，并支持将不适宜继续在中心城区发展的产业项目外迁，利用腾空土地或房屋建设确保建在交通便利、公共基础设施齐全的中心城市等区域内。

　　其中，广州、杭州、济南、郑州计划未来3年发展15万套（间）政策性租赁住房；福州、苏州计划发展10万套（间）。在筹建方式上，广州市主要通过城中村住房改造、闲置存量房改造、企事业单位闲置土地和集体土地新建等，引导规模化住房租赁企业发展政策性租赁住房。

　　杭州将整合蓝领公寓、人才专项租赁住房，将符合条件的房源全部转化为政策性租赁住房。其中蓝领公寓4万套（间）、人才专项租赁住房8万套（间）、租赁企业筹集的租赁住房和企业自建职工租赁房转化3万套（间），有望解决20余万“新市民”住房问题，并以此来推动培育和发展租赁市场，实现市场主体参与政策性租赁住房建设和运营服务，补齐住房租赁市场短板。

　　济南市将根据产业发展规划，支持各功能区、各类产业园区配套建设；结合城中村改造工作，利用城中村村民生活保障房项目进行建设；在地铁沿线地段、济南科创城等区域新建；试点增加“竞自持政策性租赁住房面积”土地出让方式；探索盘活市场租赁住房作为政策性租赁住房等。

　　郑州结合自身拆迁安置房等存量住房较多的特点，明确了以盘活存量为主的政策性租赁住房筹措方式。政策性租赁住房项目的规划布局将与32个功能核心区建设规划相融合，集中选取一批位置较好、面积合适、交通便利、配套成熟的存量住房，按照政府提供政策支持、社会投资主体市场化运作原则，以购买存量房租赁权方式，科学测算“新市民”住房需求，筹措符合条件的存量房源作为政策性租赁住房。

　　福州将鼓励房地产开发企业、租赁企业、村集体、企事业单位参与政策性租赁住房的建设和运营。政策性租赁住房将布局于中心城区商业、办公密集区域、大型产业园区、高校集中区域。

　　苏州将在未来3年内培育壮大一批住房租赁企业，通过利用存量土地、集体土地、非住宅房屋改建等方式筹集政策性租赁住房10万套，其中，2020年到2023年分别筹建3万套、3万套和4万套。

　　据住建部相关人士称，考虑到新建时间较长，80万套房源大部分从每年新增的商改租、市场化租赁住房里分出。

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　　严防专项贷款流入房地产

　　据不完全统计，中国住房容量为34亿人，不包括农村地区自建住房；全国人口约为14亿，住房整体处于供大于求状态。但是，以农民工（新市民）收入水平想在大城市买房基本难以实现。目前我国城镇化水平刚刚超过60%，未来10年预计将要达到75%，也就是说仍有超过2亿多人进城，这其中很大比例就是农民工（新市民）与学生。

　　据国家统计局数据，2019年农民工月均收入3962元，比上年增加241元，增长6.5%。据麦可思研究院统计，2018届大学毕业生的月收入为4624元，比2017届(4317元)增长了307元。如今很多大城市房价普遍在2万元/平方米以上，房价收入比远超10，想在大城市买房很难只能选择租房住，但大城市租金亦是高企。

　　“发展一定数量的政策性租赁住房主要促进解决‘新市民’阶段性住房困难，同时，以此推动培育和发展租赁市场，补齐租赁市场缺少小户型低租金租赁住房的短板，稳定市场租金，倒逼城中村改造。”住建部方面表示。

　　政策性租赁住房的初衷正是以低于市场的租金，给既不符合廉租住房和经济适用住房政策范围且家庭收入低于当地城镇居民平均工资水平的城镇中低收入住房困难家庭、城镇房屋拆迁户、引进的高级技术人员、异地调动的机关干部，解决其过渡性居住问题。

　　政策性租赁住房首次出现是在2019年12月23日召开的全国住房和城乡建设工作会议上，住建部在对2020年重点工作进行部署时提出，着力培育和发展租赁住房，促进解决新市民等群体住房问题，重点发展政策性租赁住房，探索政策性租赁住房的规范标准和运行机制。

　　根据目前已试点城市情况看，政策性租赁住房通常是以政府及住房租赁企业作为租赁住房供应主力；同时以新建配建租赁住房、改建存量住房为供应方式；房地产投资信托基金、企业债券、不动产证券化产品等金融产品为建设运营重要资金来源；以公租房保障对象和新市民等为优先供应对象；同时此类住房只租不售等。

　　今年3月6日，住房和城乡建设部党组书记、部长王蒙徽发表《推动住房和城乡建设事业高质量发展》的署名文章亦指出，2020年重点工作之一是着力培育和发展租赁住房，促进解决新市民等群体的住房问题。并称，加快推动住房保障体系与住房市场体系相衔接，大力发展政策性租赁住房。

　　住房租赁时代正在到来。有地产商人士看到了其中投资空间认为头部房企有望迎“政策性利好”机遇。“原则上包括租赁机构和房地产开发企业、国有企业和民营企业等均可参与，企业筛选工作主要由建行和地方政府负责。住建部门、金融监管部门须严防1900亿元专项贷款流入房地产，如会同银保监会设置监管账户等。”住建部相关人士称。

本文首发于微信公众号：中国房地产报。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

（责任编辑：张洋 HN080）

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