北京市住建委要求进一步加强老旧小区更新改造工程质量管理工作

提要：为贯彻落实市委市政府关于我市老旧小区综合整治工作要求，全面落实《北京城市总体规划(2016年—2035年)》，满足人民群众对美好生活的需要，现就进一步加强老旧小区更新改造工程(以下简称改造工程)质量管理有关工作通知如下

　　各有关单位：

　　为贯彻落实市委市政府关于我市老旧小区综合整治工作要求，全面落实《北京城市总体规划(2016年—2035年)》，满足人民群众对美好生活的需要，现就进一步加强老旧小区更新改造工程(以下简称改造工程)质量管理有关工作通知如下：

　　一、严格落实建设单位工程质量首要责任。改造工程实施主体作为项目建设单位应当承担工程质量首要责任。建设单位应当坚持系统原则，树立大质量观和大安全观，统筹文明施工、质量、安全、环保、疫情防控等各项工作；用“大建设”统筹各专业有机配合，提升建设效能；以城市韧性建设防范各类风险；用新基建为智慧治理提供强力支撑。建设单位要完整、准确、全面贯彻新发展理念，严格落实项目法人责任制和质量终身责任制，加强建设全过程质量安全管理，严禁“边设计、边施工”，应按规定组织工程竣工验收，督促参建单位严格执行工程建设标准，不得降低工程质量标准，不得将工程发包给不具备相应资质等级的单位和个人。

　　建设单位不具备管理条件的，应当委托全过程工程咨询服务单位等专业机构，或者实施建筑师负责制，对改造工程全过程进行专业管理和服务。

　　二、坚持党建引领。政府投资项目建设单位应在项目建设全过程强化党组织的主体责任和监督责任，严格落实“三重一大”集体决策制度，将立项、规划、招投标、施工许可等基本建设程序履行、质量安全风险管控、项目组织机构设立、工期管理、工程款按期足额支付等重点事项纳入决策范围，规范决策程序，强化监督检查和责任追究。

　　改造工程开工前，建设单位应当组织各参建单位向项目所在地乡镇政府、街道办事处和社区报到，共同建立项目治理机制，落实关键工序公示制度，定期沟通项目建设情况和居民诉求，推动实现建设项目共建共治共享。

　　工期在6个月及以上的项目，建设单位应当牵头组织施工总承包、监理、专业分包和劳务分包等单位，在施工现场建立项目党支部或临时党支部，充分发挥基层党组织战斗堡垒作用和党员先锋模范作用，有效发挥一线作业人员中党员的质量安全示范引领作用，以党建为引领，促建设施工水平提升。

　　三、积极探索创新建设管理模式。鼓励区域集成，将相对集中的小区放在一个片区综合考虑，积极推行工程总承包模式，选择信誉良好、设计施工能力强的企业，实施老旧小区改造工作。鼓励专业集成，统筹“六治七补三规范”内容，集中实施治危房、补抗震节能、补市政基础设施、补居民上下楼设施、补社区综合服务设施等相关工作，合理安排施工工序，减少重复建设。探索改造工程投融资、建设、运营一体化模式，构建“谁投资、谁建设、谁运营、谁维护、谁受益”的发展机制，由项目实施单位一并负责接收物业管理，促进改造工程质量安全水平提升。

　　四、确保有效施工工期。建设单位应当根据工期定额和工程的具体条件计算定额工期，并根据定额工期合理确定工程工期。建设单位确需压缩定额工期的,应提出保证工程质量、安全和工期的具体技术措施，根据技术措施测算确定要求工期，并按照规定列支赶工增加费；压缩定额工期的幅度超过10%(不含)的，应组织专家对相关技术措施进行质量安全符合性和可行性论证，并承担相应的质量安全责任。

　　施工单位应精细化安排施工计划和进度，确保合理施工，不得盲目抢工和不合理施工。

　　五、建立健全工程质量追溯机制。改造工程的建设、勘察、设计、施工总承包、监理单位的法定代表人、项目负责人和为建筑主体或者承重结构供应预拌混凝土、预制混凝土构件、钢筋的企业的法定代表人，应当按照规定要求签署工程质量终身责任承诺书。各参建单位应当严格按照《北京市住房和城乡建设委员会关于加强工程质量影像追溯管理的通知》要求，加强施工过程追溯管理，重点确保隐蔽工程、防水工程、外墙保温工程施工质量的可追溯性；推行举牌验收制度，对关键工序、关键部位隐蔽工程施工以及分户验收实行举牌验收，明确分项工程名称、验收部位、验收内容、验收结论、验收人、验收时间等，并留存影像资料，影像资料应当在工程竣工后交付使用单位或物业单位。

　　六、确保设计满足施工需要。建设单位应当督促设计单位提高设计质量，要求设计单位在设计前开展入户调查，全面掌握改造房屋结构、室内外管线布置等现状后方可开展项目设计。设计单位应针对外墙防水、外墙保温施工、上下水改造等进行专项设计，明确细部构造和技术要求，并出具施工图设计文件。设计单位应指派专人加强施工现场跟踪指导服务，及时提供技术支撑和指导。严格设计变更管理，因特殊原因确需设计变更的，应当按照规定经建设、设计、施工、监理单位项目负责人签字确认并加盖单位印章，且完成施工图设计文件修改后方可执行。

　　七、加强主要建筑材料质量控制。施工单位在投标时应当明确主要材料的材质、规格、型号和品牌，中标后不得擅自更换。施工单位应当按照规定通过市住房城乡建设委建筑节能与建材管理服务平台报送供应信息和采购信息。外保温材料应选用防火等级符合我市相关规定的材料。参建单位应当依职责分别做好外保温材料集中采购，以及取样、标识、封样、送样等见证检验工作，确保见证取样送检的材料与用于工程实体上的材料性能相一致。外窗应选用隔音、隔热及气密性品质优良的产品，鼓励采用安全性能更高的外窗产品替代外窗防护栏相关防护和防盗功能。加强材料进场验收管理，对于钢筋、防水、保温等主要建筑材料实施一次进场检验，取消二次复试。监理单位应规范见证和平行检验工作，严格不合格建筑材料、构配件和设备的退场管理。

　　八、严格施工组织设计和专项施工方案的编制和实施。施工单位应当按要求编制改造工程施工组织设计。改造工程建筑面积在5万平方米及以上或涉及抗震加固的，应当由施工单位技术负责人组织施工组织设计专家评审。混凝土工程、钢筋工程、钢结构工程等涉及主体结构质量安全的分部分项工程，防水工程、建筑装饰装修工程、屋面工程、建筑电气、建筑节能工程等涉及主要使用功能的分部分项工程，冬期施工、雨期施工等季节性施工，施工试验、施工测量、施工监测等技术质量控制，采用新技术可能影响工程施工质量安全，尚无国家、行业及地方技术标准的分部分项工程，应在施工前编制专项施工方案。施工单位应当严格按照经审查合格的施工方案进行施工。监理单位应当对施工方案实施情况按规定进行检查。

　　九、提高施工各层级技术交底的针对性。施工单位应当按规定编制施工组织设计、专项施工方案和施工作业的交底文件，并按规定向项目主要管理人员、专业工长、专业施工班组或专业分包作业人员进行交底。施工交底文件的内容应当具有较强的针对性、指导性和可操作性，应根据施工特点和施工需要，结合交底对象的具体情况进行确定，不得简单照搬标准规范的条款，不得将通用要求作为对本工程的具体要求。

　　十、推行样板引路和“双牌”公示制度。工程开工前，施工单位应当编制样板计划，明确工程实体上样板设置部位，样板段(间)的具体部位为同一工序的第一次施工部位。样板段(间)施工完成，经验收合格后，主动接受业主等各方的监督并指导施工。

　　施工单位应当在施工现场设立“责任主体公示牌”及“主要材料公示牌”。“责任主体公示牌”应当载明建设、施工、监理、勘察、设计、检测机构单位名称及项目负责人姓名、电话。“主要材料公示牌”应当载明材料生产厂家、出厂检测报告及进场复试结果等内容，并在显著位置注明公开电话，接受居民监督。

　　十一、加强施工过程质量管控。施工单位应当合理安排施工工序，外墙保温施工应当在外墙防水、外窗施工完成后进行。对于外墙保温施工，建设单位应当提前协调相关部门拆除首层违建，确保外墙保温板安装完整，并在施工完成后委托检测单位对保温板与基层的粘结强度、保温板后置锚固件进行现场拉拔试验，试验合格后方可隐蔽；设计单位应根据住户是否同意拆除外窗护栏等实际情况确定护栏外收口封闭的部位和方式；施工单位应当严格按照设计图纸施工，外墙保温粘接面积和锚钉数量应符合设计和规范标准要求，重点区域应采取加强方式固定。对于外窗改造施工，设计单位应当确定外窗尺寸和安装位置，明确安装和收口技术措施；施工单位应当确保外窗安装固定牢固、密封严密，并在安装完成后按照设计图纸及规范要求收口，不得随意借用拆除窗户的固定点进行安装。

　　十二、扎实开展质量风险分级管控和测评工作。工程开工前，建设单位应通过北京市房屋建筑和市政基础设施工程质量风险分级管控平台(以下简称“质量风险分级管控平台”)，确定项目综合风险等级。工程建设过程中，建设单位应牵头组织各参建单位建立健全风险管控体制机制，制定工作制度，明确责任主体，全面系统识别工程建设各阶段、各环节质量安全风险，采取措施有效管控风险，确保建设工程质量安全。

　　建设、施工和监理单位应当主动开展建设工程质量安全状况测评工作，定期对所承担的工程项目各阶段、各环节质量安全状况进行检查，对质量安全管控情况进行评价，并将检查和评价结果上报至质量安全风险分级管控平台，实现精细化治理。

　　十三、加强新材料、新技术、新工艺、新设备应用管理。新材料、新技术、新工艺、新设备(以下简称“四新”)应用应当严格遵循安全耐久、易于施工、美观实用、经济环保等原则。采用“四新”应用前，建设单位应当严格落实专家论证制度，专家人数和专业组成应当符合相关规定。专家论证通过后，建设单位应当在招标文件中明确“四新”相关技术指标和要求，施工单位应当在投标的施工组织设计中针对“四新”相关要求，制定切实可行的施工方案，建设单位评标时应当重点评定施工方案可行性。建设单位应当按规定加强“四新”应用执行方案管理，组织编制“四新”施工和验收企业标准，切实加强供应企业资质、生产能力、信用审核管理，督促施工、监理单位全面履行进场验收制度，推行首段(首件)、施工工艺样板引路验收制度。工程交付使用前，建设单位应当制定“四新”应用公示告知书及使用提示说明书，就产品在使用过程中的注意事项及可能产生的影响向使用者进行详细说明。

　　十四、坚持创新引领。改造工程各参建单位应当按照《关于激励本市房屋建筑和市政基础设施工程科技创新和创建智慧工地的通知》要求，积极主动在施工现场采取信息化管理方式，采用物联网智能技术及相应设备，推进科技创新和智慧工地创建工作，逐步实现改造工程智慧管理、智慧创安、智慧提质、智慧增绿、智慧创卫、智能建造。

　　十五、做好成品保护工作。施工单位应当制订改造工程成品保护工作方案，配备专职人员负责成品保护工作，明确相关管理人员、主要工种的工长、班组长等人员成品保护职责。建设单位直接发包的工程，建设单位应当明确施工总承包单位和专业承包单位施工现场管理和成品保护责任。施工单位完成每道工序，进行下一道工序施工前，应当进行工序交接检查，各工序交接应当采用书面形式由交接双方签字确认，防止成品污染、损坏或丢失。监理单位应当加强关键工序施工质量过程检查。带户施工时，施工单位应当做好居民户内设备设施保护工作，不得破坏居民户内非改造部位设备设施。确需改移户内设备设施的，改造工程施工完毕后，施工单位应当及时予以恢复，确保设备设施改移前后使用功能不变。

　　十六、严把关键环节质量验收关。施工单位应当建立工序自检、交接检和专职人员检查的“三检”制度，未经验收或验收不合格不得进行下一道工序。外窗工程、外墙防水、屋面工程完工后，鼓励建设单位邀请房屋住户参与验收。工程竣工验收前，施工单位应当严格按照规范标准要求，完成平屋面的蓄水试验或坡屋面的淋水试验，以及外窗抗风性能、空气渗透性能、雨水渗透性能等检验项目。涉及上下水改造项目，施工单位应当对卫生间防水部位防水层厚度进行100%检测检查。工程完工后，建设单位在单位工程质量竣工预验收合格的基础上，可以根据实际情况，分栋、分小区分期组织单位工程质量竣工验收，做到随竣随验，充分保证居民正常生活。鼓励建设单位邀请业主委员会(或业主代表)、物业服务企业、街道办事处(乡镇政府)、社区党组织等共同参与验收工作。具备条件的改造工程项目，建设单位可按照我市有关规定申请竣工联合验收。

　　十七、及时回应群众工程质量关切。工程开工前，建设单位应当组织相关单位就项目设计方案、施工方案等积极听取居民意见。施工过程中，建设单位应当畅通质量投诉渠道，及时接受并回应居民质量诉求。工程完工后，建设单位应当向居民发放保修事项告知书。建设单位应当建立质量回访、质量维修制度和投诉、纠纷协调处理机制，按照国家和本市规定，以及合同约定履行保修义务。对于保修期和保修范围内的工程，建设单位应当做好与业主维修方案的协商工作，组织施工单位先行维修。

　　十八、强化工程质量差别化、精准化监督管理和信用管理。工程质量监督机构应当依据有关法律法规和工程建设强制性标准，加强改造工程质量监督管理，依据工程综合风险等级确定监督检查频次，对于较大及以上风险等级项目、工程各参建单位未按规定实施风险分级管控、发生质量安全事故或存在承诺不兑现等行为的，增加随机检查次数，实施差别化监管。监督机构开展现场检查时，应当加大改造工程抗震加固、外墙防水、外墙保温、外窗改造、上下水改造施工等影响主体结构和主要使用功能监督执法力度，依法查处工程质量违法违规行为。

　　住房城乡建设主管部门应当建立参建单位和人员信用档案，记录项目建设过程中以及保修期限内涉及工程质量等受到行政处罚或处理的违法违规不良行为，采用披露、评价等方式进行应用，并逐步推行联合惩戒机制，督促改造工程各参建单位落实主体责任，提升建设施工水平。

　　特此通知。

　　北京市住房和城乡建设委员会

　　2021年8月2日

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