多城楼市调查： 学区房神话渐远， 二手房降价渐成趋势

　　作者： 孙梦凡 马一凡

　　[ 今年上半年，全国各城累计房地产调控政策次数为304次，再创半年调控次数历史新高。 ]

　　房价永不跌的幻想已经悄然破灭。

　　8月份，北京热浪滚滚，但西城区的房产中介犹如身处三九严冬。

　　仅仅一个月，北京曾经的顶级学区已然大变天，市场价与相邻片区几近拉平。记者在实际走访中发现，尽管看房者不少，但实际下手的并不多；在幽深破旧的小区内，许多业主心情低落，被中介劝说下调房源价格。

　　不仅是北京，在杭州、上海、苏州等地，二手房大面积降价、成交量腰斩，已不再是单个城市的孤例。在密集的调控大锤下，补上二手房这个“漏洞”，成为多地政策焦点。学区房信仰、房价信仰，都在变成历史名词。

　　“如果说曾经对调控放松还有幻想的话，现在已经彻底破灭了。”一位房企人士称。可以看到，新一轮全国楼市调控大幕已经拉开，而此轮调控的力度、范围与决心，都堪称空前，楼市表现过热的城市，将被坚决问责。

　　北京：顶级学区房失去光环

　　扫完健康码，穿过坑坑洼洼的水泥路，便来到一幢六层高的楼房前。这里位于北京西城区塔院胡同，小区房龄超过三十年。小区树荫环绕，但一进入楼道，眼睛便仿佛丧失了功能，灯光黯淡、墙皮脱落、电线交缠。

　　中介小吴对这里很熟悉，最近几天，他带了好几拨人前来看房，但结果都不甚理想。“德胜的价格还会不会再降？”“现在买德胜，以后孩子上小学能保障吗？”面对看房者的疑问，小吴只能无奈微笑，或给出保守的参考建议。

　　一个月前，那些“7·31”政策后置业德胜、月坛、金融街(000402,股吧)学区的家长发现，花千万购入的学区房变成拆“盲盒”游戏，在大量生源和多校划片政策下，原先看中的对口小学，不再是笃定的囊中之物。自此，这几个北京顶级学区开始从高峰滑落，成交价大面积下降。

　　“受政策影响，德胜学区房的价格瞬间下来了，以前这片单价大约16万，现在就是13万~14万。”小吴称。

　　不仅如此，因西城区市场交易放缓，朝阳、海淀等区域也受到影响。“看着德胜房价哗啦啦下降，我们也很紧张。”朝阳一中介称，年初时，手头一套房源报价1300万左右，现在降到1100万了，海淀也出现了降价案例。

　　学区房永不跌的神话，在北京悄然落幕。尽管近期降价的多为此前的顶级学区，但在如今市场环境下，购房者的观望心态与日俱增。

　　苏沪市场出现降价苗头

　　“以后在苏州买不起房子，只能去上海了。”2019年苏州楼市大热，部分片区价格暴涨，房价堪比上海中环，那时苏州人曾发出这样的感慨。不过，今年苏州楼市正式进入了“横盘期”。

　　“现在苏州二手房大面积降价，大批楼市投资客正在降价卖房，割肉离场，新房市场也处于低谷。”一名熟悉苏州楼市的市场人士告诉第一财经。

　　根据苏州当地发布的7月份数据，当月苏州新房成交均价为2.60万元/平方米，环比上涨。但与此同时，二手房挂牌均价却为2.48万元/平方米，环比下跌。

　　有苏州本地购房者对第一财经表示，她从今年4月份开始关注工业园区湖东CBD一套房子，挂牌价超过1000万元、单价超过6万元/平方米，这一价格基本属于苏州房价第一梯队，但房子挂牌两个月后，业主就降价60万元，而她则选择继续观望。

　　在上海工作的另一名购房者，从今年年初就开始关注昆山花桥的房子，她告诉第一财经，花桥片区的整体降价最近两个月比较明显。“我一直关注的两套房子，一套降价35万，一套降价15万，都是7月以后业主调价的。”

　　与此同时，上海市场也现降温苗头。今年以来，上海已经10次出台楼市新政以及补丁政策。7月，上海再出重磅调控，规定二手房价格在挂牌核验后方可对外发布，此后虚高房源纷纷下架。

　　“想要卖房的客户，能以核验价挂牌卖就赶紧卖，下半年可能政策还会收紧。”上海市宝山区一家中介门店负责人对第一财经表示。

　　一位在大虹桥区域购房的海归落户者告诉第一财经，他买完房后上海即发布二手房核验价新规，同小区同户型挂牌总价立刻跌了30万元。

　　“前滩在二手房核验价新规公布后，大概成交了3套房，成交价对比之前至少回调5%。”一名专做前滩业务的中介表示，作为本轮上海楼市上涨的最热区域，前滩房价已经见顶，进入下行通道。

　　杭州：二手房成交量腰斩

　　调控重锤落地前，杭州楼市热了很多年，新房“万人摇”现象频繁出现，新房火热也带动着二手房房价不断攀升。

　　今年8月5日，杭州出台《关于进一步加强房地产市场调控的通知》，升级限购门槛——落户未满2年的，需连续缴纳2年社保方可购房1套；非杭州户籍的需连续缴纳4年社保方可购房。

　　嗅觉灵敏的二手房市场动向其实早于新政。今年3月，杭州二手房成交量一度达到11534套的峰值，而到了7月份，这个数字仅剩下6179套，短短三个月间，二手房成交量腰斩。

　　8月第一周，杭州主城区二手房签约量不足1000套，环比再下跌7.5%。7月份，杭州二手房市场成交均价为3.38万元/平方米，相比成交情况最“冷”的2月份，还低了近2000元/平方米。

　　居高不下的二手房库存也动摇着卖家的心态，价格有了松动的迹象。

　　“新政之后，有业主调低价格，有人干脆撤掉房源，不愿意降价所以不卖了。”杭州滨江区一名二手房中介对第一财经表示。一名杭州购房者表示，她一直关注西湖区银泰城一小区，新政前挂牌价降了20万，新政发布后，立刻又降价10万。

　　杭州的学区房神话也在破灭。今年7月中旬，杭州市曾出台《关于构建共建共享公共服务体系的专项计划（征求意见稿）》，其中提到要推进名校集团化办学、推进双向等额招生等。

　　上述意见稿出台不久后，7月27日，杭州对口学军小学求智巷校区的一套顶级学区房源法拍，仅以7.85万元/平方米的单价成交，接近底价，相当于在房源评估价的基础上打了个七五折。而贝壳上面该小区的房源均价超过11万元/平方米。业内人士认为，这一场凉透的法拍，是对学区房价格进行了新的锚定。

　　楼市调控预期不放松

　　从以上楼市热点地区表现可知，全国楼市调控已进入新的强周期。中原地产研究中心统计数据显示，今年上半年，全国各城累计房地产调控政策次数为304次，再创半年调控次数历史新高。

　　7月23日，住建部还联手与房地产紧密相关的七部门共同发布一则重磅通知，其中明确：三年内整顿好房地产市场，“对调控工作不力、房价上涨过快的城市坚决问责”。话音刚落，上海、绍兴、合肥等14个城市再出楼市调控新规。

　　中金固收认为，2015年之前房地产调控政策基本是一刀切，通过限购限贷等进行全面调控，而2015年之后赋予地方更大自主权，尽管房价上涨高的城市会受到调控，但在涨价预期下需求很快会溢出其他城市，这也让我们见证了过去长达六年的房价上涨周期。

　　但如今，楼市调控进入了新局面，力度与决心都是空前的。

　　此外，纵观7月以来出台的调控，补上二手房这个“漏洞”成为政策焦点。多城开始整顿二手房中介经营、出台二手房指导价、打击炒作学区房。截至目前，深圳、成都、西安、宁波、三亚、上海等地都已推出二手房价格调控文件。

　　业内人士认为，在一线城市，二手房占市场总成交基本达到80%，过去只针对新建住宅的限价等政策影响有限，升级二手房调控是必然趋势。从政策效果看，包括深圳等城市已出现房价见顶的迹象，调控效果越来越明显。

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