哪怕在市中心，这种住宅都会坑死你

　　在市区老破小和郊区远大新之间，九成的人都会选老破小，但这却是狭隘的偏见。

　　实际上，大部分的老破小都不能买。

　　今天，就来带大家重新定义老破小。

　　首先，以下所说的老破小只指市区老破小。只有市区的老破小，凭借地段优势才有购买和讨论价值，而郊区老破小完全不需要讨论，考虑都不考虑。

　　老破小包含三点：老、破、小，我们分开来看。

　　先来看“老”。房子太老，住得不舒适，贷款也会受到限制。房龄超过30年的房子，很多地方都不能贷款。

　　其次，中国住房需求基本得到满足，已经进入改善时代，太老的房子不符合改善需求。

　　那，多老的房子不能买？

　　这要看不同城市区别对待。

　　在一线城市。北上广三大一线城市，市区30年楼龄以内的都可以考虑，但如果在深圳，楼龄超过20年的老破小就不建议买了。

　　为什么？

　　因为北上广都是历史悠久的中心发展城市，老城区聚集了最大量的资源，最好的学校，最大的商城，最便利的交通……尤其是家长们心心念念的好学校，永远都是集中在老城区。这样的老房子，你会住得很舒服，哪怕房子旧，但在众多优势之下都可以覆盖下去。

　　但深圳不一样。深圳是一个新城市(300778,股吧)，是一个日新月异而且多中心发展的城市。因为新，几年楼龄差距的两个小区，已经可以有一整代的设计迭代。因为多中心，资源分布更均衡，在哪里都可以享受不错的资源。

　　不是说深圳超过20年的房子就完全没有价值，但十八九年的楼龄和二十二三年的楼龄，相差几年而已，房子价格差别不大，但给人带来的感受完全不一样，那为什么不选一个新的呢？

　　在二线城市又会更紧一些，二线城市楼龄超出15年的房子就不是最有潜力的房子了。当然，二线城市太多，跨度太大，还得结合城市实力、新老城区发展规划等来判断，这里就没办法逐个细说了。

　　而在三四线城市，完全不需要考虑老破小。一方面，三四线的人大都不喜欢买二手房，都有新房癌。另一方面，绝大部分三四线的房价都不过万，说便宜不便宜，说贵努努力也能解决。对于刚需来说，这是住半辈子的房子啊，与其随随便便买个老破小，倒不如垫垫脚，买个好一点，住得舒舒服服。

　　再来看“破”，怎样的房子才算破？

　　其实小区破不破，不需要什么标准去判断，只要不瞎，你一进去小区，直接就能直观感受到。

　　小区楼房外立面破损脱落，裸露在外的管道、栏杆锈迹斑斑，小区内路面上的地砖乌黑开裂，路灯昏暗或直接长灭不亮，停车位乱七八糟，垃圾桶恶臭熏天，你看不到的地方还有满地乱蹿的老鼠蟑螂……

　　而对于这样破败的环境，物业也早就破罐子破摔了，你也不要想着有多好的物业服务。

　　当你犹豫不决的时候，你只要想想你每天都要在这样的环境中生活，你愿意吗？未来接手的人喜欢吗？那你就知道该怎么做了。

　　最后来看“小”，太小的房子，不管是刚需，还是投资都不适合买。

　　对于一线城市来说，一房基本都不考虑，起码都要两房或两房以上。最简单的家庭情况，夫妻加小孩，都需要两个房间才能满足基本需求。

　　那还没结婚或者还没小孩的，能不能先买一房，以后再置换吗？不好。现在已经不是三四年前房价还能飞涨的时代了，首贷变二贷的首付成本、房子的置换成本，让先上车后置换已经不适用了，一步到位才是最好的选择。

　　钱不够，只能买一房怎么办？往外围一点的地方看啊。能买市中心的老破小1房，难道买不了远一点的两三房？在深圳能买罗湖8万/平的1房，难道买不了龙岗4万/平的两房甚至三房？总之，宁要市区边缘的2房，也不要市区的1房老破小。

　　而对于二三四线城市，哪怕老破小，3房才是主流市场。如果要在核心地段的2房和次核心地段的3房中选一个，那就选3房。

　　老破小里面有一个特殊的产物：学区房。如果你就是冲着学区去的，不自住、不投资，那就不在上述讨论范围内，你买就是了。

　　像深圳罗湖，很多十多平的一房老破小，买来就是为了占学位的坑，业主不会用来住，学位用了转手就将房子卖出去，市场很活跃。

　　对于刚需来说，完全可以提前几年准备学区房。像罗湖，一些好的学区房，学位没用的可以卖10万/平，学位被用了的卖7万/平。便宜3万入手，等几年被占用的学位腾空了，自己孩子就可以用了，到时候再卖出去，也是一个低价读名校的方法。

　　但如果是投资，就别了。学区房老破小全靠学区支撑，但学区政策变化太快，以现在教育资源均衡化的趋势，风险很大。

　　还有一种情况，买老破小博拆迁，可行吗？

　　老破小有一个隐藏潜力，就是有可能拆迁。整天听着“拆迁致富”的故事，天天都想着自己也能被拆迁，瞬间逆袭成土豪。

　　然而，拆迁太难了。

　　从房子上来说，20年以上楼龄的才有机会拆迁，你为了拆迁就要放弃自住的舒适度和投资的升值潜力。

　　从机会上来说，房价上涨到现在，拆迁成本太高了，市区拆不动，郊区不用拆。而且“拆迁造富”也不符合社会主义价值观，过去是迫不得已，现在又何必呢。

　　从时间上来说，拆迁从启动到实行耗时太久，深圳拆迁平均需要15年，你有多少时间可以耗。

　　如果拆迁不确定，博拆迁是浪费时间。如果拆迁确定，我们作为普通人，处于信息链的最后一环，当你都知道拆迁确定了，那拆迁的红利早就体现在房子的价格上了，此时再买，不过是高位接盘而已。

　　最后，说一下我对老破小的看法：除了一线城市，老破小没有未来。

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