北京第一批集中供地后，首个项目方案出炉

每经记者 王佳飞 每经编辑 陈梦妤

首批集中供地结束后，首个检验“北京市的做法”的项目要来了。2021年7月底，北京市规自委公示北京朝阳区金盏乡小店村3005-02地块项目方案，这是北京首批集中供地之后首个报规的地块。

拿地时，卓越是焦点，报规时，卓越继续竞得头彩，这两个过程之间只有短短两个月。5月10日，卓越一举以39.27亿元另加13%的政府持有比例将金盏地块收入囊中，但随后的发展也是一波三折。《每日经济新闻(博客,微博)》记者了解到，8月初，金盏地块将正式发布案名，但操盘方已由一家变三家。

7月22日，据新华社消息，住建部房地产市场监管司司长张其光表示：“着力建立房地联动机制，推广北京市的做法，限房价、控地价、提品质，建立购地企业资格审查制度，建立购地资金审查和清退机制。”

金盏地块背后故事颇多，在经历了挂牌公示、暂停交易、共有产权商品房规划后，最终在首次集中供地中成功出让，然后又在各房企的博弈中迎来新的操盘方。这宗地块的曲折历程，很好地体现了“北京市的做法”。

改善型住宅定位

5月10日，为了得到金盏地块，时隔多年再度入京的卓越，拿出了一掷千金的架势。当时，卓越以39.27亿元另加13%的政府持有比例将该地块收入囊中。而一起竞逐该地块的有旭辉、首开、建工、金地+中海、卓越、金茂等房企。作为在北京鲜少有项目的华南房企，卓越敢于如此叫价，着实令业界感到吃惊。

不仅如此，在为期两天的北京首批集中土拍中，卓越又联合首开、中交等房企，一共取得了4宗地块，成为绝对的焦点。

7月末，《每日经济新闻》记者实地探访了金盏乡小店村3005-02地块。此地块虽接近首都机场线，但并没有设置站点，目前距离该地最近的地铁站是15号线孙河站。如果乘坐公交，再加上步行，所花费的时间大约为40多分钟。

目前，金盏地块的拆迁工作已完成，已被围挡拦起。该地块的周边则分布着众多汽车销售、维修、赛车公园等相关业态。记者在通往地块的路上，偶尔能看到几名工作人员。

地块向东是温榆河，向南不远是新楼盘——中海首开时光里。该项目的房源，主要是总价在850万元以上的改善型住宅，当记者以购房者的身份来到该项目时，其销售人员表示，项目所剩房源已经不多，“从我们北边几个项目的地价来看，这里的升值潜力非常大。”

对此有业内分析认为，金盏地块的成交价给了周边竞品很大信心。

据了解，中海和首开联合体拿地时，该项目所处地块的为46亿元底价，楼面价4.1万元/平方米，比金盏地块起拍楼面价要低1万元/平方米。

根据公示规划，金盏乡小店村3005-02地块地上建筑仅为6层，容积率为1.3，居住户数为482户，住宅建筑面积为73818.54平方米，平均户型面积约153平方米。按照最高销售价7.6万元/平方米，不考虑政府持有产权计算，每套售价也超过了1000万元。由此来看，该项目大概率定位为改善型住宅。

操盘方一家变三家

事实上，卓越拿地之后的操盘，也是一波三折。

在独立拿地后不久，便有卓越希望引入战略投资者的传言。有消息称，首开、旭辉将进入该项目共同操盘；还有消息称，融创也有可能入局，但后一种说法很快被融创方面否认。

不过，此次申报规划的企业叫作“北京卓开旭泰房地产开发有限公司”，这家从名称上看，汇聚了卓越、首开、旭辉的公司，似乎隐含着该地块操作的一些细节，不过从启信宝显示的股权结构看，这家公司目前依旧归卓越一家所有。

对此，旭辉华北区域相关负责人告诉《每日经济新闻》记者：“卓越在5月10日集中供地拿下朝阳区金盏地块后，引入旭辉进行联合操盘、共同开发，新项目案名即将在8月1日发布。”

同时，从项目案名的发布预告来看，该地块的确由卓越、首开、旭辉三家联合操盘。

对于为何要选择联合操盘，上述旭辉华北区域负责人的回答是：“合作共赢是旭辉的战略，我们一直坚持开放的合作态度，通过优势互补，实现强强联合。”

合硕机构首席分析师郭毅告诉记者：“可能房企一次性拿地数量较多，给整个区域公司的各个业务条线都带来了巨大挑战，所以企业适当分出部分项目的股权，争取并表，然后针对自身相对比较强的一些楼盘去操盘，是很正常的。”

“其实联合操盘在北京较普遍，一方面因为在北京操盘相对来说并不容易，拿地后再寻找资源方合作，各取所需。”郭毅表示，“也反映了北京受房企关注度较高，拿地竞争相对激烈。从企业角度上考虑，能够拿到优质地块的难度不断提升，利润率不断下滑。”

据了解，根据金盏乡小店村3005-02地块住宅建筑面积73818.54平方米，最高售价7.6万/平方米来算，最大货约为56亿元，刨去政府持有的13%，仅剩约46亿元，这和拿地价39.27亿元已经非常接近了。

此背景下，房企选择联合也就容易理解了，甚至已经成为常态。上述旭辉华北区域相关负责人就表示：“旭辉一直持开放的合作态度，在北京市场，已与多家行业内外领先企业开展多层次、多领域的战略合作。”

郭毅也表示：“在北京，不只是企业间寻求合作，还有一些在联合拿地之后，开发企业也可能出现变动，或增或减，这非常普遍。”

事实上，金盏乡小店村3005-02地块的出让过程，能够体现北京对房地产市场的调控思路。

2020年2月28日，金盏乡小店村3005-02、08地块R2二类居住用地项目国有建设用地使用权挂牌出让公告发布，起始价为63.6亿元，折合起始楼面单价约51002元/平方米。一个多月后，地块便“因故暂停”出让。此后，金盏乡小店村3005-08地块被单独拿出，和海淀树村棚改地块一同出让，并被拿来首次试点“政府持有商品住宅产权份额”，但到2021年2月9日，金盏乡小店村3005-08地块再次暂停交易。此后在北京首批集中供地名单中，金盏乡小店村3005-02地块变为“政府持有商品住宅产权份额”地块，购买此类房源的购房人取得不动产权证未满5年的，不允许转让所购房屋产权份额。

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