商业、办公泾渭分明 东直门枢纽能否成为区域商业催化剂？

自益田商业进驻东直门枢纽的东侧楼体之后，西侧也传来新进展。7月28日，北京商报记者获悉，位于东直门枢纽西侧的东直门航空服务楼正在招商。不过记者联系到该项目招商人员表示，目前招商主要面向办公人群，以写字楼业态为主。可以预料，未来的东直门枢纽将会被商城和写字楼平分天下。同时，记者在走访时看到，东直门商圈的银座广场也正在调整中。分析指出，东直门不仅拥有通达各区县的大巴，还有机场快轨，该区域承载的各大功能性消费较多，但目前商圈内没有任何一个项目能够独立承载这些功能，区域项目之间更应加强互动，形成互补消费。

写字楼开启招商

东直门枢纽的商业和功能一直被大众所关注。近日，北京商报记者发现，位于东直门枢纽上的东直门航空服务楼已启动招商。记者现场走访看到，该建筑外观并没有发生改变，依旧有个别小吃店、快餐店营业，而一层的全家便利店已经闭店。该项目负一层还有一家美食城正在营业，其余基本空置。

北京商报记者向该项目租赁部致电了解到，目前该项目招商的主要区域是二层以上，均为写字楼业态。目前该区域基本空置。对于该区域租金水平，租赁部相关人员透露，该项目价格每天每平米租金约8元左右。

除此之外，北京商报记者向相关人士了解到，整个东直门枢纽项目定位是高品质，所以在招商上更加倾向吸引金融、外资等贡献高的重量级企业进驻。

同时，北京商报记者在走访时还看到，除了东直门航空服务楼和益田项目之外，紧邻东直门枢纽项目的东侧有一个名为东华国际广场商业区项目正在建设中。记者向周边商户了解到，该项目未来将引入万豪酒店，预计2024年开业，这也是北京第三家JW万豪酒店。

据悉，东直门枢纽项目的前身为国盛中心，该项目包括酒店、公寓、写字楼和约16万平方米的国盛时尚购物中心，但该项目仅在十年前有过短暂的品牌亮相，商业区域始终处于关闭状态。同时，国盛中心一直处于产权纠纷中，2008年2月，国浩中国为股东的海南京灝外商投资企业登记被撤销，海南京灝的所有权变更回北大青鸟所有，这也让国盛中心项目一直处于停滞状态。经过六年博弈后，国浩中国才重新夺回国盛中心项目股权。

可以看出，烂尾多年的东直门枢纽项目，其改造工作在近两年才稍有眉目，未来或将形成办公、商业和酒店为主的综合体。

商业下坡路

从益田进京开始，就搅动了东直门这一潭死水。但在北京商报记者走访过程中发现，从2017年益田集团以收购部分股权的形式与信达资产共同操作东直门项目，到2019年底取得复工证，再到目前，益田所改造的部分区域并没有任何动静。唯独可以在百度地图上看出，该项目所在位置已经更名为“信达益田假日广场”。

同时，虽然东直门枢纽项目定位逐渐露出高端“气息”，但整个区域的商业氛围却日渐薄弱。北京商报记者在走访期间发现，位于枢纽项目正对面的银座MALL已经空置近半，尤其是该项目二、三层营业的商户目前已屈指可数。其B1层的一家商户向记者透露，二、三层商户大部分因为租期到期停止续约，商场目前仍在对外招商中。

相比之下，东直门桥西南角的来福士在去年底进行调整改造后，引入了JEWELRIA周大福荟馆、HECHTER凯德华北区首家合作店铺、Diesel凯德首家合作店铺、DKNY凯德华北区首家合作及北京最新形象店、Armani Exchange内地首家形象店等。年轻、潮流定位逐渐明显，该区域才算得上真正意义的购物中心。

北京商业经济学会常务副会长赖阳指出，目前来看，上述三大项目位于东直门桥的不同区位，中间有环路和环岛相隔开，导致东直门商圈内的项目难以形成合力，如果想让东直门商圈商业氛围活跃起来，最应该考虑的是如何借助地下通道让几大项目联动起来。

瞄准商办客群

东直门商圈的写字楼业态其实不在少数，甚至可以说供应量较多，容易引起潮汐效应，从而对区域商业造成影响。汉博商业相关负责人向北京商报记者表示，东直门商圈最应当瞄准商办客群和周边居民客群进行定位。但该商圈较为尴尬的是周边居民体量不够大，且商业项目中缺乏儿童体验类消费。同时，东直门周边写字楼项目多，白领消费聚集，导致周中时段的商业用餐需求难以满足，从而出现大部分工作日会出现餐饮排队、周末客流反而减少的现象。

“从商业项目的定位来看，大部分项目属于老旧物业，零售占比高，体验难做，唯独该区域的餐饮发展还可以。”上述负责人指出。

对此，赖阳同样认为，东直门区域仍缺少一些如餐饮品牌或咖啡厅等体验性、休闲类业态。“东直门有13号地铁线和2号地铁线，同时还是机场快轨的始发站，流动性人群庞大。所以应针对该特征来给东直门进行定位。”赖阳表示。

若是商场招商，可以多引入一些社交类商业。赖阳表示，作为北京重要的交通枢纽区域，该区域具有强烈的会面需求，所以餐饮消费旺盛，尤其是咖啡、茶饮、简餐等，应给消费者多提供一些可以坐下来聊天的地方和功能场所。

北京商报记者 刘卓澜

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