快手、贝壳、遇见小面背后 都有一个房企“创投手”

文 | 新浪财经 徐苑蕾

编辑 | 韩大鹏

近日，遇见小面宣布完成新一轮融资，由碧桂园创投领投，喜家德跟投，金额超过1亿元。在本轮融资后，遇见小面估值为近30亿元人民币，较3个月前增长近3倍。而这也是继今年3月领投一轮融资后碧桂园创投的再次加注。

在这笔投融资中，一个是冉冉升起的新一代快餐品牌，一个是地产巨头碧桂园旗下的一级事业部，乍看之下，风马牛不相及。但实际上，在遇见小面以外，像菜鸟、快手、百果园、贝壳找房、叮咚买菜这些明星公司，都曾接受过地产创投的跨界投资。

如今地产行业高光不再，盈利空间受限，部分城市项目利润率甚至低至1%，堪比制造业。在此背景下，房企不得不寻思，如何在逆势中找寻主业外的新机？而其中一个答案，便是将多元化路径之一瞄准了创投业务。

房企多元化的新筹码

今年2月，快手正式在港交所挂牌上市，开盘报价338港元/股，较发行价115港元/股上涨193%，对应市值1.39万亿港元，“短视频第一股”的高光时刻无疑让背后资本赚得盆满钵满。

而快手也是碧桂园创投2021年的第一个IPO项目。成立2年半时间，碧桂园创投已累计投出近60个项目，投资金额超过百亿，这相当于2020年碧桂园归母净利润的1/3左右。根据碧桂园创投管理合伙人代永波的介绍，其中18家公司已成为估值或市值超过10亿美金的“独角兽”，此外贝壳找房、快手、和铂医药等5家企业已顺利IPO。

实际上，除了碧桂园创投，近几年来，不少龙头房企也都纷纷搭建起投资平台主体，比较突出的包括保利资本、远洋资本、越秀产业基金等，累计投资均在 20 例以上。

（已开展创投业务的部分房企 制图：新浪财经）

房企跻身产业资本的现象背后，无疑与地产增量市场触顶密切相关。自2018年开始，房地产行业增速放缓，房企营收和利润规模增长出现拐点。同时，在拿地、融资等成本持续承压之下，房企地产开发主业的利润率水平也面临下行压力。

因此在做强主业之余，越来越多房企纷纷把触角延伸到地产以外的多元化领域，以寻求新的增长曲线。而除了商业、物管、文旅等相对传统的发展方向外，资金门槛低、高成长、高收益的创投业务则成为了龙头房企多元化的筹码之一。

克而瑞科创分析师王娟则认为，创投是接触人才、技术及上游核心资源很好的渠道，可以助力房企更好地实现全链路资源整合，关注底层核心技术，打造赋能型投资、链接型投资新模式。此外，用资本链接市场上的创新技术，也可以赋能地产这个传统行业，推动其创新发展、转型升级。

地产创投“不务正业”？

根据观察，目前地产创投一般分为两种投资模式。一种是在房企内部下设独立投资子公司或者投资部门，资金来源主要来自于母公司房企的自有资金。

另一种则是在设立投资主体后，进一步成立有限合伙制的私募股权投资基金，房企创投主体通过担任普通合伙人（GP），以参投的基金为实际载体，直接参与基金的运营，负责基金的“募投管退”全过程管理。

这种模式下，资金来源除了有母公司房企的自有资金，还有来自于非定向公开募集的第三方。保利资本、华润资本、远洋资本、金地创投基金等均采用了这种模式。

值得注意的是，地产产业链上下游项目并不是地产创投的唯一目标。在投资的方向上，地产创投涉猎甚广，非地产投资项目数量众多，甚至可能给外界一种“不务正业”的错觉。

地产创投投的主要类别之一，聚集在互联网或高新科技领域的企业。其中，高新科技行业主要涉及软硬件开发、新型材料、人工智能、航空航天、新能源汽车等研究发展方向。互联网行业则包含大数据、人工智能、物联网、云计算等企业服务相关领域。除此之外，供应链物流、金融服务、医疗健康、教育产业、文娱传媒行业的企业，也是近年规模房企创投的一些常见方向。

（地产创投部分投资项目 资料来源：天眼查 整理：新浪财经）

不过，与高瓴、IDG等独立风投机构相比，背靠大型产业集团，产业资本会有不一样的基因。独立风投业务上会更追求投资回报率以满足投资人需求；产业资本除了财务回报，一般也需兼顾集团整体战略以及匹配集团整体资金布局。

代永波以碧桂园创投举例称，碧桂园创投的投资分为战略型投资与财务型投资。“战略型投资更考虑与集团的战略协同，对财务数据的要求不会特别严格；财务型投资则和市场化机构投资的判断标准趋同，在一定的投资总额内进行综合投资分析和价值判断，不强求赛道与集团主业的相关性。”代永波说。

投资涉及人工智能、芯片研发、生物科技等领域的金地创投基金则表示，与传统的产业投资基金不同，金地集团(600383,股吧)的产业投资并不只是为了获得简单的股权投资回报，而是希望通过产业投资，培育“独角兽”企业，形成高科技产业集群，以呼应城市产业升级的需要，最终形成“投资、孵化、产业”一体化的金地高科技产业生态圈。

在克而瑞科创分析师史玲玉看来，被投企业在创业初期需要更多产品核心技术的应用以及产业场景的落地，而地产创投不仅可以做资本投入，而且还能为投资企业拓展场景，实现1+1大于2。

产业资本的危与机

据克而瑞不完全的统计数据，自2014年以来，百强房企总体参与创投项目逾200例，且自2016年以来创投项目个数呈逐年提升的态势。从数据来看，截至今年2月，已有超半数的TOP30房企有参与创投。

（2010-2020年TOP50房企投资总金额以及次数变化图 来源：克而瑞科创）

在代永波看来，如果地产创投的目标是希望做成国内一流的产业资本，那么则需要追求机构的规模和影响力。

他指出，影响力一方面体现在能够为集团的未来做一些探索，也能为集团贡献一定体量的业绩。另一方面是赛道内产业影响力，通过找到可持续的投资赛道，从而持续推动整个赛道的发展。此外，在规模和出手次数上要有存在感，每年需要有一定的投资量，从而成为国内资本市场和投资圈一个受尊敬的积极参与者。

但显然，要实现这个目标并非易事。史玲玉提到，其中一个难点则在于地产创投在产业链中如何进行战略布局。

“从产业生态看，地产有住宅、写字楼、商业、产业园区等不同业态，从产业链环节看，涉及开发、销售、运营、管理等环节，难以有一以贯之的模式可以直接复制。地产创投在布局是，需要考虑到上下游的发展现状，面对分散在各个环节的优质项目如何去选择以及后续的协同效应。”史玲玉说。

而针对高新科技、互联网行业等非地产领域的投资，目前也可能会因更多政策层面和资本市场环境的变化使得地产创投的财务投资收益大打折扣。

以坐拥融创、万科、碧桂园创投等豪华股东阵容的贝壳为例，上周以来连续几个交易日股价下挫，并已触及上市以来的最低纪录。而年初至今，贝壳股价跌幅更是超过了60%，目前市值仅约283亿美元。

贝壳股价暴跌的一个大背景，是7月23日住建部等8部门下发了一则通知，明确要因城施策，重点整治房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务四方面的问题，力争用3年左右时间，实现房地产市场秩序明显好转。

市场观点认为，贝壳作为国内房产流通领域的龙头公司，受到政策监管的影响较为明显，因此可能引发了资金恐慌性抛售。

无独有偶，同样接受过地产创投投资的快手，股价也在近期跌破了IPO发行价115港元/股，上市不到半年时间，股价较最高点417.8港元/股已下跌70%左右，总市值也较最高点时蒸发超过万亿。

根据媒体报道，摩根士丹利7月23日发出了一份关于削减快手目标价的研报，其中显示将快手目标价下调至120港元，而这已经是7月以来摩根士丹利第二次下调快手的目标价。

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