深圳二季度写字楼租金继续探底,下半年百万平新增供应或拉升空置率

深圳市宝安区的写字楼。  

近日，机构数据显示，二季度，深圳市甲级写字楼净吸纳量为16.4万平方米，由于二季度只有一个新项目入市，深圳甲级写字楼空置率下降1.6个百分点至26.4%。不过，下半年，深圳将有近100万平方米的新项目入市，深圳甲级写字楼的空置率或将再次上升。

深圳写字楼供过于求已经是一个不争的事实。有专家表示，要解决深圳甲级写字楼供过于求的问题，最重要的还是发展产业，产业发展能够带动更多的公司入驻深圳，这样能够增加市场对甲级写字楼的需求，降低空置率。

下半年空置率或将上升

第一太平戴维斯数据显示，经过连续两个季度的需求释放，二季度，深圳甲级写字楼的需求增速逐渐恢复常态，净吸纳量为16.4万平方米，与近五年的季均值持平。分行业看，TMT与金融仍是支撑需求增长的中坚力量，同时专业服务与房地产行业亦表现活跃。

另一方面，得益于新增供应速度放缓，二季度，深圳全市仅一个项目竣工入市。因此，二季度深圳全市空置率下降1.6个百分点至26.4%，回归至疫情发生初期的水平，供过于求的状况有所缓解。具体来看，核心商务区和新兴商务区平均空置率分别环比下降1.5和2.2个百分点。

值得注意的是，二季度，深圳全市的租金指数继续探底，截至二季度末，深圳全市的平均租金水平为183.6元/平方米/月，环比微跌0.2%，同比下跌2.4%。第一太平戴维斯华南区市场研究部负责人谢靖宇表示，季内，业主沿用此前以价换量的策略，优质的租户享有相对灵活的议价空间，大多数业主倾向于稍微降低租金找到更加稳定的租户。

尽管二季度深圳甲级写字楼空置率呈现下降，但未来将再次上升。第一太平戴维斯预计，2021年三季度，深圳预计有四个新项目竣工入市，合计租赁面积40.2万平方米。下半年，深圳将迎来近百万平方米的新增供应。年末，深圳的甲级写字楼规模将同比增加16.9%，供过于求的问题将被激化，市场去化压力犹存，全市空置率或将重新进入上升通道。

第一太平戴维斯相关分析指出，随着市场竞争加剧，多数业主将不得不继续在租金方面进行让步，全市租金将维持下降趋势。不过楼宇品质高、地理位置优越的部分项目租金下降幅度会比较小。

“商改住”对写字楼去化影响较小

深圳甲级写字楼供过于求，空置率较高已经是市场公认的事实。数据显示，二季度末，深圳的甲级写字楼存量为874.7万平方米，未来五年，深圳大概有500万平方米的甲级写字楼入市。有业内人士表示，目前，深圳的甲级写字楼空置率是四个一线城市中最高的城市。

与此形成反差的是，深圳的住宅却严重供不应求。因此，有声音表示，是否可以将原本规划为商业用途的部分改变为住宅用途。

近期，深圳发布了《关于进一步加大居住用地供应的若干措施》（征求意见稿）（下称《征求意见稿》），其中鼓励将商业用途的土地或者建筑转变为居住用途。那么，这是否意味着未来深圳甲级写字楼的供应将减少，供过于求的问题能够得到缓解呢？

谢靖宇表示，上述《征求意见稿》对甲级写字楼的去化影响较小。因为目前可以预料的甲级写字楼供应量已经是在施工的状态，财务状况上不可逆，深圳甲级写字楼的新增供应量也是不可逆的。因此，未来五年，上述政策对深圳甲级写字楼的供应量没有太大影响。

那么，当前，深圳要如何解决甲级写字楼空置率较高的问题呢？谢靖宇表示，最重要的还是发展产业，产业发展能够带动更多的公司入驻深圳，以此增加对甲级写字楼的需求，解决深圳甲级写字楼空置率较高的问题。

连升五个季度后首次下降

零售物业方面，第一太平戴维斯数据显示，深圳消费市场正持续恢复，2021年1-5月，深圳全市社会消费品零售总额为3704.4亿元，同比增长28.6%。从消费类型看，商品零售额同比增长26.5%，餐饮收入同比增长43.5%。

数据显示，二季度，深圳全市的零售物业净吸纳量为2.6万平方米，如果说与去年同期的负值相比，深圳二季度商业零售物业的净吸纳量成绩可观，但是与2019年同期水平比起来，仍存差距。

第一太平戴维斯相关数据显示，二季度，深圳核心商圈的零售物业需求增长显著，而新兴商圈的需求则呈疲软状态。分业态看，餐饮类继续主导租赁需求，有数个茶饮及咖啡品牌多点扩张，美妆类及配饰类依旧展现积极需求。此外，中高端品牌继续布局深圳，例如，香奈儿深圳首家精品店已进驻深圳湾万象城。

二季度，由于深圳全市没有新增的商业零售物业入市。因此，深圳全市零售物业的平均空置率在连续五个季度录得环比上升后，首次出现环比微降，降低0.5个百分点，至9.3%。其中，核心商圈平均空置率环比下降1.3个百分点，至11.8%。

数据显示，二季度，多数业主对于市场预期持充足信心，已顺利开展品牌组合调整的项目小幅上调租金。深圳全市零售物业的租金指数环比上升0.2%，同比上升1.1%。截至季末，全市平均首层租金录得655.2元/月/平。

三季度，深圳全市将迎来两个零售项目开业，分别位于龙华区和龙岗区，总面积为50.5万平方米。第一太平戴维斯表示，尽管新增项目的单体体量较大，但是鉴于项目运营商具备成熟运营经验及丰富的品牌资源，预计新项目将以较高入驻率开业，届时全市零售物业的空置率将维持稳定。

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