确定计算公式、明确三级明细 北京物业服务成本计价不再难

7月27日，北京市物业管理行业协会对外发布《北京市住宅小区物业服务成本计价规则（试行）》（以下简称《计价规则》）。《计价规则》按照《北京市物业管理条例》明确的不同物业服务人及选择的不同物业服务方式，分别进行了明晰，不仅确定了物业服务成本的计算公式，并将物业服务成本构成费用细分为三级科目。借助“一个公式、三级科目”，北京市住宅小区物业服务成本计价“由难趋易”。

在业内人士看来，《计价规则》的发布，在引导居民关注、参与物业服务工作的同时，将有效促进物业服务费定价、收缴的规范化和公开化，推动物业服务相关主体主动履责，对持续贯彻实施《北京市物业管理条例》具有积极意义。据悉，计价规则将于10月1日起施行。

物业服务成本怎么算

一个公式可搞定

包括业主共同决定委托的物业服务企业、专业单位和其他管理人，被业内统一概括为“物业服务人”。长期以来，物业服务主体在进行费用协商时，经常会混淆物业服务费和物业服务成本等概念，这也使得物业服务费定价、收缴的规范化和公开化受到了一定影响。

从北京市物业管理行业协会此次发布的《计价规则》来看，该规则按照《北京市物业管理条例》明确的不同物业服务人及选择的不同物业服务方式，分别进行了明晰，确定了物业服务成本计算公式：物业服务成本价格=年度物业服务成本总额/专有部分面积总和/月数。

此外，《计价规则》还就公式中涉及的物业服务成本、年度物业服务成本总额、专有部分面积、月数等名词通过简明易懂的语言逐一进行了解释，其中，重点对物业服务成本的构成进行了详细定义。

根据《计价规则》，物业服务成本包括物业服务人为该项目进行物业服务实际支出的直接人工费、直接材料费和间接费用等。物业服务成本计价，应综合考虑社会价格指数、社会平均工资、社会保险缴纳比例、材料采购价格以及水、电、气、热等能耗价格的变化。

对于小区业主选择不同物业服务人的情形，《计价规则》也就物业服务费价格制定的原则进行了明确。

具体来看，对于“业主共同决定聘请物业服务企业的”，物业服务费可采取包干制或酬金制形式计价。其中物业服务成本计算及科目设置应参照本规则执行；采用包干制形式的管理费、利润比例或酬金制形式的酬金比例由合同双方约定。

对于“业主共同决定自行管理的”，物业服务费一般按照“以支定收”原则，支出项目依据北京市住房和城乡建设委员会发布的《北京市住宅小区物业服务项目清单》及本规则的成本计算及科目设置相关内容，进行相应财务支出。

对于“业主共同决定委托专业单位管理的”，可按委托服务项目支付服务费，其中专业服务成本计算及科目设置应参照本规则相应专业项目执行，各专业单位的管理费、利润比例由合同双方约定。

物业成本明细怎么看

三级科目帮助理解

值得一提的是，为了帮助业主详细了解成本明细，《计价规则》还确立了三级科目，即：明确物业服务成本构成费用细分为三级科目。

具体来看，一级科目为十项基本费用；二级科目在一级科目基础上进行细分，包含人工、专项服务、安全生产管理、能源消耗、物料消耗、办公费用等项，并就人工费用的依据进行了明确约定；三级科目为各项物业服务成本明细，在二级科目基础上除人工费用外，其他科目依据《北京市住宅小区物业服务项目清单》及财务管理相关规定，对支出科目进行细分。

据《计价规则》，具体项目的物业服务成本费用按服务双方约定执行的物业服务标准计算，参照第三级科目计算物业服务成本总额，确保服务合同、标准、内容清单和费用间“真发生、对得上，算得清”。

同时，《计价规则》还对物业服务成本计价其他可能存在的情况进行了补充说明。比如：不同服务标准、服务内容的物业可按此公式单独计算单位物业服务成本；在物业服务期内，物业服务各项成本将随本市相关成本规定调整而适时调整。

规范物业服务市场规则

利好行业环境优化

谈及《计价规则》发布的意义，北京市住建委相关负责人表示，《计价规则》的发布，严格落实了条例规定，推动物业管理相关主体遵守权责一致、质价相符、公平公开的物业服务市场规则，维护享受物业服务并依法付费的市场秩序，优化市场环境。

诸葛找房数据研究中心分析师陈霄向北京商报记者表示，计价规则详细列举物业服务成本费用涵盖内容，将物业收取费用明细透明化，并明确各项能耗费用计算单价以最新政府定价为标准，一方面进一步规范物业服务体系，避免行业物业费用差异较大引起的部分市场乱象，另一方面合理的物业费用降低业主经济压力，同时减少业主与物业纠纷的发生；其次，专业性较强的服务内容由专业公司承接，有效避免物业公司对小区项目承包的垄断行为，并提升了项目执行的专业性和业主的满意度。

“计价规则对物业收费的项目、标准、及用途都有明确的要求，随着规则的落地，一方面物业费用的收取将趋于合理化，有效减少业主对物业费用收取不合理的质疑声音，物业服务体系进一步完善，另外为能够长久生存，物业企业也将不断提高服务水平，改进服务质量。”陈霄如是说道。

北京商报记者 卢扬 荣蕾

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