车企开始“退房”了

  继三年前转让东风汽车房地产有限公司（简称“东风汽车房地产”）80%股权之后，眼下，东风汽车将剩余的20%股权也转让予招商蛇口。至此，东风汽车彻底退出了房地产。

  虽然，东风汽车的“退房”心意已决，但近年来仍有不少车企扎堆进军房地产，例如奇瑞地产、长城实业、爱情地产、恒通房地产等车企系的地产公司不断出现。

  另一边，恒大，宝能、华夏幸福、碧桂园、绿地、万科、富力、雅居乐等数十家房企也在涌入汽车产业。

  车企卖房，房企造车，当下中国商业世界正演绎着魔幻一幕。“外行”玩家扎进新赛道，是房企造车快，还是车企交房快?

  东风汽车“退房”

  此次东风汽车房地产转股完成后，它正式成为招商蛇口100%持股的子公司。

  其中，东风汽车房地产80%股权成交价8.72亿元，而据去年上海产权交易披露，东风房地产剩下的20%股权，交易底价1.98亿元。两次股权转让，东风汽车至少回收了10.7亿元现金。

  乐居财经获悉，2018年的股权交易时，东风汽车房地产包含了武汉及十堰的10余个项目，总体量超过82万平方米。粗略折算，彼时招商蛇口拿地成本仅1036.85元/平方米。

  对于这笔交易，招商蛇口曾称，交易标的的项目主要坐落于武汉市和十堰市，符合公司对于城市的选择战略，有利于公司进一步提升在华中区域的市场份额，为公司补充优质的项目资源。

  事实上，东风汽车董事长竺延风想甩掉东风房地产这个“包袱”很久了。

  公开资料显示，东风汽车房地产是于2000年在原东风汽车公司生活服务部的基础上改制而成，由东风汽车和东风汽车车轮共同出资成立。但在东风房地产被挂牌转让80%股权前夕，东风汽车车轮退出了东风房地产股东序列，东风汽车房地产由东风汽车全资控股。

  早期，老牌国企普遍有“将企业办成社会”的经营理念，解决员工住房安置问题。

  东风汽车房地产就是这一背景下的产物。一直以来，东风房地产作为东风汽车的后勤部门而存在，承担东风汽车公司的住房建设、小区管理及环境绿化等工作。

  2010年，国资委将东风汽车集团列入78家央企“退房令”名单中，要求主营业务非房地产业务的央企退出房地产市场，但执行效果不尽如人意。2018年，在“房住不炒”的大背景下，国家再度重申央企“退房令”，要求不在保留名单内的企业必须有实质性推进，并拟定了明确的时间表。

  各央企加快了“退房”速度，如国家电网已完成股权划拨；中国航空集团也宣布全面退出房地产项目；中国建筑第八工程局挂牌转让旗下六家房地产子公司的全部股权；中国五矿剥离地产业务至上市平台等。

  在“退房令”压力下，东风汽车退出房地产业务被提上日程。与此同时，招商蛇口正欲重点进军十堰和武汉。

  在这背景下，东风汽车与招商蛇口的合作就成为顺理成章的事。一个甩掉“包袱”，一个低成本纳储，可谓双赢。

  车企“偏航”

  虽然东风汽车彻底退出了房地产，但近年来仍有一批接一批的车企进军地产。

  在众多进军房地产的车企中，长城汽车是最有野心的。“未来五年的销售目标是要达到千亿。”长城实业负责人曾公开表示。

  长城汽车董事长魏建军进军房地产，主要依靠两个房地产运营平台——保定市长城实业有限公司（简称“保定长城实业”）、 保定市爱情地产集团有限公司（简称“爱情地产”）。

  这两家公司均独立于长城汽车，由保定市长城控股集团有限公司（简称“保定长城控股”）持股100%，最终受益人均为魏建军，持股比例占99%。

  其中，爱情地产是由保定市博创房地产开发有限公司更名而来，早前“博创”的地产开发，大多是长城集团及其旗下企业的配套的员工公寓等。魏建军正式进入房地产后，保定长城实业成立，博创更名为爱情地产。

  为冲刺千亿目标，最近几年长城控股开始疯狂拿地、疯狂挖人。

  据不完全统计，2018年和2019年长城实业在其大本营保定拿地约66.31万㎡，拿地金额共计约14.39亿元。到2020年，保定长城控股拿地金额近50亿元。2021年至今，保定长城控股旗下的爱情地产分别以18.45亿元、13.3亿元、14.69亿、3.17亿元在苏州、广州、成都、长沙拿地，合计49.61亿元。

  与魏建军一样热衷“造房”的，还有奇瑞控股旗下的奇瑞房地产、华泰汽车旗下的恒通房地产、风神汽车的风神汽车房地产等。

  此外，开发“汽车小镇”也是车企另一种探索房地产的方式，如北汽集团的“北汽集团汽车小镇”、广汽集团的“智联汽车小镇”、一汽集团的“红旗小镇“等。

  以2020年6月入市的广州智联·汽车小镇为例，它是由广汽集团、珠江实业、越秀以及保利发展四大国企联合打造。项目由智联花园及智睿花园合共37栋组成，除了定向出售房源，还有面向市场销售的房源。

  业内人士表示，汽车企业进入地产领域，或是为解决自身在生产和办公方面的物业配套问题。例如，造车新势力小鹏汽车在2019年5月注册成立肇庆鲲鹏房地产开发有限公司，持股73.84%，这家公司是为其肇庆工厂的日常运营做准备而成立的。

  此外，也有车企或是为了吸取地产开发的利润冲抵车企投资，补充公司流动资金，提高整体收益。最鲜活的例子，莫过于海马汽车。

  2019年，海马汽车被深圳证券交易所实行退市风险警示处理，股票名称由“海马汽车”变更为“*ST海马”。这一年，海马汽车出售401套房产和部分房地产物业、剥离汽车研发业务，在当年扭亏为盈，终结了连续数年的亏损状态。

  2020年，海马继续出售145套房产，6月顺利“摘星”，今年自5月27日起，其名称变回“海马汽车”，又成功“脱帽”。

  海马汽车之所以有房可卖，得益于所在地政府此前的支持。从2016年开始，海马汽车逐渐将发展重心由海口转移至郑州，在此过程中，它获得土地用于工厂及配套资源的开发。

  但房地产并不是万能钥匙，车企进军房地产“折戟”无数，却难有成功的案例。

  2003年于浙江成立的众泰汽车，也是造车主业“偏航”。除了汽车业务之外，众泰集团在浙江金华永康市还参与多个房地产项目，其中总投资65.5亿元的众泰小镇，曾被永康市列为重点打造的新型生态小镇项目，如今也因资金链断裂而烂尾，原本的售楼中心已被设置为债权申报处。

  2020年以来众泰汽车的整车业务处于停滞状态，最新公告显示，它自身也正面临退市风险。

  7月21日，阳光城（000671.SH）通过收购，获得了众泰小镇项目，包括六宗土地及一个已开发地块。

  据了解，六宗地块总面积35.24万平方米，计容建面85.65万平方米；已开发地块的约300套商品房住宅已经全部销售完毕，正式协议签署后，阳光城浙江置业将承接该地块的代建义务。

  众泰汽车走到如今这一步，外界将矛头指向了公司的“不务正业”，特别是其在房地产上的盲目投资所带来的资金问题。除了在永康有多宗地块，众泰汽在内蒙古、湖北黄石也都有圈地，将大量的资金投入地产行业，也导致对汽车主业的投入后劲不足。

  无独有偶，力帆集团为建设自用房地产，建立力帆置业，并开始自己建造住宅项目，业务也逐渐涉及到房地产开发、休闲度假等领域。

  但一方面因自身开发运营有问题，另一方面也受到力帆汽车业务的拖累，力帆置业在房地产领域的拓展迟缓，并在多年以后走上了“卖房自救”的路。此外，奇瑞汽车也在产权交易所挂牌转让芜湖奇瑞BoBo城等103套住宅房产。

  实际上，车企搞副业也是不得已而为之。目前我国制造业大环境并不理想，盈利状况比较低，汽车工业正经历市场低谷期。车企们利用手头资金投向房地产，扩大盈利面，到头来还是在为造车赚取资金。

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