收紧！房地产信托谋出路

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　　融资类和“名股实债”的房地产信托业务受到严格的监管，在这种情况下，房地产信托产品的新增规模大幅下滑。

　　记者近日从用益金融信托研究院获悉，集合信托发行、成立市场热度下滑。

　　不过，从数量上看，标品信托的产品发行数量占比维持相对稳定。其中，混合型投资产品的规模发行增长较为明显。

　　另一方面，也可以看到，传统业务的非标转标正在逐步推进，在贷款类产品数量减少的同时，股权投资成为信托公司开展房地产业务的重要手段。

　　以股权类地产信托为例，风控抓手都包括哪些方面？现阶段，投资者对这类产品的接受程度如何？

　　发行成立热度下降

　　相关数据显示，近期共有298款集合信托产品成立，环比减少22.19%；成立规模156.31亿元，环比减少40.72%。

　　具体来看，投向金融领域的集合信托成立规模反弹回升，为94.41亿元，环比增加54.77%。相比之下，房地产类信托产品的成立规模18.85亿元，环比减少73.78%；基础产业类信托产品的成立规模15.06亿元，环比减少51.88%；工商企业类信托产品的成立规模28.00亿元，环比减少72.17%。

　　此外，记者注意到，近期集合信托的发行规模亦有较为明显的下滑。具体来看，共有34家信托公司发行集合信托产品296款，环比减少9.76%；发行规模357.96亿元，环比减少13.94%。

　　用益金融信托研究院据公开信息不完全统计，近期标品信托发行108款，环比减少20.05%；发行规模132.33亿元，环比增加2.95%。

　　其中，债券投资类产品75款，环比减少7.49%，发行规模77.35亿元，环比增加6.56%；股票投资类产品13款，环比减少50.00%，发行规模17.97亿元，环比减少50.24%。

　　用益信托研究员喻智告诉记者，从数量上看，近期标品信托的产品发行数量占比维持相对稳定。其中，混合型投资产品的规模发行增长较为明显。

　　记者了解到，进入2021年以来，信托行业的转型加速，标品信托在集合信托产品市场的平均数量占比在四成以上，但随着证券市场波动，发行数量占比也有较大的波动。

　　“一方面业务转型压力下，标品信托地位突出，另一方面市场波动对信托公司的产品投放及资金募集也有较为明显的影响。”喻智进一步分析称。

　　平均预期收益率维持下滑

　　相关数据显示，近期成立的非标类集合信托产品平均预期年化收益率为6.81%，环比增加0.06个百分点；周平均期限为1.73年，环比减少0.54年。

　　用益金融信托研究院分析认为，集合信托产品的平均预期收益继续保持下行的趋势，产品期限保持在2年上下波动。

　　具体来看，各期限集合信托产品的平均预期收益率的走势维持下滑趋势，并出现加速下滑的迹象。

　　“目前看来，1-2年期产品的平均收益继续领跑，非标类信托产品的平均预期年化收益保持在7%以上。”喻智表示。

　　除金融投向外，其他各投向领域的集合信托产品平均预期收益有所回升。

　　其中，工商企业类产品的平均收益上行明显。“但工商企业产品发行成立数量相对较少，存在较大的偶然性；基础产业类产品的平均收益表现更为稳健。”喻智表示。

　　“房地产类产品的收益略有上升，受市场环境和监管的影响，一方面不同房企之间的融资表现分化，另一方面产品融资类额度有限，叠加业务转型的因素，展现出更大的波动性。”喻智进一步指出。

　　地产业务模式变化

　　有信托行业人士告诉《国际金融报》记者，对房地产信托的收紧，也可以说是防止相关市场风险向金融机构蔓延，重点关注的业务是地产项目的前融和拿地问题，着力解决房地产企业的高杠杆问题。

　　该人士补充称，因此可以看到，融资类和“名股实债”的房地产信托业务受到严格的监管，在这种情况下，房地产信托产品的新增规模大幅下滑。

　　事实上，对于地产业务，也有信托公司在转变、创新业务模式，比如通过股权投资类产品与房企共担风险，同时通过资产证券化业务布局存量房地产项目的资产盘活。

　　记者注意到，从近期成立的股权投资类房地产信托来看，同时存在土地抵押和股权质押这类强增信措施的有9款。

　　有观点认为，这样的风控强度与传统非标融资类产品相比有增无减，此外，业绩对赌以及股权回购也成为常见的风控手段。

　　金乐函数信托分析师廖鹤凯在接受《国际金融报》记者采访时表示，股权类地产信托的风控抓手和非标融资类业务有很大不同，不论是之前的假股真债还是真股权投资，一般同等交易对手情况下的风险系数都会比非标融资类高。

　　另有不愿具名的行业观察人士告诉记者，相比过往的非标融资业务，股权类地产信托在风控能力方面无疑对信托公司提出了更高的要求。

　　“投资者在购买股权类地产信托产品的时候，需要更多地关注所投项目本身的区域情况、项目性质、未来预期情况、交易对手情况、项目现金流预测、项目当下和后续的贷款情况。”廖鹤凯告诉记者，在房地产被政策持续收紧的预期下，目前股权类地产信托的接受程度对比之前也有萎缩的趋势。

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