再见了,公摊面积!再见了,毛坯房!

先来吐槽一下中国的媒体，果然都是一帮吃货，2月18日公示的文件，直到5天后的23日才被人发现，才知道有“2.4.6 住宅建筑应以套内使用面积进行交易。”这么一条，于是各个媒体才赶紧醒过来转载的转载、解读的解读、重磅的重磅、突发的突发。

针对本条，住建部是这样强化解释的：

本条是居民关注的焦点问题，关系到每个住宅用户的切身利益。目前，我国住宅建筑主要以建筑面积进行交易，这样会出现同一项目的建筑面积相同而套内使用面积不同的问题，以此加剧“公摊面积伤民”的矛盾。

当然，还有重要的一条就是“2.3.2 城镇新建住宅建筑应全装修交付”。再次强调要告别毛坯房。

针对本条，住建部是这样强化解释：

城镇新建住宅全装修交付，即所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，给水排水、供暖、通风和空调、燃气、照明供电等系统基本安装到位，厨房和卫生间的基本设备全部安装完毕，达到基本使用标准。

同时，住宅交付时应当具备接通水、电、燃气、暖气等条件，配套设施具备交付使用条件，安全防护设施验收合格。

不得不说，这说的是大实话。

也是中国房地产史上重要的一个进步，要国际接轨的重要一步，是改进当前问题的科学一步。

1

中国特色之下的中外差距

来说正文，我以前说过，中国房地产和国际上的通行规则之间，有以下重要差距。

1、全球只有中国是按建筑面积计价，其它所有国家都是按套内用户实际所得面积计价。

2、虽然全球都预售，但中国是预售时就支付首付给开发商，然后在交房之前开始还贷款付月供，当开发商跑路、烂尾、交房劣质时，购房者并无退路。

3、而国外的预售更为科学，非发达国家交首付给开发商，交房时才办贷款，美加澳新等发达国家均为交首付给律师信托，交房时才开始办贷款，开发商跑路或项目烂尾时钱可退回，还有利息。

4、中国的购房者在出售房子时，必须要把贷款结清才可以出售，国外是不需要的，可以连同贷款合同一起出售。

5、国外几乎全都是成品房交付，包括泰国、越南、菲律宾、马来西亚，只有中国还有大量毛坯房在交付，给用户带来极大不便，给社会带来极大浪费。

归纳起来，主要有三大差距。

1、让购房者背锅的预售制。

2、让购房者背锅的建筑面积计价。

3、二手房交易先结清贷款。

去年的时候，住建部在广东调研，商讨取消预售制的方案，但在我看来，单纯取消预售并不科学，需要同步解决开发商融资渠道才可以取消预售，要不成本的问题还是一样转嫁到购房者一端。

可能是政府也认为不太合适，这个事情至今没有进展。

2

使用实际面积计价是迈出了重要一步

而，抛弃建筑面积，使用实际套内面积计价，则是各方都得利的好方式，政府、开发商、购房者都减少了理解成本，减少了扯皮因素。

这是一个非常科学、也很容易理解并执行的一件事，为什么几十年来却一直没有出台？

其实，不难理解的，这就是中国特色。

比如计划生育政策，早该取消了，却一直存在（直到三年前才开始被关注并取消），人口都开始萎缩了我们还在计划生育。

比如华侨生政策，也早该取消了，现在还在执行，为什么拿个国外绿卡考清华北大就可以比国内考生低很多分呢？以前是为了招揽海归回来，现在呢？

当然，这个当年抄袭香港的预售制、建筑面积制，也早该与时俱进修正或取消了。

香港虽然在以前也实行建筑面积制，但当时也会同步公示公摊面积、实际面积，后来意识到不科学，在2013年彻底取消了公摊面积，一律采用了实际面积。

而我们，却一直在购房合同100平，实际住进去70平的路上，一股劲走到了现在，中间撞几次南墙也不改。

为什么不改？认识不到不科学吗？

如同计划生育一样，这就是中国特色。

3

有何影响

各个媒体在解读的时候，也用了“大变局”“变相涨价”等样的字眼。

我想说，变局你妹，涨价你妹。

房子还是那个房子，总价还是那个总价，变局啥了？涨啥了？

无非就是减小了很多的理解成本和沟通成本，以后不用再考虑“得房率”这个概念了，以后不用再考虑洋房得房率85%、小高层80%、高层75%、超高层65%这样的问题了。

你可以弄游泳池、NB的大堂、宽敞的过道、更多的电梯，但我不用担心这些会挤占我的面积而使我的使用面积变小，我只需关注我的面积和单价即可。

这样多科学，开发商搞开发商的配套和公共空间，购房者思考自己的面积和价格。

有人会担心说以前买的房子以后卖的话会吃亏，吃什么亏？

开发商和购房者都不是傻子，谁不知道杂回事？算一下账即可。

无非一个计价方式的数字变化，不会对实质性的房价、交易、成本产生任何影响。

更谈不上什么变局、突发的。

4

还有更多值得关注的

仔细再研读这个《住宅项目规范》， 2.88万字，其实还有很多内容值得去解读，不单单只是一个使用套内实际面积计价的解读而已。

延伸着说一下其它比较重要的内容。

2.3.2 城镇新建住宅建筑应全装修交付，并应符合下列规定：

1 户内和公共部位所有功能空间的固定面和管线应全部铺装或粉刷完成；给排水、燃气、照明、供电等系统及厨卫基本设施应安装到位；

2 供水、供电、燃气、道路、绿地、停车位、垃圾及污水处理等规划配套设施应具备使用条件；

3 消防设施应完好，消防通道应畅通。

全装修交付，这也是向国际接轨的科学一步，毛坯交付太扯了，如果能配合上预售制度的改革，装修太差交不了房来制约开发商，就更完美了，现在的装修交房即维权也实在太扯了。

成都、杭州、武汉今年的交房既维权，大多就是出在了装修上。

住宅建筑设计工作年限应符合表2.2.1的规定。

所以，大家也不要再纠结70年产权了，在建筑规范里面，结构安全的要求只有50年，而外保温的要求只有25年，管线工程的要求只有15年。

所以，从安全性来说，别墅优于洋房，洋房优于高层，高层优于超高层。

越高的建筑，在长周期里，越扯淡。

慎重。

7.1.4 住宅厨房和卫生间的排水立管应分别设置。

7.1.5 排水管道不应穿越卧室。

7.1.6 洗衣机废水不应排入雨水排水系统。

7.1.7 住宅地下室、半地下室中卫生器具和地漏的排水管，不应与上部排水管连接。

这就略微专业了，但很有用，可以在验房时重点检查，以防建筑单位犯低级错误。

7.3.3 使用燃气的住宅厨房应符合下列规定：

1 厨房与卧室、卫生间等应有隔墙；

2 厨房应有能自然通风的条件；

3 应有满足燃气灶具安装、操作、检修和安全使用要求的位置和空间；

4 放置燃气灶具的灶台应采用不燃烧材料或难燃材料，当采用难燃材料时，应采取防火隔热措施。

厨房必须是一个独立有墙的空间，一房小开房没有墙的就不能使用燃气了，用啥作饭？用电呗。

四层及四层以上住宅建筑，或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过9m的新建住宅建筑应设电梯，且应在设有户门和公共走廊的每层设站。每个设置电梯的居住单元应至少设有1台可容纳担架的电梯

十二层及十二层以上的住宅建筑，每个居住单元设置电梯不应少于2台，其中设置可容纳担架的电梯不应少于1台

4层以上必须安装电梯，而且一个单元有一台须是可容纳担架的大电梯。

12层及以上，每个单元至少需要2台电梯，这样，很多10-11层的楼房就只安装一部电梯，算是钻漏子，大家要注意。

5

再接再厉

取消公摊面积，使用套内实际面积计价。

新建住宅要求全装修交付。

这两项，确实是非常正确，非常科学的新政。

也必将让未来的中国楼市更为健康，可喜可贺。

但，革命尚未成功，住建部尚需努力，友情提醒一下，我们还有以下方面需要改进。

1、可以预售，但只有交房收房后才开始办理贷款，但首付是进入一个托管账户，合同有一个落日条款（国外是350天见不到房子就可以无条件退房退首付，还有利息），配套开发商新的融资制度（国外是预售达到50-70%就可以从银行拿到开发贷款），其实就是变相把购房者借给开发商的钱，还是让开发商去银行拿，银行看的是购房者认不认可你，就是10-20%的首付打到托管账户并签合同。

2、二手房出售时，不要再强制结清贷款了，这个事情坑了无数购房者，特别是在2017年，房东高息拆借还了贷款，购房者的贷款迟迟下不来，坑了太多太多的人，过户时直接把贷款也过户了就行了，国外都这么做，我们为什么不行？

加油，住建部！

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