科创园张筱菁：联想生涯20年蜕变，重新出发定义不动产资管丨资管人

  科创园创始人  张筱菁

  “我是谁？我从哪里来？要到哪里去？”这是两千多年前，古希腊伟大的思想家、哲学家柏拉图提出的终极三问，也是最为大众熟知的哲学命题。

  对于每个个体而言，不管出于主动思考抑或是被动求索，这始终是三个绕不过去的人生命题。对于每个企业而言，同样如此。

  在网络上搜索“科创园”或其全称“北京科创园企业管理有限公司”，所能获取的信息较为有限，这家正走入第5个年头的企业，还未在行业内树立足够的品牌影响力——毕竟，品牌建立需要一个长期的过程。但在不动产资管领域，其实科创园已经积累了非常好的口碑。

  这与其前身——联想控股融科智地在行业内的积淀相关，更与科创园创始人、前融科智地北京大区掌门人张筱菁女士的从业背景、行业思考、领导风格及团队的专业能力密切相关。

  此次采访，张筱菁常常感念联想生涯带给自己的历练和成长，在过往职业生涯和操盘经历基础上，她对科创园的定位和未来发展的方向思考得很清楚：定位于不动产资管，以专业成就价值。

  而这就是她对科创园终极三问所做出的回答。

  融科智地，于2001年正式成立，系联想控股股份有限公司投资于房地产行业的全资子公司，专注于物业持有、经营和住宅开发两大业务领域。早在1994年，融科智地的前身——联想工业实业有限公司就在广东惠阳进行联想科技园大亚湾园区的开发建设，为融科后续的发展奠定了坚实基础。此后，公司进入商业地产领域，打造了深圳研发中心、神州数码软件开发中心、融科资讯中心等项目。2003年，公司进入住宅开发领域，形成了北京、天津、武汉、重庆、无锡等十余个城市的全国性战略布局。2016年，因联想控股业务战略调整，融科智地整体被融创中国收购。

  联想20年历练 变身房产“女汉子”

  走进张筱菁的办公室，映入眼帘的是对面墙上挂着的照片——她和联想创始人柳传志的合影。无需多问，在联想的工作经历，对于她职业生涯的意义非同寻常。在那里，她完成了人生的蜕变。

  张筱菁与联想创始人柳传志合影

  看起来，张筱菁总是不按常理出牌。

  她出生书香门第，父亲是核物理学家，母亲是医生，哥哥和姐姐也传承家庭理工传统，哥哥考上清华建筑系，姐姐接过母亲衣钵学了医。只有她，明明是理科生，却在考北大时选了一个当时大部分人闻所未闻的专业——心理学。

  北大毕业后她进了国内心理学研究的最高殿堂——中科院心理所，端上了羡煞旁人的铁饭碗，却在之后亲手打破：辞职、下海，在社会上晃了3年。包括父母在内的亲友都不能理解，她却说：“这段经历让我想明白了，我到底是谁，我想做什么。”

  于是，想明白了的张筱菁于1997年加入联想，直到2017年离开创立科创园，她在联想一干就是20年。

  一开始，她在行政岗，每天干的都是帮同事订机票、安排食宿等杂务，但她从中悟出：把一件最简单最平凡的事情用心做好，也能体现专业价值。2年后，联想开拓房地产业务，性格中求变的她选择加入新业务板块。刚开始什么也不懂，于是不断学习，与团队一起到处看地、找项目、请教同行、沙盘演练，每天早出晚归……就这样，她成为了融科智地的第一批奠基者。

  张筱菁现在还记得，2004年，她第一次独立操盘紫金长安项目。开盘当天，买房的队伍从西翠路排到长安街，918套房子销售一空，当天回款10亿元。成功背后，往往是不足与外人相道的心酸和苦累，在团队一起庆功之后，她在项目售楼处门前独自痛哭。

  2013年，为了支持联想控股上市，她操盘的千章墅项目，承接了当年实现销售收入20亿的艰巨任务，而她毅然签下了军令状。面对高不可及的目标，她带领团队深入研究区域市场、狠挖客户需求，并用超乎寻常的专业精神，从户型推敲、园林设计、石材选择等一角一线的细节中去兑现承诺。当年底，项目销售额23亿元，超额实现了目标。于是，时任联想当家人柳传志来了，和她留下现在还挂在墙上的合影，还留下一句“希望北京公司的旗帜能插上融科的顶峰”的勉励。

  融科千章墅项目图

  操盘风格：用心倾听，大胆开拓，有所不为

  求新求变是张筱菁性格中的一部分，但在敢于打破常规“有所为”的同时，她又能审时度势“有所不为”。被问及为何能做到这样的平衡，她脱口而出：基于对自我的认知吧。而这对于一个企业“求创新、控风险”，以求得长远发展来说尤为关键。

  1999年启动建设的融科资讯中心，是张筱菁操盘过的项目中至为关键的一个，这个项目从策划、开发到后期运营的实操经验，验证和奠定了她和团队的操盘风格，以及对不动产资管的理解，而这个沉淀也成就了科创园团队的专业价值。

  总结起来有如下几点：

  第一，在产品研发环节，深度分析区域发展潜力，瞄准目标客户，用心倾听、真正理解客户需求。

  张筱菁还记得，融科资讯中心启动规划时，她率团队走访了微软、IBM、惠普、英特尔等跨国科技企业。她了解到这些企业的办公环境在任何时候都需要同时具备供热和供冷条件，而当时中关村区域的办公产品几乎无法满足。

  融科资讯中心

  因此项目研发团队决定围绕客户需求的痛点，满足其对于电力及楼板荷载、空调等配置的严苛要求。尽管造价成本比周边项目都高，但A座完工后，英特尔马上从东三环搬了过来，成为融科资讯中心的第一批坚实客户，并一直租赁至今长达20年，期间还不断扩租。日后，AMD、Google也先后进驻。这里国际化的办公环境、产品配置及服务标准，使项目成为了“中关村的名片”，以及知名高科技企业进入北京的首选办公场所。

  第二，在投资回报环节，着眼于长远利益，而不能只顾眼前得失。

  联想早期曾纠结于融科资讯中心整体持有还是部分散售的问题，尤其是看到隔壁项目的热销场面，张筱菁坦言，那真是“虐心”。

  但基于对中国香港、新加坡、欧美等国家成功写字楼案例的研究，团队得出结论：一旦项目散售导致不动产业权不统一，将来很难保证园区品质及良好的运营，当然也就不可能获取好的租金回报，这是有规律可循的。于是团队顶住快速回款的诱惑，即使资金紧张，依然咬牙决定：不卖！并专心聚焦于提升产品硬件水平和物业服务品质。这正是不动产资管的一个法则：着眼于长远利益投资物业，通过运营去提升价值，以获取更高的回报率。

  融科资讯中心LEED铂金级认证授牌仪式

  第三，在招商运营环节，同样不能短视。招商不能只关注出租率，而是要追求租户与项目定位的匹配性，构建良性循环，持续提高项目的品质。

  几年前，P2P一度火爆，当时该领域最火的企业要求入驻融科资讯中心，且愿意支付更高的租金，但是基于行业的分析，团队拒绝了这家企业。此外，在商业配套招商时，团队为了保证写字楼租户质量，不惜降低租金，让商业租户能精准匹配并满足写字楼租户需求，提高写字楼租户的满意度及续约率，从而实现了写字楼租金长期维持在区域内最高水平。这也是张筱菁带领团队秉持的一个经营原则，“系统运筹，以小博大”——商业不是项目攫取高租金回报的手段，而应作为配套服务于办公租户，整个项目综合核算投资回报率。

  这些经验是张筱菁在操盘过程中不断积累的，由于科创园保留了原有融科智地的团队和建制，这些宝贵的方法论也被延续下来，并且不断通过后续项目得到了验证和迭代。

  重新定义资管 将“管”延至两端 实现“投”和“退”的增值目标

  科创园定位于不动产资管，但张筱菁认为资管不应只局限于存量，并且资管也未必需要全部走通“募、投、管、退”的闭环，事实上，放大和做好“管”这个环节，才有可能实现并获得更大的投资价值。

  而这正是科创园擅长的：企业领头羊善于总结优化成功经验、创新经营思路，而整个团队磨合成熟且富有经验，在分工日益明显的当下和未来，选择精耕于“管”这条专业赛道，科创园的优势必将愈发明显。

  通过“企查查”网站企业工商登记信息查询，初步统计近5年北京市场企业主体新增成立数据会发现，截至2021年6月，新成立公司在3年内注销的占比高达91.8%，能持续经营到第5年的仅有0.7%。

  而科创园已经走入成立之后的第5个年头，不但逐渐奠定了在行业中的地位，更看到了大资管背景下的广阔发展空间。

  与行业普遍认知的，不动产资管聚焦于存量持有型物业所不同，科创园同样将“管”的环节放置于增量开发领域来发挥作用。在行业变革过程中，科创园看到了专业化分工、精细化管理和规模化发展的必然趋势，将自身核心竞争力定位在价值链微笑曲线的两端——即产品研发及运营（或销售）。因为“管”并不仅仅是对物业的运营，而是应延伸到投前对项目做出准确的专业决策判断，以及在投后管理阶段实现项目的增值目标。

  融科资讯中心B座大堂

  从这个角度上来看，科创园对资管的定义与大的投资机构光大安石、高和等有所不同，和行业中这两年来大火的轻资产商业运营公司的打法也不同。依托于科创园在不动产全链条上专业齐备的整编制团队，以及多年合作磨合形成的高效能组织，科创园关注将资管的概念与“价值”挂钩，最重要的内涵是在前期发现或修复委托项目的价值、过程中做好专业支撑和风险管控，最终帮助投资人实现项目价值的提升。“我认为这是真正的资管公司应该做的”，张筱菁这样说。

  科创园的专业价值已经逐渐得到客户和行业的认可，这得益于张筱菁本人在为人处世，以及创办企业中所一直秉持的价值观——以诚为本，以信为先，以专业能力创造价值，凭专业精神担当责任。现在，她的价值观也影响和塑造了团队的整体风格，成为了企业的精神内核。

  被问及科创园对她而言算不算一次创业时，张筱菁认为，这既是一次创业，也不算一次创业。之所以不算创业，是因为团队在一起合作共事十余年，保留了原有融科智地严谨务实的系统性思维，并且在全专业的默契配合下，从定位策划、产品研发到后期运营，能够形成完美的价值闭环。

  科创园团队合影

  之所以算得上一次创业，是因为团队迅速实现了从开发商到资管方的身份转换，张筱菁带领团队一直保持创业的心态，不断学习、适应行业的变化，不断迭代自身专业能力。科创园的创业道路上，这种自我迭代、快速反应、集团出击的作战能力，成就了每一个科创园服务过的项目，也成就了客户心中最专业、最可靠的合作伙伴。张筱菁说道：“公司的领头人与整个团队之间、企业与客户之间所形成的这种良性互动，是科创园得以生存和发展的根本所在。”

  结语

  “世界上唯一不变的是变化本身”，“对于我们来说，重要的是明白自己是谁，想要去往何方，在找寻到大的发展方向后，就要坚定地去往这个方向，但在过程中要适时调整、不断纠偏，从而使大的方向更加清晰、精准、细致。这样就会做到心中有数、遇到挫折不焦虑。”

  整个采访过程，像这样形而上的探讨贯穿始终，或许是心理学专业背景的影响，或许是她受到的理工系统思维的训练，当然，也有联想工作20年所烙下的印记。

  张筱菁给我们最大的印象是：对自我的认知非常准确，勇敢精进却不激进，审慎思考却不保守。当创始人的这种风格成为企业的精神特质，我们愿意观察、记录并祝福这个企业的探索，在不动产行业越来越尊重专业能力的当下和未来，像科创园这样拥有专业与创新能力，并且能够创造价值的企业理应占有一席之地。

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